전세권 임차권 차이, 임차권 등기명령과 전세권 설정의 다른 점은?

전세권 vs 임차권, 헷갈린다면?

법률 용어, 국어사전처럼 외우고 계실 필요 없습니다.

하지만 지금 계약 기간이 끝났는데 보증금을 못 받고 계시다면, 이 두 단어의 차이를 모르는 건 내 전 재산을 길바닥에 버리고 가는 것과 같습니다.

많은 분이 상담 오셔서 이렇게 말씀하십니다.

"변호사님, 집주인이 돈 안 주니까 지금이라도 집주인 동의 없이 전세권 설정해버리면 안 되나요?"

결론부터 말씀드리면, 그건 불가능합니다.

그리고 지금 선생님 상황에서는 그게 정답도 아닙니다.

지금부터 법전의 어려운 말은 다 빼고, 당장 내 돈을 지키기 위해 무엇을 선택해야 하는지, 변호사가 의뢰인과 마주 앉아 설명해 드리듯 정리해 드리겠습니다.

전세권 뜻

먼저 의뢰인들이 가장 많이 오해하시는 전세권(전세권 설정 등기)입니다.

흔히 "전세 산다"고 할 때 그 전세가 아니라, 등기부등본에 전세권이라고 딱 박아넣는 행위를 말합니다.

이건 아주 강력합니다.

소송 없이도 바로 경매를 넘길 수 있는(임의경매) 힘이 있죠.

하지만 치명적인 단점이 있습니다.

"집주인의 인감도장과 동의가 반드시 필요합니다."

지금 보증금도 안 내주는 집주인이, 자기 등기부에 빨간 줄 긋는 전세권 설정을 해줄까요?

해줄 리가 없습니다.

게다가 이건 보통 입주할 때 하는 것이지, 나갈 때 하는 게 아닙니다.

• 비용: 전세금의 약 0.24% (비쌉니다. 3억이면 70~80만 원 듭니다.)

• 결론: 지금 분쟁 상황에서 집주인이 협조할 리 만무하므로, 선생님이 쓸 수 있는 카드가 아닙니다.

임차권 뜻

지금 주목해야 할 것은 바로 임차권입니다.

원래 임차권은 집주인과 계약서만 쓰면 생기는 권리(채권)라서 등기부에 안 나옵니다.

그래서 힘이 좀 약해 보이죠.

하지만, 임차권 등기명령이라는 제도는 다릅니다.

이건 집주인이 돈을 안 줄 때, 집주인 동의 없이 법원의 명령으로 등기부에 "이 사람 돈 못 받았습니다!"라고 강제로 적어버리는 것입니다.

이게 왜 중요하냐면요.

원래 보증금을 지키는 힘(대항력+우선변제권)은 '그 집에 살면서(점유) + 전입신고가 되어 있어야 유지됩니다.

즉, 돈 안 준다고 짐 빼고 다른 동네로 전입신고를 해버리는 순간, 선생님의 보증금 순위는 꼴찌로 밀려납니다.

이때 임차권 등기를 해두면?

짐을 빼고 이사를 가더라도, 기존에 가지고 있던 1순위 권리가 그대로 등기부에 박제되어 유지됩니다.

• 비용: 전세권 설정보다 훨씬 저렴합니다 (몇만 원 수준의 인지대/송달료 등).

• 결론: 집주인 동의 필요 없음. 이사 가기 전 필수 절차.

전세권 활용 방법

전입신고를 할 수 없는 상황 (법인, 오피스텔 등)

간혹 사정상 주민등록(전입신고)을 이 집에 할 수 없거나, 회사 기숙사 용도로 법인 명의 계약을 한 경우가 있습니다.

이 경우 일반적인 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵습니다.

이때는 전세권 설정이 내 돈을 지키는 유일한 생명줄입니다.

전입신고가 없어도 전세권 등기만 있으면 순위가 보전되기 때문인데요.

강력한 효과를 가지고 있는 만큼 집주인과의 협상이 매우 중요합니다.

계약 만료 시점에 집주인이 돈을 못 준다고 버티는데, 선생님은 전입신고도 못 한 상태라면?

집주인 멱살을 잡고서라도 "당장 돈 못 줄 거면, 내 돈 안전하게 전세권이라도 설정해 달라. 비용은 당신이 대라"고 요구하셔야 합니다.

이것마저 거부한다면 그때는 정말 위험한 상황이니 즉시 법적 조치를 취해야 합니다.

보증금이 너무 크거나 집주인이 불안한 상황

혹시 지금 전세 계약을 앞두고 계신가요?

그런데 보증금이 집값의 70~80%에 육박하거나, 억 단위의 큰돈이라 밤잠을 설치고 계신다면, 이때가 바로 전세권 설정 등기를 요구해야 할 타이밍입니다.

일반적인 확정일자만으로는 불안할 때, 전세권은 가장 확실한 보험이 됩니다.

전세권 등기가 설정되면, 나중에 집주인이 돈을 안 줄 때 복잡한 소송(보증금반환청구소송)을 거칠 필요가 없습니다.

판결문 없이도, 등기부등본 하나만으로 즉시 법원에 '임의경매'를 신청해 집을 팔아버릴 수 있기 때문이죠.

강력한 효과를 누리기 위해 계약서 특약사항에 임대인은 잔금 지급과 동시에 전세권 설정 등기에 필요한 서류를 제공하며, 이에 협조한다는 문구를 반드시 넣으실 것을 권해드립니다.

집주인들은 인감증명서를 떼줘야 해서 보통 싫어할 수 밖에 없는데요.

이때는 등기 비용(수십만 원~수백만 원)은 안전을 위해 세입자인 제가 부담하겠습니다. 도장만 찍어주세요.라고 제안하면 성사될 확률이 높습니다.

만약 이마저도 거절한다면? 그 집은 위험한 집이니 계약하지 않는 게 상책입니다.

임차권 활용 방법

많은 분이 "등기 해두고 이사 가면 끝"이라고 생각하시지만, 진짜 싸움은 지금부터입니다.

임차권 등기가 완료되는 순간, 여러분에게 유리한 상황으로 이어질 수 있습니다.

악성 임대인 낙인

임차권 등기가 등기부등본(을구)에 기재되는 순간, 이 집은 보증금을 안 돌려주는 위험한 집이라고 전 국민에게 공표되는 셈입니다.

등기된 이후 들어오는 새로운 세입자는 최우선변제권(소액임차인 보호)을 받을 수 없습니다.

법이 그렇게 막아놨습니다.

임차권 등기를 제대로 활용하기 위해 집주인에게 이렇게 통보해보세요.

임차권 등기가 설정되면, 앞으로 이 집에 들어올 세입자는 법적 보호를 못 받습니다.

그럼 중개사님들도 이 집 중개를 꺼릴 텐데, 다음 세입자 못 구해서 공실로 계속 비워두시겠습니까?

아니면 지금이라도 융통해서 돈을 주시겠습니까?

→ 다음 세입자의 보증금으로 돌려막기를 하려던 집주인에게는 이것만큼 무서운 말이 없습니다.

보증금과 이자 계산

보증금을 제때 안 준 것은 집주인의 명백한 채무 불이행입니다.

임차권 등기를 마친 후, 지급명령이나 보증금 반환 소송을 제기하면 지연 이자까지 청구할 수 있습니다.

이자 계산

• 이사 간 다음 날부터 소장 부본 송달일까지: 연 5% (민법상 이자)

• 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지: 연 12% (소송촉진법상 이자)

내용증명에 이 이자율을 명시할 것을 권해드립니다.

지금 주면 원금만 받겠지만, 소송까지 가면 연 12% 이자에 변호사 선임료, 등기 비용까지 전부 청구하겠습니다."*라고 압박하면, 계산기 두드려본 집주인은 어떻게든 원금을 마련해올 가능성이 높아집니다.

하지만 법원에서 "결정"이 났다고 해서 바로 효력이 생기는 게 아닙니다.

• 실수하는 경우: 법원 결정문만 받고 짐을 빼버리는 경우 → 대항력 상실로 돈 다 날립니다.

• 올바른 절차: 등기소 촉탁을 거쳐 실제 등기부등본에 '임차권'이라는 세 글자가 박힌 것을 눈으로 확인한 뒤에 전입신고를 옮겨야 합니다.

전세권 임차권 차이보다 중요한 것은?

사실 여러분에게 전세권 임차권의 차이보다 중요한 것은 잃어버린 돈을 찾는 것이죠

지금부터는 실제 제 사무실에서 상담하듯, 구체적인 행동 요령을 알려드리겠습니다.

상황을 사실관계 중심으로 정리하고 해결책을 드리겠습니다.

팩트 체크

먼저 현재 상황을 냉정하게 봐야 합니다.

• 계약 만료일이 지났는가? (혹은 묵시적 갱신 상태인가?)

• 집주인에게 "재계약 안 하고 나가겠다"는 통보를 만료 2개월 전(최소)에 했는가?

• 증거(문자, 통화 녹음, 내용증명)가 남아 있는가?

법률 판단

법률적인 판단은 전문가의 몫입니다.

만약 계약 해지 통보를 제대로 했고 만료일이 지났는데 돈을 못 받은 상태라면, 여러분은 임차권 등기명령 신청 요건을 완벽히 갖췄습니다.

전세권 설정 따위 고민하실 때가 아닙니다.

지금 불안해하며 검색만 하고 계실 시간이 없습니다. 보증금을 지키기 위해 아래 순서대로 움직이실 것을 권해드립니다.

1. 내용증명 발송

   아직 계약 만료 전이라면 계약 해지 의사를 명확히 밝혀야 합니다.

   만료 후라면 "언제까지 반환 안 하면 임차권 등기 신청하고 지연이자까지 청구하겠다"는 내용증명을 보내세요.

   심리적 압박 효과가 큽니다.

2. 임차권 등기명령 신청 서류 준비

   계약서 사본, 주민등록초본, 등기부등본, 계약 해지 통보 증거(문자 캡처, 내용증명 등)를 준비하세요.

전세권, 임차권 용어 공부는 이제 그만

이제는 '내 통장'을 채울 시간입니다.

인터넷에 떠도는 전세권과 임차권의 차이를 달달 외운다고 해서, 집주인이 갑자기 마음을 바꿔 보증금을 입금해주지는 않습니다.

냉정하게 말씀드리겠습니다.

집주인은 '사정 봐주는 착한 세입자'의 돈을 가장 늦게 돌려줍니다.

반대로, 법적 절차를 밟으며 "당신의 건물에 등기부상 빨간 줄을 긋고, 경매까지 불사하겠다"고 덤비는 세입자의 돈을 가장 먼저 마련해옵니다.

지금 혼자서 내용증명을 어떻게 써야 할지, 등기 신청서에 어떤 문구를 넣어야 반려되지 않을지 고민하며 골든타임을 허비하지 않길 바랍니다.

그 시간 동안 다른 세입자가 먼저 집주인의 자산을 가압류할 수도 있습니다.

"집주인과 말 섞기도 싫고, 법원은 무섭고, 당장 이사는 가야겠는데 방법이 없을까?"

이런 고민을 하고 계신다면 저희에게 연락 주셔도 좋습니다.

의뢰인의 상황에서 전세권 카드를 꺼내야 할지, 임차권 등기로 압박해야 할지, 아니면 즉시 소송으로 가야 할지 가장 빠르고 확실한 전략을 제시해 드리겠습니다.

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집주인의 핑계에 휘둘리지 않고 내 보증금을 지키는 방법, 직접 답변드리겠습니다.