40년간 사용한 땅, 타주점유 아닌 자주점유로 인정받다

"40년 동안 살아온 우리 집 마당이 사실은 남의 땅이었다고?"

오랜 시간 평화롭게 사용해온 땅이 어느 날 갑자기 분쟁의 대상이 되는 경우가 있습니다. 특히 오래된 주택가에서는 경계가 불분명하거나, 담장이 실제 지적 경계와 다르게 설치된 경우가 적지 않습니다.

이럴 때 핵심은 단 하나, "자주점유냐, 타주점유냐"입니다.

같은 20년을 점유해도, 자주점유로 인정받으면 소유권을 취득할 수 있지만, 타주점유로 판단되면 단 하루도 내 땅이 될 수 없습니다. 오늘은 40년간 사용해온 땅의 소유권을 인정받은 실제 사례를 통해, 자주점유와 타주점유가 어떻게 구분되는지 살펴보겠습니다.

담장 아래 땅, 타주점유가 아닌 자주점유로 인정될까?

의뢰인 A씨는 1970년대 후반 은평구 신사동에서 작은 주택을 매수해 가족과 함께 살기 시작했습니다.

그런데 수십 년이 지난 어느 날, 옆집 토지 소유자가 문제를 제기했습니다.

“담장이 우리 땅을 침범했어요. 그 부분은 돌려주셔야 합니다.”

A씨는 깜짝 놀랐습니다.

“이 담장은 제가 집을 살 때부터 있었고, 40년 동안 아무도 문제 삼지 않았는데요?”

문제가 된 땅은 고작 14.7㎡.

집 전체 대지(132㎡)에 비하면 화단 정도의 크기였습니다.

그런데 이 작은 면적 때문에 소유권이 달린 분쟁이 벌어진 겁니다.

결국 A씨는 변호사를 찾아왔고,

저는 이 사건을 ‘자주점유 vs 타주점유’의 대표적 쟁점 사례로 받아들였습니다.

자주점유와 타주점유의 경계

이 사건의 쟁점은 단 하나였습니다.

👉 “A씨의 점유는 자주점유인가, 타주점유인가?”

즉, A씨가 그 땅을 자기 땅이라고 믿고 점유했는지(자주점유),

아니면 단순히 남의 땅을 침범해 사용한 것인지(타주점유)가 문제였죠.

상대방은 대법원 판례를 근거로 이렇게 주장했습니다.

“A씨는 매수 당시 등기부상 면적보다 넓게 담장을 쳤으니 타주점유다.”

하지만 법원은 우리의 입증을 받아들여,

A씨의 점유가 자주점유로 추정되고 그 추정은 깨지지 않았다고 판단했습니다.

그 근거는 다음과 같습니다.

1. 점유 면적의 협소성 — 자주점유로 볼 수 있는 이유

침범한 면적은 전체 토지의 10% 남짓에 불과했습니다.

즉, 등기부상 면적을 “상당히 초과”했다고 보기 어려워 타주점유로 단정할 수 없었죠.

2. 경계 착오 가능성 — 타주점유가 아닌 자주점유로 본 근거

지적도상 부지는 정사각형이 아니라 사다리꼴 형태였어요.

당시엔 경계 측량 장비도 정밀하지 않았기에

착오로 인접 토지를 일부 점유했을 가능성이 충분했습니다.

3. 장기간 평온한 점유 — 자주점유의 강력한 증거

A씨 가족은 40년 가까이 아무런 분쟁 없이 담장을 기준으로 생활해 왔습니다.

피고나 그 선대 소유자들로부터도 단 한 번의 이의 제기가 없었습니다.

이러한 사정들을 종합한 결과,

법원은 A씨의 점유는 소유의 의사에 따른 자주점유로 인정된다고 판시했습니다.

결국 점유취득시효(20년)가 완성되어 그 땅의 소유권을 인정받게 된 것이죠.

자주점유 입증을 위한 증거자료는 어떤게 필요할까요?

1. 토지 사용의 경위와 시점을 보여주는 자료

→ 매매계약서, 지적도, 등기부 등으로 점유 개시 시점과 소유 의사를 입증.

2. 경계선 인식 및 착오 여부를 입증할 자료

→ 지적도, 담장 사진, 주민·시공업자 진술 등으로 착오 점유 정황을 확인.

3. 평온·공연한 점유를 증명할 자료

→ 세금 납부 내역, 관리기록, 사진, 진술서로 분쟁 없이 사용한 사실을 증명.

4. 점유의 연속성을 입증하는 자료

→ 상속·양도 관련 서류, 관리 일지 등으로 20년 이상 지속된 점유를 입증.

5. 반대 증거(타주점유 주장)를 방어하기 위한 자료

→ 임대·허락관계 부존재 입증 문서, 상대방 항의 부재 증거 등으로 자주점유 추정 유지.

타주점유가 아닌 자주점유 인정으로 소유권이전등기까지

1심에서 법원은 A씨의 주장을 받아들여 소유권이전등기 판결을 내렸습니다.

상대방은 이에 불복해 항소했지만, 항소심(2심)에서도 동일하게 자주점유가 인정되어 항소 기각되었습니다.

이로써 A씨는 40년간 사용해온 땅의 법적 소유권을 확정받았고, 소송은 완전 성공적으로 마무리되었습니다.

타주점유에서 자주점유로 가기까지

이 사건은 단순히 “오래 점유했다”는 주장만으로는 이길 수 없었습니다.

핵심은 “타주점유가 아니라 자주점유임을 구체적으로 입증하는 것”이었죠.

저희는 다음과 같은 전략으로 대응했습니다.

• 점유 면적과 전체 대지 면적의 비율 분석

• 지적도와 담장 위치를 비교한 경계 착오 가능성 입증

• 수십 년간의 사진, 관리 기록, 증언 확보를 통한 평온·공연 점유 입증

• 상속 지분 변경에도 불구하고 정확한 등기 비율 조정으로 실효성 확보

• 결과적으로 ‘자주점유 인정 → 취득시효 완성 → 소유권 확정’의 흐름 완성

결과적으로,

“40년 동안 평온하게 점유해온 땅이 법적으로도 내 땅이 되었다”는

결정적인 결과를 이끌어낼 수 있었습니다.

자주점유가 인정되지 않는 경우도 있나요?

허락·임대·공유관계, 명의신탁, 불법 점유, 소유자 이의 제기

등의 사정이 있다면 그 점유는 법적으로 타주점유로 평가되어

아무리 오래 사용했어도 취득시효 완성은 인정되지 않습니다.

자주점유 타주점유 단어 하나차이로 갈립니다

만약 A씨가 변호사 없이 대응했다면 어땠을까요?

아마 “남의 땅을 침범한 사람”으로 오해받아 타주점유로 판단받았을 가능성이 큽니다.

자주점유와 타주점유는 단어 하나 차이지만,

법적 효과는 하늘과 땅 차이입니다.

• 자주점유 → 점유취득시효 완성 시 내 소유 가능

• 타주점유 → 아무리 오래 점유해도 소유권 인정 불가

즉, 전문적인 법리 분석과 증거 제출이 없다면,

40년의 노력도 하루아침에 무너질 수 있는 사건이었습니다.

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협상?소송? 어떤게 나은가요?

변호사님! 질문있습니다

Q1. 20년 넘게 사용한 땅인데, 그냥 제 땅이 되는 건가요?

→ 단순히 오래 사용했다고 해서 자동으로 내 땅이 되진 않습니다.

‘자주점유(소유의 의사)’가 인정되어야 점유취득시효가 완성됩니다.

남의 땅인 걸 알고 썼다면 타주점유로 인정돼 소유권을 얻지 못합니다.

Q2. 저는 경계를 잘 몰라서 담장을 그렇게 쳤는데, 그래도 타주점유인가요?

→ 경계 착오에 의한 점유라면 자주점유로 인정될 가능성이 높습니다.

침범 면적이 작고, 오랜 기간 분쟁이 없었다면 취득시효 완성 가능성이 큽니다.

Q3. 이웃이 제 땅 일부를 오랫동안 쓰고 있습니다. 지금이라도 돌려받을 수 있나요?

→ 가능합니다. 상대방이 점유했더라도 타주점유라면 취득시효가 성립하지 않습니다.

“허락을 받고 썼다”는 사실이 입증되면 소유권은 여전히 본인에게 있습니다.

"오래 점유했다"는 것만으로는 충분하지 않습니다.

중요한 건 '어떻게 점유했는가'입니다. 자주점유로 인정받기 위해서는 단순한 시간의 경과를 넘어, 소유의 의사를 가지고 점유했음을 구체적으로 입증해야 합니다.

만약 지금 여러분도 비슷한 상황에 놓여 있다면, 서둘러 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다. 경계 착오, 점유 면적, 평온·공연한 점유 여부 등 법리적 쟁점을 정확히 분석하지 않으면, 수십 년의 권리가 한순간에 물거품이 될 수 있습니다.

자주점유와 타주점유, 단어 하나 차이가 여러분의 재산을 지킵니다.

토지 경계 분쟁이나 점유취득시효와 관련해 궁금한 점이 있으시다면, 언제든지 전문 법률 상담을 통해 명확한 해결 방향을 찾으시길 권해드립니다.