물가변동 배제특약, 서명했어도 공사비 증액 받을 수 있는 이유
원자재 가격은 치솟는데 공사 대금은 그대로라 매일 눈더미처럼 불어나는 적자를 지켜보고 계신가요?
“계약서에 물가 변동으로 인한 증액은 없다고 명시하지 않았느냐”라는 발주처의 차가운 답변을 들을 때마다, 회사의 존립 자체가 흔들리는 공포를 느끼실 겁니다.
중소 건설사 사장님들께서 가장 많이 오해하시는 부분이 있습니다.
이미 계약서에 도장을 찍었으니 법적으로 다퉈볼 기회조차 없다고 포기하시는 것입니다.
하지만 여러분의 억울한 사정을 외면하지 않습니다.
물가변동 배제특약의 실체
많은 중소 건설사가 계약서에서 마주하는 물가변동 배제특약이란, 공사 기간 중 원자재 가격이나 노무비가 오르더라도 계약 금액을 조정하지 않겠다는 약속을 의미합니다.
본래 이 조항은 공사비 예측 가능성을 높이려는 취지에서 도입되었으나, 실제 현장에서는 발주처가 모든 물가 상승의 리스크를 시공사에게 일방적으로 떠넘기는 수단으로 악용되곤 합니다.
특히 민간 공사 표준도급계약서조차 제대로 갖추지 못한 현장에서는 이 특약이 절대적인 불변의 원칙처럼 여겨집니다.
하지만 법적으로 보면 이야기가 달라집니다.
우리 법원은 계약 당사자 간의 합의보다 계약의 공정성을 상위 가치로 두는 경우가 많기 때문입니다.
즉, 이 특약은 단순히 지나가는 문구가 아니라, 시공사의 수익성을 통째로 삼킬 수 있는 독소 조항인 동시에, 법률적 해석에 따라 충분히 파훼할 수 있는 방어의 시작점이기도 합니다.
물가변동 배제특약, 무효를 원하시나요?
발주처는 "본인들이 직접 서명하지 않았느냐"며 압박하겠지만, 법률 전문가가 특약을 무효로 만드는 과정에는 명확한 공격 루트가 존재합니다.
건설산업기본법 제22조 제5항의 강행규정
우리 법은 계약 당사자 간의 합의보다 우선하는 강행규정을 두고 있습니다.
계약 내용이 한쪽 당사자에게 현저하게 부당하거나, 사회 통념상 허용되는 범위를 넘어 시공사의 이익을 침해한다면 그 특약은 법적 효력을 상실합니다.
특히 원자재 가격이 통제 불능 수준으로 폭등한 상황에서 무조건 시공사가 감당하라는 조항은 이 법조항에 정면으로 위배될 가능성이 매우 높습니다.
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건설산업기본법 제22조(건설공사에 관한 도급계약의 원칙)
⑤ 건설공사 도급계약의 내용이 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 부분에 한정하여 무효로 한다.
계약체결 이후 설계변경, 경제상황의 변동에 따라 발생하는 계약금액의 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 아니하거나 그 부담을 상대방에게 떠넘기는 경우
계약체결 이후 공사내용의 변경에 따른 계약기간의 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 아니하거나 그 부담을 상대방에게 떠넘기는 경우
도급계약의 형태, 건설공사의 내용 등 관련된 모든 사정에 비추어 계약체결 당시 예상하기 어려운 내용에 대하여 상대방에게 책임을 떠넘기는 경우
계약내용에 대하여 구체적인 정함이 없거나 당사자 간 이견이 있을 경우 계약내용을 일방의 의사에 따라 정함으로써 상대방의 정당한 이익을 침해한 경우
계약불이행에 따른 당사자의 손해배상책임을 과도하게 경감하거나 가중하여 정함으로써 상대방의 정당한 이익을 침해한 경우
6. 「민법」 등 관계 법령에서 인정하고 있는 상대방의 권리를 상당한 이유 없이 배제하거나 제한하는 경우
사정변경의 원칙
계약을 체결할 당시 도저히 예상할 수 없었던 외부적 요인(전쟁, 글로벌 공급망 마비 등)으로 인해 기존 공사비를 고수하는 것이 도저히 불가능해진 경우입니다.
이 상황에서 계약 이행을 강요하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다는 점을 부각해야 합니다.
이는 단순히 어렵다는 호소가 아니라, 계약 유지의 불능 상태를 법리적으로 입증하는 과정입니다.
하도급법상의 부당한 특약 금지 위반 여부
만약 귀사가 하도급 업체라면 하도급법 제3조의4가 강력한 무기가 됩니다.
원사업자가 하도급업체의 이익을 부당하게 침해하는 특약을 설정하는 것은 엄격히 금지되어 있습니다.
물가 변동에 따른 위험을 하도급업체에게 전가하는 행위는 공정거래위원회의 제재 대상이자 민사상 무효 사유가 될 수 있는 핵심 지점입니다.
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하도급거래 공정화에 관한 법률 제3조의4(부당한 특약의 금지)
① 원사업자는 수급사업자의 이익을 부당하게 침해하거나 제한하는 계약조건(이하 “부당한 특약”이라 한다)을 설정하여서는 아니 된다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 약정은 부당한 특약으로 본다.
원사업자가 제3조제1항의 서면에 기재되지 아니한 사항을 요구함에 따라 발생된 비용을 수급사업자에게 부담시키는 약정
원사업자가 부담하여야 할 민원처리, 산업재해 등과 관련된 비용을 수급사업자에게 부담시키는 약정
원사업자가 입찰내역에 없는 사항을 요구함에 따라 발생된 비용을 수급사업자에게 부담시키는 약정
그 밖에 이 법에서 보호하는 수급사업자의 이익을 제한하거나 원사업자에게 부과된 의무를 수급사업자에게 전가하는 등 대통령령으로 정하는 약정
③ 제2항제1호부터 제3호까지에 해당하는 부당한 특약은 그 부분에 한정하여 무효로 하고, 같은 항 제4호에 해당하는 부당한 특약은 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우 그 부분에 한정하여 무효로 한다.
물가변동 배제특약 무효 소송, 현실적인 제약과 전략적 선택
법리적으로 승소 가능성이 높다 하더라도, 곧바로 무효 소송을 제기하는 것은 중소 건설사에게 상당한 부담이 될 수 있습니다.
대법원까지 이어질 수 있는 법적 공방은 짧게는 1~2년, 길게는 그 이상의 시간이 소요됩니다.
당장 현금 흐름이 막힌 상황에서 고액의 변호사 선임료와 장기전을 버틸 수 있는 체력을 유지하기란 쉽지 않습니다.
또한, 발주처와의 관계가 완전히 단절되어 향후 수주 기회나 잔금 지급 과정에서 유무형의 불이익을 겪게 될지도 모른다는 공포도 무시할 수 없는 현실입니다.
전략적 협상이 필요합니다.
그렇기에 전문가의 조력은 소송만을 목적으로 하지 않습니다.
소송 전 단계에서 우위를 점한 채 진행하는 전략적 협상이 훨씬 효율적일 수 있습니다.
우리가 가진 무기(특약 무효 가능성)를 명확히 보여줌으로써, 발주처가 스스로 계약 금액을 조정하도록 압박하거나 건설분쟁조정위원회 등을 통해 실질적인 합의를 이끌어내는 것이 중소 건설사에게는 더욱 현실적이고 영리한 생존 전략이 됩니다.
공사는 계속 해야 할까요?
공사비 증액 협의가 안 된다고 해서 현장을 멈추는 것은 법적으로 매우 위험한 선택입니다.
도급계약에서 물가 변동은 공사 중단의 정당한 사유로 인정받기 어려울 수 있기 때문입니다.
만약 일방적으로 공사를 중단할 경우, 발주처는 이를 근거로 계약 해지를 통보하거나 막대한 지체상금(지연 배상금)을 청구할 수 있습니다.
배제특약 무효 소송에서 이겨서 몇억 원을 아끼려다, 수십억 원의 지체상금을 물어내야 하는 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 발생할 수 있습니다.
따라서 법적 절차와 공사 진행은 별개로 움직이는 것이 원칙입니다.
이의유보는 필수입니다.
공사를 계속하면 배제특약과 현재 공사비를 묵시적으로 수용한 것 아니냐는 걱정이 드실 겁니다.
이를 방지하기 위한 핵심 전략이 바로 권리 유보의 통지입니다.
공사를 진행하면서도 "우리는 현재 원가 폭등으로 인한 손실을 감수하며 공사를 수행하고 있으나, 이는 계약상의 의무 이행일 뿐 배제특약에 동의하는 것이 아니다. 추후 법적 절차를 통해 증액된 공사비를 반드시 청구할 것이다"라는 의사를 문서로 명확히 남겨야 합니다.
이 기록은 추후 소송이나 조정 단계에서 건설사가 권리 행사를 포기하지 않았음을 증명하는 결정적 증거가 됩니다.
물가변동 배제특약 불공정성을 입증할 증거 목록
법원에서 배제특약의 무효를 이끌어내기 위해서는 단순히 "자재비가 너무 올랐다"는 호소만으로는 부족합니다.
해당 조항이 건설산업기본법 제22조 제5항에서 금지하는 현저히 부당하게 불리한 특약임을 입증할 수 있는 객관적인 증거가 승패를 결정짓습니다.
승기를 잡기 위해 지금부터 반드시 확보해야 할 증거 목록은 다음과 같습니다.
계약 체결 과정의 강압성을 보여주는 기록
입찰 지침서, 계약 협상 당시 주고받은 이메일, 회의록 등을 꼼꼼히 살펴보세요.
만약 발주처가 해당 조항을 삭제할 기회를 전혀 주지 않았거나, 시공사의 수정 요청을 우월적 지위를 이용해 일방적으로 묵살했다면 이는 불공정성을 입증하는 강력한 단서가 됩니다.
특히 이 조항에 동의하지 않으면 계약이 불가하다는 취지의 정황이 있다면 반드시 확보해야 합니다.
객관적인 물가 변동 데이터와 원가 분석
한국은행의 생산자물가지수나 한국건설기술연구원의 건설공사비지수(ESC) 등 공인된 통계를 활용해보세요.
계약 시점 대비 현재 원자재 가격이 통상적인 물가 상승률의 범위를 얼마나 압도적으로 상회하는지 수치로 보여줘야 합니다.
여기에 귀사의 실제 매입 단가 비교표를 더해 예측 불가능한 폭등이었음을 증명하십시오.
경영상의 치명적 타격을 입증하는 재무 자료
해당 특약을 그대로 유지했을 때 귀사가 입게 될 구체적인 손실액을 산출해보세요.
이 조항으로 인해 공사 수익이 단순히 줄어드는 정도가 아니라, 회사의 자본 잠식이나 파산 위기를 초래할 정도로 가혹하다는 점을 재무제표와 손익 분석 자료로 입증해야 합니다.
법원은 계약의 유지보다 기업의 생존이 위협받는 상황에 더 주목할 수 있습니다.
물가변동 배제특약, 침묵은 해결책이 아닙니다
물가변동 배제특약은 중소 건설사에게 독소 조항이 될 수 있습니다.
단순히 계약서 문구에 매몰되어 대응 시기를 놓치면, 그 결과는 오롯이 임직원과 가족들의 고통으로 돌아오게 됩니다.
지금 겪고 계신 적자 구조가 단순히 경영 실수가 아니라 외부적인 폭등 때문이라면, 그것은 여러분이 혼자 짊어질 짐이 아닙니다.
전문가와 함께 계약서를 면밀히 검토하여 법적으로 무효화할 수 있는 틈을 찾아내십시오. 그것이 귀한 회사를 살리는 유일한 길입니다.
