아파트 분양권 계약 해지 전 필독, 시행사도 몰랐던 위약금 면제 조항 찾는 법

내 집 마련이나 투자 목적으로 체결한 분양권 계약이 인생의 큰 짐이 되는 순간이 있습니다.

예상치 못한 주변 환경의 변화나 개인적인 경제 사정으로 분양권 계약 해지를 간절히 원하지만, 건설사나 시행사로부터 돌아오는 대답은 냉혹하기만 합니다.

계약금 포기는 당연하고 오히려 수천만 원의 추가 위약금을 내야 한다는 압박에 시달리고 계신가요?

여기, 불리해 보이던 계약 조항의 허점을 찾아내어 위약금 면제는 물론 기지급한 계약금까지 전액 돌려받은 김민수 님(가명)의 실제 성공 사례를 소개합니다.

거짓말은 시행사가 했는데 계약금도 안돌려주고 위약금을 더 내라고 합니다

김민수 님(가명)은 경남 지역의 한 신축 아파트 분양권을 계약했습니다.

당시 분양 대행사 직원은 입주 시기에 맞춰 인근 지하철역 공사가 완료될 것이며, 최소 5천만 원 이상의 프리미엄이 보장된다고 호언장담했습니다.

김민수 님은 그 말을 믿고 1차 계약금 1,000만 원을 우선 납부했습니다.

하지만 얼마 지나지 않아 들려온 소식은 절망적이었습니다.

지하철 완공 시기는 입주 시기보다 2년이나 늦어질 예정이었고, 주변 지반 침하 문제까지 불거지며 분양권의 가치는 급락했습니다.

김민수 님은 더 큰 피해를 막기 위해 분양권 계약 해지를 요청했습니다.

하지만 시행사 측의 입장은 단호했습니다.

적법하게 계약을 해제하려면 전체 분양 대금의 10%에 해당하는 약 4,380만 원을 위약금으로 내야 한다는 것이었습니다.

이미 낸 1,000만 원을 포기하는 것도 억울한데, 추가로 3,300만 원이 넘는 생돈을 더 내야 한다는 압박은 김민수 님을 막막하게 만들었습니다.

설상가상으로 계약이 해지되지 않은 상태에서 다른 주택을 매수하게 된 김민수 님은 다주택자 규제에 걸려 수천만 원의 취득세 중과세 폭탄까지 맞을 위기에 처했습니다.

시간은 흐르고 이자 부담과 세금 압박이 조여오는 상황에서, 김민수 님은 마지막 희망으로 법률 전문가 이현을 찾아 분양권 계약금 반환 소송을 의뢰하게 되었습니다.

아파트 분양권 계약 해지 위약금을 내지 않으려면 필요한 전략

이 사건의 승패는 단순히 억울함을 호소하는 감정 싸움이 아니라, 계약서라는 견고한 성벽에서 아무도 찾지 못한 작은 틈새를 발견하는 것에 있었습니다.

법무법인 이현의 전략은 시작부터 완전히 달랐습니다.

1. 상대가 쳐놓은 위약금의 덫

보통 시행사는 계약서 제3조를 근거로 위약금 10%를 내놓으라고 압박합니다.

이 조항은 누군가 잘못을 해서 계약이 깨질 때 적용되는 일종의 벌금입니다.

상대방은 김민수 님이 계약을 안 하겠다고 하니, 당연히 이 벌금을 내야 한다고 주장하며 4,380만 원이라는 거액을 요구한 것입니다.

2. 아무도 주목하지 않은 제2조 제3항의 마법

하지만 이현은 모두가 당연하게 여기던 위약금 조항 대신, 계약서 깊숙이 숨겨진 제2조 제3항에 주목했습니다.

이 조항에는 수분양자는 본인의 사정이 있다면 언제든 스스로 계약을 해제할 수 있다는 소중한 권리가 적혀 있었습니다.

3. 법적 연결고리가 끊긴 결정적 허점

여기서 이현의 날카로운 분석이 빛을 발했습니다.

계약서를 꼼꼼히 분석한 결과, 상대방이 주장하는 벌금(위약금) 규정은 상대방의 잘못으로 깨졌을 때에만 연결되어 있었을 뿐,

김민수 님이 행사한 스스로 해제할 권리에는 연결되어 있지 않았습니다.

쉽게 말해, 내 의지로 문을 열고 나갈 수 있는 권리는 적어놓고는, 나갈 때 벌금을 내야 한다는 규칙은 깜빡하고 적어두지 않은 셈입니다.

이현은 이 결정적인 계약서상의 빈틈을 집요하게 공략했습니다.

상대방이 4,380만 원을 청구할 법적 근거가 아예 존재하지 않는다는 점을 논리적으로 증명해냈고, 결국 상대의 위약금 주장을 완전히 무력화시켰습니다.

4,380만 원 채무 면제와 동시에 1,000만 원 반환 및 지연이자까지 받았습니다

법원 재판부는 이현 변호인의 주장을 전격 수용했습니다.

법원은 김민수 님이 보낸 내용증명이 도달한 시점에 분양권 계약 해지는 적법하게 이루어졌다고 보았습니다.

무엇보다 계약서상 자신의 사정으로 해제하는 경우에 대해서는 위약금을 부과한다는 별도의 명시적 규정이 없으므로, 피고는 김민수 님에게 계약금 1,000만 원과 지연손해금을 모두 돌려주어야 한다고 판결했습니다.

이 판결로 김민수 님은 추가로 낼 뻔했던 4,380만 원의 위약금 공포에서 벗어났음은 물론, 소송 비용과 지연 이자를 포함해 총 1,160만 원 상당을 돌려받게 되었습니다.

판결 직후 김민수 님은 이제야 발 뻗고 잘 수 있게 되었다며, 세금 문제와 돈 문제로 밤잠 설쳤던 지난 1년의 고통이 한순간에 씻겨 내려가는 기분이라고 감동 섞인 소회를 전해주셨습니다.

아파트 분양권 계약 해지로 시행사 말에 따랐다면?

만약 김민수 님이 시행사의 위약금 압박에 굴복하여 적절한 조치를 취하지 못했다면 어떤 일이 벌어졌을까요?

1. 중도금 대출 이자 및 연체료

   계약이 유지되는 동안 이자가 계속 발생하여 경제적 손실이 눈덩이처럼 불어났을 것입니다.

2. 취득세 중과세 폭탄

   분양권 상태가 유지됨에 따라 다른 주택 매수 시 다주택자로 분류되어 수천만 원의 세금을 추가로 납부했을 것입니다.

3. 강제집행의 위험

   결국 시행사로부터 잔금 미납에 따른 계약 해제 통보를 받고, 기지급한 계약금 몰취는 물론 부족한 위약금에 대해 재산 가압류 등 법적 조치를 당했을 가능성이 큽니다.

💡 분양권 계약해지로 위약금 전액 몰수 위기에 있다면?

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🔎 2개 이상 해당된다면 위약금을 무조건 내야 하는 상황이 아닐 수 있습니다.

사안에 따라 감액 또는 반환이 인정되는 경우도 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 분양권 계약 해지를 하고 싶은데 위약금 10%는 무조건 내야 하나요?

해제 근거가 되는 조항이 무엇인지에 따라 결과는 달라집니다.

본인의 사정으로 해제하더라도 계약서 내에 해당 케이스에 대한 위약금 규정이 명확하지 않다면 위약금 없이 분양권 계약금 반환이 가능합니다.

Q. 분양권 중도금을 미납 중인 상태에서도 계약 해제가 가능한가요?

네, 가능합니다.

오히려 중도금 대출 이자가 더 쌓이기 전에 적법한 절차를 통해 분양권 계약 해지 절차를 밟는 것이 피해를 최소화하는 길입니다.

이 사건에서도 김민수 님은 중도금을 미납한 상태에서 소송을 진행했습니다.

Q. 시행사가 계약 해제를 안 해주고 버티면 어떻게 하나요?

시행사는 위약금을 더 받기 위해 해제를 거부하는 경우가 많습니다.

이럴 때는 법률 전문가를 통해 적법한 해제 통보를 하고, 이번 사례처럼 부당이득 반환 청구 소송을 통해 법적으로 계약이 종료되었음을 확인받아야 합니다.

분양권 계약 해지 문제는 시행사에 유리하게 설계된 계약 구조 때문에 개인 혼자 대응하기 매우 어렵습니다.

하지만 김민수 님 사례처럼 전문가의 시각으로 조항 하나하나를 분석하면 뜻밖의 돌파구가 반드시 보입니다.

수천만 원의 위약금 요구에 지레 겁먹고 소중한 재산을 포기하지 마십시오.

현재 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 본인의 계약서를 지참하여 상담을 요청해 주시기 바랍니다.

김민수 님에게 위약금 0원과 계약금을 안겨주었던 그 날카로운 전략으로 여러분의 분양권 계약 해지와 소중한 계약금을 확실하게 찾아드리겠습니다.