안심보장증서로 분담금 전액 돌려받은 조합원 사례

“분담금은 돌려받기 어렵습니다.”

조합사무실에서 이런 말을 들으셨나요?

토지 확보율이 99%라며, 곧 착공이 시작된다고 해서 가입했는데 몇 년이 지나도 땅은 매입되지 않고 사업승인도 소식이 없죠. 심지어 조합은 연락조차 피하며 탈퇴도 어렵다고 합니다.

하지만 사업승인이 나지 않았다면 또는 조합이 허위·과장된 내용으로 가입을 유도했다면 법적으로는 분담금과 계약금 모두 환불받을 수 있습니다. 오늘은 실제로 ‘안심보장증서’를 근거로 조합 탈퇴 후 계약금 전액을 돌려받은 사례를 소개합니다.

현실은 달랐습니다

조인선(가명,의뢰인)씨는 지역주택조합 추진위원회로부터 “토지 매입률이 거의 완료됐고 곧 사업계획 승인 후 입주가 가능하다”는 말을 듣고 조합원으로 가입하고 계약금을 납부했죠.

하지만 이후 공개된 조합의 운영계획서를 확인한 결과 착공은 커녕 사업승인조차 받지 못한 상태였고 심지어 토지 소유권 분쟁과 법적 소송이 이어지고 있었습니다.

결국 인선씨는 더 이상 사업이 불가능하다고 판단하고 조합을 탈퇴하며 납부한 분담금 반환을 요구하기 위해 저희 이현을 찾아와주었는데요.

기망행위 입증과 안심보장증서 근거 제시

저희 이현은 조합이 “토지 확보 99%” “입주 예정 확정” 등의 허위·과장된 홍보를 통해 조합원을 모집한 점을 포착했습니다. 이에 따라 민법 제110조(사기·강박에 의한 의사표시)를 근거로 조합 가입계약의 취소 의사를 통보하고 계약 취소로 인해 발생한 부당이득 반환(민법 제741조) 책임을 명확히 했죠.

또한 조합 측이 교부한 ‘안심보장증서’ —“사업 미승인 시 계약금 전액 환불 보장” 내용을 핵심 증거로 제시하며 조합의 환불 의무를 강하게 주장했습니다.

실제로 대법원에서는 안심보장증서상 환불보장 약정이 조합가입계약에 수반하여 경제적, 사실적으로 일체로서 체결된 것이어서 전체적으로 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있으므로, 위 환불보장 약정이 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라면, 법률행위의 일부무효의 법리에 따라 이와 일체로서 체결된 조합가입계약도 무효가 되는 것이 원칙이고, 다만 환불보장 약정이 없더라도 조합가입계약을 체결하였을 것임이 인정되는 경우에는 조합가입계약이 여전히 효력을 가지게 된다고 판시한 적이 있습니다. (대법원 2022.3.17.선고2020다288375 판결)

이후 3차례에 걸쳐 내용증명을 발송하며 협의 압박을 이어갔고 인선씨는 스스로 대응하기 어려웠던 상황을 변호사가 직접 조율하였습니다.

분담금까지 무사히 반환

처음 내용증명을 보냈을 때만 해도 해당 조합의 반응은 차가웠습니다. “사업은 곧 재개된다”, “환불은 어렵다”는 말만 반복했죠. 하지만 저희는 물러서지 않고 세 차례에 걸친 내용증명과 수차례의 협의 끝에 조합이 안심보장증서에 명시된 환불 약속을 더 이상 부정할 수 없게 만들었습니다.

결국 조합 측은 더 이상의 법적 분쟁을 피하기 위해 인선 씨에게 계약금 전액과 분담금까지 모두 반환했습니다. 오랜 기다림 끝에 돈을 돌려받은 순간 인선 씨는 “이제야 속이 시원하다”며 안도의 미소를 지으셨죠.

혼자서 해결하기 어려운 이유

지역주택조합 관련 분담금이나 계약금 반환 문제는 단순히 조합 탈퇴 의사만으로는 해결되지 않는 게 현실이니다.

조합의 사업승인 현황, 토지 매입률, 약정서의 법적 효력 등을 법률적으로 분석하고 증거화해야 하기 때문이죠.

특히 ‘안심보장증서’는 문구에 따라 법적 효력이 달라질 수 있으므로 전문가의 검토 없이 단독으로 대응할 경우 불리해질 수 있습니다. 따라서 분담금이나 계약금 반환을 원하신다면 기망행위와 보장서 효력을 입증할 수 있는 변호사의 조력이 필수입니다.

자주 묻는 질문

1️⃣ 안심보장증서와 조합가입계약서의 차이점이 궁금해요

→ 조합가입계약서는 조합원으로서의 권리·의무를 규정하는 계약이고 안심보장증서는 일정 조건 발생 시(예: 사업 미승인) 환불을 약속하는 별도의 보장 문서예요.

2️⃣ 안심보장증서 효력 발생 조건이 무엇인가요?

→ ‘사업 미승인 시 전액 환불’ 등 명시된 조건이 충족되면 민법상 약정으로 인정되어 환불 청구 근거로 활용 가능합니다. 다만, 안심보장증서가 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라면, 법률행위의 일부무효의 법리에 따라 이와 일체로서 체결된 조합가입계약도 무효가 되는 것이 원칙입니다.

3️⃣ 지역별 주택법 적용 시, 지역주택조합에도 안심보장증서가 적용되나요?

→ 적용 가능합니다. 다만, 문구 내용과 서명 주체에 따라 효력은 달라질 수 있어 법률전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다. 특히 안심보장증서가 총회 결의 없이 발행된 경우 무효가 될 수 있으므로 이에 대한 검토가 필요합니다

‘토지 확보율 99%’라는 말에 가입했지만 현실은 착공조차 되지 않은 조합 사업.

하지만 포기하시면 안됩니다. 분담금과 계약금 반환은 법적으로 충분히 가능하며 안심보장증서 역시 강력한 근거가 될 수 있기 때문이죠.

법무법인(유) 이현은 지역주택조합 분쟁·분담금 반환 사건을 다수 해결해 온 경험으로 조합원의 권리를 끝까지 지켜드립니다.