상가 계약갱신청구권 거절 사유와 절차, 임대인이 알아야 할 포인트
상가 계약갱신청구권, 임차인의 ‘연장 요청권’입니다
상가임대차보호법 제10조는 임차인이 일정 요건을 갖추면 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 권리를 보장합니다.
즉, 임차인은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 '갱신 요구권'을 가지며 임대인은 이를 특별한 사유 없이 함부로 거절할 수 없습니다.
하지만 이 권리가 무조건적인 절대 권리는 아닙니다. 임차인의 위법행위나 임대인의 정당한 사유가 있다면, 임대인은 법적으로 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
임대인이 상가 계약갱신청구권 거절할 수 있는 정당한 사유
임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유는 상가임대차보호법 제10조 제1항 단서에 명시되어 있습니다.
대표적인 사유는 아래와 같습니다.
차임(월세)을 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
연체가 누적되면 신뢰관계가 깨졌다고 봅니다.
연체 후 뒤늦게 납부하더라도 ‘이미 3기를 초과했다면’ 거절 사유가 될 수 있습니다.
무단 전대(재임대) 또는 임차 목적 위반
계약서에 금지된 용도로 사용하거나 다른 사람에게 임의로 빌려준 경우입니다.
건물의 철거·재건축이 불가피한 경우
안전진단 결과 ‘위험’으로 판정되거나 도시계획·재건축 사업이 확정된 경우 등입니다.
이러한 사유들은 객관적으로 입증 가능한 증거(세금계산서, 건축허가서 등)로 뒷받침되어야 합니다. 단순히 “나도 가게 차릴 거다” 수준의 말로는 효력이 없습니다.
계약갱신 거절 절차와 통보 시기
임대인이 갱신을 거절하려면 법이 정한 기한 내에 ‘서면으로 통보’해야 합니다.
시기를 놓치면, 자동으로 갱신된 것으로 간주될 수 있습니다.
① 통보 시기
임대인이 갱신을 거절하려면 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 해야 합니다.
이 기한을 벗어나면 임대인의 거절 의사는 효력을 잃습니다.
② 통보 방법
내용증명 우편으로 ‘계약갱신 거절 사유’를 명확히 기재해야 합니다.
단순히 “계약을 연장하지 않겠습니다”는 문장은 불충분합니다.
예시 문구:
“임차인이 최근 3개월 이상 차임을 연체하였으므로 상가임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 따라 계약갱신을 거절합니다.”
③ 입증 자료 확보
통보 내용증명 사본, 우편 영수증, 수령확인서 등은 반드시 보관하세요.
이후 분쟁 시 “언제, 어떤 사유로 통보했는지”가 핵심 증거가 됩니다.
자주 묻는 질문
Q1. 상가임대차보호법의 주요 내용을 알려주세요
A. 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다. 대항력,우선변제권,계약갱신요구권,차임 등의 증감청구권,권리금 회수기회 보호가 있습니다.
Q2. 계약갱신청구권을 행사할 때 주의할 점이 있나요?
A. 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구해야 합니다. 이 기간을 벗어나면 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
Q3. 계약갱신청구권과 묵시적 갱신의 차이점이 궁금해요?
A. 계약갱신청구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 적극적으로 계약갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
묵시적갱신은 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
Q4. 상가임대차 계약 갱신 요구 거절 관련 판례를 알려주세요.
A.차임연체를 이유로 한 갱신거절 (대법원 2014)
임차인이 계약갱신을 요구할 당시 연체액이 3기의 차임액에 이르지 않더라도, 종전 임대차 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
건물 철거·재건축을 이유로 한 갱신거절(수원지방법원 2023)
건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우'에 해당하여 임대인에게 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유가 있다고 판단한 사례입니다.
Q5. 상가임대차 계약 갱신 요구 거절 시 주의사항은 무엇인가요.
A.임대인은 상가임대차법 제10조 제1항 각 호에서 정한 사유가 있는 경우에만 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 법정 거절 사유로는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우,임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우,임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등이 있습니다.
상가 계약갱신청구권 사용을 위한 임대인의 실무 팁
갱신 거절 사유는 반드시 증거로 남기기
→ 내용증명, 사진, 세금계산서 등 증빙 확보
통보 시기 철저히 지키기
→ 6개월~1개월 전, 법적 기한을 놓치면 자동 갱신
재건축·직접사용 사유는 계획서로 입증하기
→ 사업계획서, 건축허가서 등 구체적 자료 필요.
임차인과의 협의 내용도 문서로 정리하기
→ 나중에 분쟁이 발생하면 서면 합의가 유리
상가 계약갱신청구권 거절, 정당하게 하세요
상가 계약갱신청구권은 임차인 보호를 위한 강력한 제도이지만, 임대인에게도 정당한 사유와 적법한 절차를 갖추면 거절할 권리가 있습니다.
핵심은 두 가지입니다:
법정 거절 사유 4가지 중 하나에 명확히 해당하는가?
6개월~1개월 전 서면 통보 절차를 정확히 이행했는가?
이 두 조건을 충족하지 못하면, 의도치 않게 계약이 자동 연장되거나 추후 손해배상 소송에 휘말릴 수 있습니다. 복잡한 경우라면 전문가의 도움을 받아 신중히 진행하시길 권장합니다.
