전세·월세 임대인 변경 시 세입자가 해야 할 일

전세나 월세로 살고 있는데 갑자기 “집주인이 바뀌었다”라는 연락을 받으면 당황하기 마련입니다. “내 계약은 무효가 되는 건가?”, “보증금은 안전한 걸까?” 하는 불안감이 들죠. 결론부터 말씀드리면, 임대인이 바뀌어도 세입자의 권리는 법으로 보호됩니다. 다만, 몇 가지 절차와 주의 사항을 반드시 확인해야 합니다.

임대인이 바뀌는 대표적인 경우

• 집 매매: 소유자가 바뀌면서 새로운 임대인이 등장

• 경매·공매: 낙찰자가 새 집주인이 되는 경우

• 상속: 집주인 사망으로 상속인이 임대인이 되는 경우

👉 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라, 임차 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계합니다. 즉, 대항요건(전입신고 + 점유)을 갖춘 임차인은 계약기간, 보증금, 월세 조건을 그대로 유지할 수 있습니다.

임대인 변경 시 세입자가 확인해야 할 4가지

1. 등기부등본 확인
   → 실제로 소유권이 이전됐는지 반드시 확인하세요. “새 집주인입니다”라는 말만 믿으면 안 되고, 법적으로 등기된 사실을 확인해야 합니다. 인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr)에서 700원이면 확인 가능해요.

2. 보증금 반환 의무 주체
   → 새로운 집주인이 기존 임대인의 지위를 이어받아 보증금 반환 의무를 집니다.

3. 전입신고·확정일자
   → 이미 갖춘 전입신고와 확정일자는 그대로 효력을 유지합니다. 마찬가지로 계약 조건도 동일합니다. 임차인이 동의하지 않는 한 계약 조건을 일방적으로 변경할 수 없어요.

4. 월세 입금 계좌 변경 시 주의
   → 새 임대인이 계좌 변경을 요청한다면, 반드시 소유권 이전 사실을 등기부로 확인한 후 따르세요. 간혹 전 집주인이 여전히 월세를 받거나, 가짜 소유자가 계좌를 알려주는 경우가 있어요. 내가 확인하지 않고 돈을 보내서 바뀐 임대인이 월세를 받지 못했다고 주장하면, 연체로 처리될 수 있어요.

세입자가 반드시 챙겨야 할 4가지

1. 계약서 사본 챙겨 두기

새로운 집주인을 만났다면 제일 먼저 기존 계약서를 보여주면서 “이 조건이 그대로 이어지는 게 맞죠?” 하고 확인하세요. 작은 습관 하나가 불필요한 분쟁을 막습니다.

2. 승계 확인서 받아두기

혹시 모를 상황에 대비해, 간단히 ‘승계 확인서’를 받아 두면 마음이 훨씬 편합니다. 실제 판례에서도, 새 집주인이 이런 확인서를 써준 경우는 ‘새 계약’이 아니라 ‘기존 계약을 그대로 이어받은 것’으로 인정했어요.

3. 경매·공매라면 배당요구 기한 꼭 체크!

집이 경매로 넘어갔다면, 그냥 기다리면 안 됩니다. 법원에서 정한 배당요구 종기일 안에 신청해야 보증금을 돌려받을 수 있어요. 이 날짜를 놓치면 수천만 원이 날아갈 수 있으니 반드시 확인하세요.

4. 예외 상황도 기억하기

혹시 임대차계약이 소유권 이전 전에 이미 끝나버린 경우라면, 새 집주인이 임대인 지위를 승계하지 않을 수도 있습니다. 대법원도 “종료된 계약까지 억지로 이어갈 수는 없다”라고 판시했어요. 이런 경우는 법률 상담을 받는 게 안전합니다.

실제 사례: 집주인 잠수, 소유권도 넘긴 전세집

여기 전세 계약이 끝났는데, 보증금도 못 받은 상황에서 집주인이 소유권까지 다른 사람에게 넘겨버린 경우가 있습니다. 의뢰인의 타임라인을 따라가 볼게요.

1. 전세 계약 시작 의뢰인은 2022년 3월, 보증금 8천으로 전세 계약을 체결했습니다. 그리고 확정일자와 전입신고까지 마쳤습니다. (이 2가지는 최소한의 안전장치입니다!)

2. 계약 만료, 그런데 보증금이 안 돌아옴 2024년 4월, 계약 기간이 끝났지만 집주인은 돈이 없다, 기다려 달라고 하며 보증금을 돌려주지 않았습니다. 3개월 후에 돌아온 건 연락 두절.

3. 집주인, 소유권을 제 3자에게 이전 더 심각한 건, 집주인이 보증금을 갚지도 않은 채 집을 다른 사람에게 팔아버렸다는 사실입니다. 의뢰인은 “이제 소유자가 바뀌었는데, 누구한테 받아야 되나요?”라며 상담을 요청했습니다.

4. 이현의 대응 저희는 주택임대차보호법 제3조 제4항을 근거로, 새로운 소유자를 상대로 소송을 제기했습니다. 대항요건(전입신고·점유)을 갖춘 임차인은 소유권이 바뀌더라도 새 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 있기 때문입니다.

이현이 알려주는 현실 조언

위 내용들을 다 기억하기 힘들 수 있어요. 그렇다면 이 4가지 만이라도 꼭! 머리에 담아두시길 바래요.

• 집주인이 바뀌어도 계약은 자동으로 이어집니다.
  → 하지만 모든 경우가 그런 건 아닙니다. 예외가 있으니 방심하면 안 됩니다.

• 보증금 안전성은 상황 따라 천차만별입니다.
  → 집에 근저당이 많이 잡혀 있거나, 경매가 진행 중이라면 보증금이 위태로워질 수 있습니다.

• 특히 경매 절차에서는 ‘배당요구 종기일’을 반드시 확인해야 합니다.
  → 이 기한을 놓치면 수천만 원 보증금이 한순간에 날아갈 수 있습니다.

• 계약 승계 자체는 어렵지 않지만, 작은 절차 하나가 내 전 재산을 지키는 갈림길이 될 수 있습니다. 불안하다면 전문가와 상의하세요.

🙋‍♀️제가 변호사를 만나봐야 할까요?

단순 매매로 집주인이 변경된 경우에는, 사실 변호사를 만나볼 필요는 없어요. 하지만 경매·압류·상속 등 복잡한 사정이 있을 땐, 전화 상담이라도 받아보는 게 안전합니다. 표로 정리해 봤으니, 한 번 스스로 판단해 보세요.