상가 권리금 분쟁은 보통 임차인의 억울함으로 시작합니다. 새 임차인을 구했고 권리금 계약도 했는데 임대인이 거절했다, 이 얘기만 들으면 임대인이 나쁜 사람처럼 보이기 쉽습니다.
그런데 임대인 입장에서는 사정이 완전히 다를 때가 있습니다. 특히 임대인이 단순 개인이 아니라 재단, 학교법인, 공공 성격의 법인처럼 내부 규정과 법령상 절차를 따라야 하는 주체라면 더 그렇습니다.
임대인은 마음대로 임차인을 정할 수 없고, 특정인과 임대차 계약을 체결하는 순간 오히려 문제가 될 수 있습니다.
이번 글은 상가 권리금 분쟁에서 자주 빠지는 오해, 임대인은 무조건 권리금 회수를 도와야 한다는 프레임을 걷어내고, 임대인의 시선에서 상가 권리금, 권리금 회수 기회 방해, 임대차 계약 종료, 명도소송까지의 흐름을 정리한 글입니다.
임대인의 시선에서 본 상가 권리금 회수 분쟁
[임대차 계약 종료, 이미 정해진 종료를 정리해야 했던 상황]
임대인 한빛재단(가명)은 병원 건물 내 점포를 임대해 왔습니다. 임차인 김도현(가명)과의 임대차 계약은 만료일이 정해져 있었고, 재단은 계약 관리 원칙에 따라 계약 종료를 사전에 통보했습니다.
임대인의 입장에서는 임대차 계약 종료는 감정의 문제가 아니라 관리의 문제입니다. 계약이 끝나면 점포를 회수하고 다음 운영자를 선정해야 하죠. 이때부터 임대인은 명도소송 같은 극단적 상황까지 가지 않게끔, 종료 절차를 깔끔하게 마무리하는 것을 목표로 움직입니다.
[상가 권리금 계약이 체결됐다는 통보, 그러나 임대차 계약은 그렇게 못 합니다]
계약 종료가 임박했을 무렵, 임차인이 새 임차인 이민재(가명)를 데려왔다며 임대차 계약 체결을 요청해 왔습니다. 상가 권리금도 이미 합의가 되었고, 권리금 회수 기회를 보장해 달라는 취지였습니다.
하지만 임대인 한빛재단은 이 요청을 그대로 받아들이기 어려웠습니다. 임대인이 공공 성격의 법인으로 점포 임차인 선정은 내부 규정과 법령에 따라 경쟁 절차를 거쳐야 하는 경우가 많기 때문입니다. 임대인 입장에서는 특정인을 찍어서 임대차 계약을 체결해 주는 순간, 상가 권리금 분쟁을 피하려다 더 큰 법적 리스크를 떠안을 수 있죠.
[거절은 권리금 회수 기회 방해가 아니라 절차 준수였고, 결국 명도소송으로 갔다]
임대인 한빛재단은 임차인의 주선 요청을 거절했습니다. 핵심은 임차인을 선정할 때 경쟁 방식으로 진행해야 한다는 절차 의무였습니다.
그러자 임차인 측은 권리금 회수 기회 방해라고 주장하며 권리금 손해배상을 요구했고, 임대인은 임대차 계약 종료 이후 점포 인도를 요구하면서 명도소송으로 대응했습니다. 임대인 입장에서 이 단계는 매우 부담스럽습니다. 상가 권리금 이슈가 붙는 순간, 임대인은 쉽게 악역이 되기 때문입니다. 그래서 임대인이 이현을 찾아왔을때 거절의 이유가 정당한 사유였음을 입증하는 데 모든 역량을 집중/하게 됐습니다.
변호사의 조력: 임대인이 상가 권리금 회수 방해 소송에서 지켜야 할 것
임대인이 상가 권리금 분쟁에서 흔히 놓치는 건 말의 싸움에 끌려가는 겁니다. 상가 권리금 분쟁에서는 감정이 격해지기 쉬워서, 임대인도 대응을 잘못하면 권리금 회수 기회 방해로 몰릴 수 있습니다.
첫째, 정당한 사유를 먼저 설계합니다
임대차 계약을 왜 거절했는지, 그 이유가 내부 규정이 아니라 법령상 의무인지, 경쟁 절차를 거치지 않으면 어떤 위법 문제가 생기는지까지 정리해야 합니다. 상가건물 임대차보호법상 정당한 사유가 인정되면 권리금 손해배상 책임이 달라집니다.
둘째, 임대차 계약 종료와 명도소송의 정당성을 강화합니다
임대차 계약 종료 통지의 적법성, 종료 이후 점유의 부당성, 점포 인도 필요성을 입증하면서 명도소송의 흐름을 흔들리지 않게 가져가야 합니다.
셋째, 부당이득금까지 함께 설계합니다
임대차 계약 종료 이후에도 점포 점유가 이어지면 부당이득금이 붙을 수 있습니다. 임대인은 단지 상가 권리금 손해배상을 방어하는 게 아니라, 점포 회수와 손해 최소화를 동시에 해야 합니다.
법원: 상가 권리금 회수 방해로 인정되지 않는다
법원은 임대차 계약이 기간 만료로 종료됐다고 보고, 임차인은 더 이상 점포를 점유할 권원이 없으므로 임대인에게 점포를 인도해야 한다고 판단했습니다.
임차인이 주장한 상가 권리금 손해배상에 대해서는, 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절했더라도 그 거절이 정당한 사유 없는 거절일 때만 책임이 문제된다는 기준을 세웠습니다. 그리고 이 사건에서는 임대인이 공법적 성격의 법인으로서 임차인 선정에 경쟁 절차 등 법령상 의무가 있어 특정인과 바로 임대차 계약을 체결하기 어려웠던 사정이 인정된다고 보아, 임대인의 거절은 정당한 사유가 있는 거절에 해당한다고 판단했습니다. 그 결과 임차인의 권리금 손해배상 청구는 기각됐습니다.
다만 임대차 종료 후에도 임차인이 점포를 계속 사용한 기간이 있었기 때문에, 법원은 그 기간 동안 임차인이 얻은 이익은 법률상 원인 없이 얻은 것으로 보아 임료 상당액을 부당이득금으로 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 그 결과 임차인은 임대인에게 부당이득금 약 6,100만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
추가로 후속 절차에서 비용도 확정됐습니다. 부당이득금 사건 관련 비용 약 1,300만 원이 각각 확정되어 임차인이 임대인에게 상환하라고 판결했습니다.
변호사가 없었다면: 임대인이 겪을 수 있는 불이익
임대인은 가만히 있어도 욕을 먹는 구조에 놓이기 쉽습니다. 그런데 대응까지 늦으면 실질 손해가 커집니다.
권리금 손해배상 책임 위험
정당한 사유가 제대로 정리되지 않으면 권리금 회수 기회 방해로 판단될 수 있고, 상가 권리금 상당액 손해배상 리스크가 현실화될 수 있습니다.
명도 지연으로 점포 운영 공백과 손실 확대
명도가 늦어지면 점포를 새로 운영할 기회가 사라지고, 건물 전체 운영에도 차질이 생길 수 있습니다.
소송이 길어지며 비용과 리스크가 누적
명도소송, 부당이득금, 비용 확정 절차까지 이어지면 분쟁은 장기전이 됩니다. 임대인은 결과적으로 관리 비용을 계속 치르게 됩니다.
자주묻는질문
Q1. 상가 권리금 때문에 임대인이 새 임차인과 무조건 계약해야 하나요
무조건은 아닙니다. 임대인이 정당한 사유 없이 거절하면 문제지만, 법령상 절차 의무 같은 정당한 사유가 있으면 결론이 달라집니다.
Q2. 권리금 회수 기회 방해로 소송을 당하면 임대인은 어떻게 대응해야 하나요
거절 사유를 감정이 아니라 자료로 입증해야 합니다. 경쟁 절차 의무, 내부 규정, 법령 적용 근거, 해당 절차를 위반했을 때의 리스크를 정리하는 것이 핵심입니다.
Q3. 임대차 계약 종료 후 점포를 안 비우면 어떻게 해야 하나요
명도소송을 검토해야 하고, 동시에 부당이득금 청구 가능성도 함께 검토해야 합니다. 임대인은 점포 회수와 손해 최소화를 같이 봐야 합니다.
Q4. 임대인이 공공 성격이면 상가 권리금 책임이 항상 면제되나요
항상은 아닙니다. 다만 임차인 선정 방식에 경쟁 절차가 강제되는지, 그 거절이 정당한 사유로 평가되는지가 핵심입니다.
Q5. 임대인이 할 수 있는 분쟁 예방 방법이 있나요
임대차 계약 종료 통지, 임차인 선정 절차, 권리금 관련 안내를 일관되게 운영하는 것이 중요합니다. 특히 계약 종료 전후 커뮤니케이션이 분쟁을 줄입니다.
상가 권리금 분쟁에서 임대인이 가장 억울한 지점은, 절차를 지키려 했을 뿐인데 권리금 회수 기회 방해로 몰리는 순간입니다.
이럴 때 임대인은 감정 대응이 아니라, 임대차 계약 종료의 적법성, 임차인 선정 절차의 의무, 임대차 계약 거절의 정당한 사유를 기록과 자료로 보여줘야 합니다. 그게 명도소송과 권리금 손해배상 방어를 동시에 지키는 방법입니다.