업 계약서, 부동산거래신고법 형사처벌? 과태료 면제받는 자진신고 타이밍

업 계약서, 평생 모은 시세차익 다 날릴 수 있습니다

"매수인 사정이 딱해서 도와준 건데,
설마 나한테까지 큰일이 생기겠어?"

지금 이 글을 검색해 보고 계신다면, 아마 매수인의 대출이나 세금 문제 해결을 돕기 위해 실제 거래가보다 높은 금액으로 계약서를 작성해주신 상황일 것입니다.

당시에는 부동산 중개인도, 매수인도 아무 문제 없을 거라 호언장담했겠지만, 시간이 지날수록 부동산 실거래가 위반이라는 단어가 머릿속을 떠나지 않아 불안하실 겁니다.

결론부터 말씀드리면, 그 호의의 대가는 여러분이 상상하는 것 이상으로 가혹할 수 있습니다.

수억 원의 양도소득세 비과세 혜택이 한순간에 사라지고, 수천만 원의 과태료가 부과되는 현실적인 위기를 어떻게 헤쳐나가야 할지 핵심만 짚어드리겠습니다.

업 계약서, 도대체 무엇이 문제일까요?

쉽게 말해 가짜 가격표를 만드는 행위입니다.

실제로는 5억 원에 팔았으면서 나라에는 6억 원에 팔았다고 거짓 신고를 하는 것이죠.

주로 매수인이 나중에 집을 팔 때 양도소득세를 줄이거나, 은행에서 대출을 더 많이 받기 위해 요구합니다.

하지만 이는 엄연한 불법이며, 국세청의 정밀한 국세행정시스템(NTIS)은 주변 시세와 자금 흐름을 대조해 이 가짜 가격표를 매우 높은 확률로 찾아냅니다.

업 계약서가 제출되는 순간 벌어지는 일들

많은 분이 업 계약서를 단순한 편의 제공으로 가볍게 생각하곤 합니다.

하지만 여러분이 도장을 찍은 그 가짜 계약서는 행정 시스템을 타고 세 곳의 핵심 기관에 넘겨집니다.

이 서류가 어디로 흘러가서 어떤 결과를 초래하는지, 그 경로를 정확히 알면 지금 상황이 얼마나 엄중한지 이해하시게 될 것입니다.

1. 시·군·구청 (부동산 실거래가 신고)

계약 체결 후 30일 이내에 반드시 해야 하는 부동산 거래신고의 근거 자료로 쓰입니다.

• 과정 : 중개업자나 거래 당사자가 지자체에 신고를 마치면 신고필증이 나옵니다.

• 결과:

  • 이때 적어낸 가짜 금액이 국가 공식 기록으로 남습니다.

  • 지자체는 주변 시세보다 지나치게 높거나 낮은 거래를 부동산거래관리시스템을 통해 실시간으로 모니터링하며, 의심되는 경우 즉시 소명 자료 제출을 요구합니다.

2. 금융기관 (디딤돌·주택담보대출)

매수인이 업 계약서를 가장 간절히 원하는 이유이자, 여러분이 가장 위험해지는 지점입니다.

• 과정 : 매수인은 더 많은 대출금을 받기 위해 이 가짜 계약서를 은행에 제출합니다.

• 결과:

  • 은행은 계약서상의 매매가를 기준으로 담보가치를 평가하여 대출을 승인합니다.

  • 이는 은행을 속여 돈을 빌리는 행위로, 추후 적발 시 대출금 즉시 회수는 물론이고, 매도인인 당신 또한 사기죄의 방조범 혹은 공범으로 조사를 받을 수 있습니다.

3. 국세청 (양도소득세 및 취득세 신고)

가장 무서운 마지막 관문입니다.

여러분이 낸 세금 신고서는 국세청의 정밀 감시망에 걸려듭니다.

• 과정 : 매도인은 양도세를 줄이려(혹은 비과세를 받으려), 매수인은 취득세를 신고하기 위해 계약서를 근거로 사용합니다.

• 결과:

  • 국세청은 PCI 시스템을 가동합니다.

  • 매수인이 집을 살 돈이 어디서 났는지, 매도인의 통장에 실제로 찍힌 돈은 얼마인지 대조하는 과정에서 숫자가 하나라도 맞지 않으면 즉시 세무조사가 시작될 수 있습니다.

업 계약서 매도인이 감당해야 할 위험부담

매도인은 보통 세금 혜택을 본 것이 없으니 안전하다고 생각하기 쉽지만, 실무상 가장 타격이 큰 쪽은 오히려 매도인입니다.

• 비과세 및 감면 혜택 박탈

  • 1세대 1주택자로서 당연히 받아야 할 양도소득세 비과세 혜택이 통째로 날아갑니다.

  • 실거래가와 적어낸 금액의 차액만큼이 아니라, 당초 면제받았던 세금 전액을 추징당할 수 있습니다.

• 가산세 폭탄

  적게 낸 세금의 40%에 달하는 신고불성실 가산세와 매일 붙는 납부지연 가산세가 추가됩니다.

매수인도 피할 수 없는 처벌

매수인 역시 "나중에 세금 아꼈으니 이득 아니냐"고 웃을 수 없습니다.

향후 해당 주택을 팔 때 비과세나 감면 혜택을 전혀 받을 수 없습니다.

결국 지금 아낀 세금보다 나중에 낼 세금이 훨씬 더 커지는 구조입니다.

대출을 위해 업 계약서를 썼다면 범죄가 됩니다

만약 이 업 계약서를 은행에 제출하여 대출을 더 받았다면, 이는 단순한 세금 문제를 넘어섭니다.

금융기관을 속여 부당하게 이득을 취한 사기죄 혹은 사문서위조 및 행사죄가 성립될 수 있습니다.

법적 공방으로 번질 경우 실형이나 벌금형 같은 형사처벌 전과가 남을 수 있는 매우 엄중한 사안입니다.

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업 계약서 관련, 부동산 거래신고법 총정리

30일의 골든타임, 신고 의무의 모든 것

부동산 거래의 투명성을 위해 법은 매매뿐만 아니라 임대차 계약에도 엄격한 잣대를 들이댑니다.

• 매매 및 공급계약

  : 실제 거래가격 등을 계약 체결일부터 30일 이내에 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고해야 합니다.

• 주택 임대차 신고

  : 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 주택 임대차 계약 역시 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다.

• 해제 신고

  : 신고 후 계약이 무효, 취소 또는 해제되었다면 그 확정일부터 30일 이내에 반드시 다시 신고해야 나중에 가짜 신고라는 오해를 받지 않습니다.

국세청까지 연결되는 가격 검증 시스템

여러분이 신고한 내용은 단순히 구청 서류함에 머물지 않습니다.

국토교통부 장관은 부동산 거래가격 검증체계를 구축하여 그 적정성을 매일 모니터링합니다

• 세무서 통보

  : 검증 결과는 소재지 세무관서장에게 즉시 통보됩니다.

• 과세 자료 활용

  : 세무서장은 이 자료를 토대로 국세(양도세 등) 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용하며, 이상 징후 포착 시 세무조사의 근거로 삼습니다.

• 정밀 조사

  : 신고 내용이 부정확하다고 판단되면 공무원이 직접 거래대금 지급 증명 자료 제출을 요구할 수 있으며, 위반 시 수사기관 고발까지 이어질 수 있습니다.

강력한 제재와 형사처벌

"잠깐 속이면 되겠지"라는 생각은 가장 위험합니다.

법은 거짓 신고와 부정한 방법에 대해 매우 높은 수위의 처벌을 규정하고 있습니다.

• 거짓 신고(업·다운 계약)

  : 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 경우, 해당 부동산 취득가액의 100분의 10(10%) 이하에 상당하는 과태료가 부과됩니다.

• 형사 처벌

  : 부당한 재산상 이득을 위해 거짓 신고를 한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.

• 토지거래허가 위반

  : 허가 구역 내에서 허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가액의 30% 이하의 벌금을 물게 됩니다.

업 계약서 위기를 기회로 바꾸는 유일한 방법, 자진신고

국세청이 먼저 알게 된 후에는 늦습니다. 하지만 먼저 손을 들면 법은 기회를 줍니다.

• 과태료 100% 면제

  : 관할 지자체나 세무서에서 조사를 시작하기 전 자진신고하면 과태료 전액을 면제받을 수 있습니다.

• 과태료 50% 감면

  : 조사가 시작된 후라도 증거 확보에 협조하면 과태료의 절반을 깎아줍니다.

지금 바로 전문가의 도움을 받아야 하는 이유

인터넷에 떠도는 "몇 년 지나면 괜찮다"는 말만 믿고 버티다가 국세청의 연락을 받는 순간, 여러분이 가진 가장 큰 자산인 주택의 가치는 세금과 과태료로 증발해버릴 것입니다.

특히 자진신고는 매수인과의 관계, 증거의 객관성 등을 치밀하게 검토한 뒤 전략적으로 진행해야 합니다.

혼자 고민하며 골든타임을 놓치지 마십시오.

지금 바로 법률 전문가와 상담하여 피해를 최소화할 수 있는 대응책을 마련하시기 바랍니다.

상담이 시급하시다면 아래 번호로 연락해 주십시오. 당신의 소중한 재산을 지킬 방법을 함께 찾겠습니다.