전세금반환소송, 전세금 돌려받기 실패하는 4가지 이유

“계약이 끝났는데도 보증금을 못 돌려주겠다는 임대인 때문에 발만 동동 구르고 있습니다.” 실제 상담 자리에서 자주 듣는 말로 몇 년 동안 모은 전 재산이 걸린 문제인데도 세입자는 쉽게 돈을 돌려받지 못하는 경우가 많습니다. 이유는 다양하지만 결국 세입자가 선택할 수 있는 길은 전세금 반환 소송과 같은 법적 대응밖에 없는 경우가 많죠.

왜 전세금을 돌려받지 못할까?:대표적인 4가지 상황

1. 집주인의 자금난

   대출이 과도하거나 사업이 망해서 집이 경매로 넘어가면 세입자의 보증금은 후순위로 밀려날 수 밖에 없는 거죠.

2. 등기부등본을 대충 확인한 경우

   계약할 때 등기부등본이 분명 깔끔하게 보였는데 알고 보니 근저당권이 설정되어 있었던 경우가 있습니다. 이는 다음과 같은 상황에서 발생할 수 있습니다.

   1. 오래된 등기부등본을 확인한 경우 : 계약 체결 시 최신 등기부등본이 아닌 이전에 발급받은 등기부등본을 확인했을 수 있습니다.

   2. 임대인이 위조된 등기부등본을 제시한 경우 : 고의로 근저당권이 설정되지 않은 것처럼 등기부등본을 위조한 거죠.

   3. 계약 이후 근저당권이 설정된 경우 : 계약 체결 당시에는 근저당권이 없었으나 계약 체결 이후 임대인이 근저당권을 설정한 경우를 의미합니다.

3. 전세사기 및 이중계약

   집주인이 의도적으로 여러 명과 계약하거나 갭투자로 무리하다 실패하면 애초에 돌려줄 돈 자체가 없는 경우가 많습니다.

4. 보증보험 미가입 및 대항력 부족

   전입신고나 확정일자를 빠뜨리거나 HUG 보증보험에 들지 못하면 최악의 상황에서 법적 보호를 받기 어려워집니다.

출처 - MBC, YTN

어떻게 해결할 수 있을까?

보증금을 지키기 위한 대응은 상황에 따라 다르지만 보통은 아래와 같은 단계로 진행되죠.

1. 내용증명 발송

   임대인에게 공식적으로 반환을 요구하는 첫걸음으로 말로만 하는 요구보다 훨씬 무게감이 있죠.

2. 지급명령 신청

   소송보다 빠르게 법원의 결정을 받아낼 수 있는 절차로 집주인에게 강한 압박이 됩니다.

3. 전세금 반환 소송 제기

   임대인이 끝까지 버티거나 지급명령에도 반응하지 않을 때는 정식 재판으로 판결을 받아야 합니다.

4. 강제집행 진행

   판결이 나와도 임대인이 돈을 주지 않는다면 부동산·예금·급여 등에 압류를 걸어 실제로 보증금을 회수 할 수 있습니다.

판결보다 중요한 건 실제 회수

문제는 이 모든 과정이 단순한 순서대로 흘러가지 않는다는 데 있죠. 집주인의 재정 상태, 선순위 권리자 존재 여부, 보증보험 가입 여부에 따라 전략이 달라지죠. 전문 변호사가 개입하면 불필요한 절차를 줄이고 빠른 길을 찾아낼 수 있습니다. 결국 전세금 반환 소송은 단순히 판결을 받는 게 아니라 실제로 전세금을 돌려받기까지 이어져야 의미가 있기에 변호사의 조력이 꼭 필요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 소송은 보통 얼마나 걸리나요?

→ 사안에 따라 다르지만, 수개월 이상 걸립니다. 다만 지급명령으로 진행하면 더 빨라질 수 있습니다.

Q. 집주인이 파산했을 때도 받을 수 있나요?

→ 전액은 어렵더라도 강제집행을 통해 일부라도 회수할 수 있습니다.

Q. 보증보험이 있으면 소송을 안 해도 되나요?

→ 보증보험으로 해결되는 경우도 있지만, 상황에 따라 보험금 청구와 소송을 병행하는 게 안전합니다.

전세보증금을 제때 돌려받지 못하면 새 집으로의 이사 계획은 물론 생활 자체가 흔들릴 수 있죠. 지금도 집주인의 버팀에 막혀 있다면 혼자 끙끙대지 말고 전문가와 상의해 전세금 돌려받기 절차를 시작하세요. 빠른 대응이 결국 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.