상가임대차보호법과 차임 연체 : 임대인의 권리

“임대차계약이 끝났는데도 임차인이 버티고 나가지 않으니 너무 힘들어요. 보증금은 묶여 있고 월세는 제때 들어오지 않으니, 손해만 커져가고 있습니다. 더군다나 건물이 오래되어 재건축까지 계획하고 있었는데 임차인의 계약갱신 요구 때문에 발이 묶여버렸습니다.”

상가를 보유한 임대인이라면 누구나 겪을 수 있는 고민이죠. 특히 상가임대차보호법은 임차인에게 강력한 권리를 보장하기 때문에 법적으로 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유를 입증하는 것이 무엇보다 중요합니다.

버티는 임차인 커져만 가는 임대인의 고민

의뢰인 이정호(가명) 씨는 서울에서 상가 건물을 임대하고 있었습니다. 계약 만료가 다가오자, 건물의 노후화로 인해 재건축을 계획하며 임차인인 심우민(가명) 씨한테 계약 해지를 통보했죠. 그러나 우민 씨는 오히려 계약갱신을 요구하며 건물 인도를 거부했습니다.

문제는 여기서 끝나지 않았는데요. 우민 씨는 월세까지 제때 지급하지 않아 3기를 초과하는 차임 연체가 발생했습니다. 그럼에도 불구하고 뒤늦게 밀린 월세를 납부하면서 “이제는 갱신 거절이 불가능하다.”라는 주장을 펼쳐 정호씨 입장에서는 건물도 돌려받지 못하고 차임 연체까지 겪는 이중고에서 시달릴 수밖에 없었죠.

뒤늦게 갚으면 괜찮다?

앞서 언급한 대로 우민 씨는 연체된 차임을 나중에 모두 납부하면서 “이미 갚았으니 갱신 거절은 무효다.”라고 항변했죠. 하지만 상가임대차보호법은 연체가 3기를 초과한 시점에서 이미 갱신 거절 사유가 성립된다고 규정합니다. 다시 말해 나중에 갚더라도 임대인의 권리를 여전히 유효한 거죠.

전략을 바꿔 얻어낸 승부수

처음 정호씨가 들고 온 자료에는 재건축 계획과 계약만료 통지가 중심이었습니다. 법원에서 이를 입증하기는 쉽지 않기에 저희 이현은 곧바로 방향을 바꿨습니다. 우민 씨의 입금 내역, 세금계산서, 계약서 특약을 한 장 한 장 대조해 월별 연체 현황표를 만들었죠. 월세와 부가세 포함 여부, 납부일·미지급액을 일자별로 정리하니 흐릿하던 사실이 선명해졌습니다. 캘린더 위에 찍힌 ‘미납’ 표시는 어느새 3기 연체를 초과한 시점을 또렷하게 가리키고 있었습니다.

쟁점을 재구성하다 : 재건축에서 3기 연체로

재건축 사유만으로 법원의 기준을 넘기기 어렵다고 판단한 저희는 소송의 화살촉을 ‘차임 3기 이상 연체’로 갈아 끼웠습니다. 준비서면의 첫머리부터 입증취지를 바꾸고 증거목록도 연체액 산정표 → 계좌 거래 내역 → 세금계산서 발행 현황 순으로 재배치했죠. 우리가 제시한 증거목록이 “이 사건의 핵심은 노후화가 아니라 연체다”라는 메시지를 분명하게 전달했습니다.

건물 인도 성공 , 뒤늦게 변제라는 반전에도 법리는 흔들리지 않습니다

변론기일에 상대방인 우민 씨는 “연체분을 모두 갚았다”고 주장하며 분위기를 바꾸려 했지만, 저희는 준비해 둔 판례와 조문으로 응수했죠. 연체가 3기를 초과한 그 순간, 상가임대차보호법이 정한 갱신 거절 사유는 이미 완성된다는 점. 따라서 사후 변제는 그 효력을 되돌리지 못한다는 법리를 차분히 펼쳤습니다. 연체 시점·금액·부가세 포함 여부까지 정밀하게 맞물린 퍼즐 앞에서 뒤늦은 변제는 더 이상 반전이 될 수 없었습니다. 결국 법원은 저희 이현의 주장을 받아들였고 건물 인도가 인용되었죠.

복잡한 계산과 법리 : 왜 변호사가 필요한가

임대인과 임차인 입장에서 보면 차임 연체 여부는 단순히 “월세를 몇 번 못 냈느냐” 정도로 생각하기 쉽습니다. 하지만 실제 법정에서는 훨씬 더 세밀한 계산이 필요하죠. 부가세를 연체액에 포함할지 여부, 연체 개시 시점이 언제인지, 뒤늦은 변제가 효력을 뒤집을 수 있는지 등 작은 차이가 판결의 방향을 바꿉니다.

이번 사건도 마찬가지였습니다. 의뢰인 혼자였다면 “재건축 때문에 갱신 거절이 가능하다.”라는 주장에만 매달렸을 겁니다. 하지만 그렇게 갔다면 입증 부족으로 패소했을 가능성이 크죠. 실제로 임차인의 연체 사실을 숫자와 날짜 단위로 짚어내야만 법원이 인정할 만한 갱신 거절 사유를 확보할 수 있습니다.

즉, 사건의 본질을 놓치지 않고 쟁점을 정확히 바꾸는 일 이것은 혼자 대응하기에는 쉽지 않은 영역입니다. 결국 본인의 권리를 지키려면 정호씨 사례처럼 법리를 꿰뚫고 전략을 세울 수 있는 변호사의 도움이 반드시 필요합니다.

자주묻는질문

Q1. 임차인이 연체한 차임을 나중에 갚으면 갱신 거절이 무효가 되나요?

아닙니다. 3기 이상 연체한 순간 갱신 거절 요건은 이미 충족되죠.

Q2. 건물 노후화만으로도 갱신 거절이 가능한가요?

단순한 노후화는 부족해 안전 문제나 구체적인 재건축 계획이 입증돼야 합니다.

Q3. 임차인이 계속 버티면 어떻게 해야 하나요?

명도소송을 통해 건물 인도를 받아낼 수 있습니다.

이번 사건은 상가임대차보호법이 단순히 임차인만을 위한 법이 아니라 정당한 임대인의 권리 역시 지켜주는 장치라는 점을 보여주죠. 임차인이 차임을 3기 이상 연체했다면 그 순간 이미 계약갱신 거절 요건은 충족됩니다. 뒤늦게 돈을 갚더라도 임대인의 권리가 사라지지 않는다는 점이 핵심이었죠. 하지만 이런 쟁점을 임대인 혼자 정리하기는 쉽지 않습니다. 숫자 하나, 날짜 하나가 소송 결과를 좌우할 수 있고 임차인이 억지로 버티는 동안 손해는 더 커지기 때문이죠. 결국 경험 많은 변호사의 전략적 조력이 있어야만 본인의 제 권리를 온전히 되찾을 수 있습니다

🤔 바로 확인해 보세요

• 임차인이 차임을 몇 기 이상 연체했는지 불명확하다면?

• 계약갱신 거절 사유가 되는지 확신이 서지 않는다면?

• 명도소송까지 가야 하는 상황인지 고민된다면?

이럴 때는 혼자 끙끙 앓기보다 전문가의 조언을 받는 것이 가장 빠른 해결책입니다. 당신의 건물과 권리를 지키는 첫걸음 지금 시작할 수 있습니다.