지금 이 글을 읽고 계신다면, 부동산 거래 당시 양도소득세를 조금이라도 아껴보려는 마음 혹은 실거래가를 낮추기 위해 실제 거래가보다 낮은 금액으로 계약서를 쓰셨을 겁니다.
처음엔 아무 일 없을 줄 알았는데, 갑자기 세무서에서 소명 자료를 내라고 하거나 매수인이 변심하여 신고하겠다고 압박해오니 밤잠을 설치고 계실지도 모르겠습니다.
전문가로서 분명히 말씀드립니다.
다운 계약서는 단순히 걸리면 세금 좀 더 내는 문제가 아닙니다.
특히 1세대 1주택 비과세 혜택을 믿고 계셨던 분들이라면, 여러분이 상상하는 것 이상의 경제적 타격을 입을 수 있습니다.
다운 계약서는 실제 거래한 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 꾸며 신고하는 행위를 말합니다.
예를 들어 보겠습니다. 매도인 A씨가 아파트를 10억 원에 팔았습니다.
그런데 "양도세가 너무 부담되니 계약서에는 8억 원으로 쓰자고 협의합니다.
매수인 입장에서도 취득세를 아낄 수 있다는 생각에 응해줍니다.
이것이 바로 다운 계약입니다.
국가 입장에서는 정당하게 받아야 할 세금을 가로채는 조세 포탈 행위로 간주하며, 이를 적발하기 위해 국세청은 주변 시세와 동떨어진 거래를 실시간으로 모니터링하고 있습니다.
구분 | 정상 계약 | 다운 계약 적발 시 |
|---|---|---|
양도소득세 | 법정 세율 적용 (비과세 가능) | 비과세/감면 전면 박탈 + 본세 추징 |
가산세 | 없음 | 미납 세액의 40% (부정 가산세) |
실거래가 기록 | 투명한 시장가 형성 | 허위 신고 기록 보존 및 과태료(5%) 부과 |
매도인이 다운 계약을 하는 가장 큰 이유는 양도차익(매도가격 - 취득가격)을 줄여 양도소득세를 회피하기 위함입니다.
종가(마지막 판매가)를 낮추면 장부상 이익이 적게 잡히니 세금도 줄어든다는 계산입니다.
하지만 여기서 간과해서는 안 될 핵심 법리가 있습니다.
우리 소득세법은 허위 계약서를 작성한 경우, 1세대 1주택 비과세나 8년 자경 농지 감면 같은 모든 세제 혜택을 배제하도록 규정하고 있습니다.
정상 거래 시: 12억 원 이하 1주택자라면 양도세 0원.
다운 계약 적발 시
단 1,000만 원만 낮춰 썼어도 비과세가 전면 취소되어, 원래 내야 했던 수억 원의 양도세가 그대로 부활합니다.
여기에 부정 과소신고 가산세 40%가 추가로 붙습니다.
실거래가는 국세청과 지자체가 실시간으로 모니터링하는 공적 데이터입니다.
주변 시세는 10억인데 나만 7억에 신고했다면, 이는 즉시 이상 거래로 분류되어 세무조사 대상이 됩니다.
더 무서운 점은 매수인의 미래 설계에 있습니다. 다운 계약을 써준 매수인은 나중에 그 집을 팔 때, 취득가액이 낮게 잡혀 있어 양도세 폭탄을 맞게 됩니다.
이때 매수인은 본인의 세금을 줄이기 위해 "사실 예전에 다운 계약서를 썼었다"라고 자진 신고하며 매도인을 배신하는 경우가 실무에서 굉장히 빈번합니다.
결국 실거래가를 속인 기록은 시간이 흘러도 사라지지 않는 매도인의 약점이 됩니다.
🖋️ 다운 계약서의 반대, 업 계약서! 이때는 왜 문제가 될까?
🖋️ 토지 매매 시 업 계약서 작성, 분쟁 발생 후 해결한 사례
많은 분이 과태료 정도만 걱정하시지만, 실무적으로 가장 무서운 것은 세제 혜택의 전면 취소와 형사처벌입니다.
많은 매도인이 다운 계약서를 단순한 관행으로 여깁니다.
하지만 법이 규정하는 처벌은 결코 가볍지 않습니다.
부동산 거래신고법에 따라 여러분이 마주하게 될 실질적인 위협은 다음과 같습니다.
가장 먼저 피부에 와닿는 것은 금전적 징벌입니다.
허위 신고 과태료
실제 거래가격을 거짓으로 신고한 자에게는 해당 부동산등 취득가액의 100분의 10(10%) 이하에 상당하는 금액이 과태료로 부과됩니다.
10억 원짜리 아파트라면 최대 1억 원의 과태료를 낼 수 있다는 뜻입니다.
신고 방해 및 조장
개업공인중개사에게 거짓 신고를 요구하거나 이를 조장·방조하기만 해도 500만 원 이하의 과태료가 별도로 부과됩니다
특정한 상황에서는 감옥에 가거나 억 단위의 벌금을 낼 수도 있습니다.
고의적 거짓 신고
: 부당하게 재산상 이득을 취할 목적으로 거짓 신고를 한 경우, 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다
조세범 처벌법에 따라 고의적이고 반복적인 탈세 행위로 판단될 경우, 2년 이하의 징역 또는 포탈 세액의 2배 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
이 부분이 오늘 내용 중 가장 중요합니다.
1세대 1주택자라 양도소득세 비과세를 받을 수 있는 상황이었더라도, 다운 계약서를 작성한 사실이 적발되면 그 혜택은 즉시 사라집니다.
소득세법 제91조에 따라, 실거래가액과 신고가액의 차액만큼만 세금을 더 내는 것이 아니라, 원래 받을 수 있었던 비과세 혜택 자체가 부인되어 수억 원의 세금이 한꺼번에 청구될 수 있습니다.
📖
소득세법 제91조(양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등)
② 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다.
이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우
: 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 제104조 제1항에 따른 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액
이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우
: 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우의 해당 감면세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액
법 조항이 복잡해 보이지만, 핵심은 비과세로 안 냈을 세금과 다운 계약으로 속인 차액 중 적은 금액만큼을 세금으로 뱉어내게 하는 것입니다.
이해가 쉽도록 실제 사례로 계산해 보겠습니다.
실제 거래가 : 12억 원 (비과세 요건 충족)
다운 신고가 : 10억 원 (2억 원을 낮게 신고)
원래대로라면 양도소득세가 0원이어야 하지만, 다운 계약 사실이 적발된 상황
1단계: 차액 계산하기
: 실제 거래가(12억)와 허위 신고가(10억)의 차이는 2억 원입니다.
2단계: 비과세를 적용하지 않았을 때의 세액 계산하기
: 만약 A씨가 비과세 대상자가 아니었다면 내야 했을 양도소득세를 계산해 보니 1억 5,000만 원이라고 가정하겠습니다.
3단계: 최종 추징 세액 결정
: ①번(비과세 미적용 시 산출세액 1.5억)과 ②번(거래가 차액 2억) 중 적은 금액을 비과세 혜택에서 제외합니다.
최종 추징 결과: 1억 5,000만 원
상황이 이미 벌어졌다면, 가만히 앉아서 세무조사를 기다리는 것은 최악의 선택입니다.
자진신고 검토
: 국세청에서 먼저 연락이 오기 전 자수하면 과태료를 50%에서 최대 100%까지 감면받을 수 있습니다. (조사 시작 전 자진신고 시)
증빙 자료 정리
: 매수인과의 대화 녹취, 문자 메시지, 실제 돈이 오간 계좌 내역을 확보하십시오.
누구의 주도로 이루어졌는지에 따라 향후 협상이나 소송에서 방어 논리가 달라집니다.
전문가 상담을 통한 시뮬레이션
: 자진신고를 했을 때의 실익과 적발되었을 때의 리스크를 정밀하게 비교해야 합니다.
다운 계약서는 매수인과 매도인 사이의 비밀 같지만, 매수인이 나중에 집을 팔 때 양도차익을 줄이기 위해(취득가액을 높이기 위해) 여러분을 신고하는 경우가 비일비재합니다.
즉, 언제 터질지 모르는 시한폭탄을 안고 사는 것과 같습니다.
지금 바로 부동산 전문 법률/세무 전략가와 상의하세요.
현재 상황에서 세금을 가장 적게 방어할 수 있는 현실적인 탈출구를 찾아드리겠습니다.
이 상황을 해결하기 위해 저희가 더 구체적인 자진신고 절차나 예상 세액 계산을 도와드릴 수 있습니다.