계약갱신청구권, 임차인이 꼭 알아야 할 3가지 포인트
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계약갱신청구권은 임차인이 일정 요건을 충족할 경우 임대인의 동의 없이 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약을 갱신할 수 있는 건리입니다.. 임대인은 단순한 변심으로 거절할 수 없으며 3기 이상 차임 연체,무단전대,건물 철거 또는 재건축 등 9가지 정당한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다.
“5년이 끝나가는데 계약을 연장할 수 있을까요?”
‘임대료를 10% 올리겠다는 말이 법적으로 가능한가요?”
상가 임차인들이 가장 자주 묻는 질문입니다.
이런 상황에서 꼭 알아야 할 제도가 바로 계약갱신청구권이에요. 이 권리는 단순히 임대차 연장이 아니라 영업의 지속성과 재산권을 보호하기 위한 제도에요.
계약갱신청구권 행사 시 임대료 인상 한도
계약갱신청구권을 행사해도 임대인은 무제한으로 임대료를 올릴 수 없습니다.
법에서 정한 상한은 연 5% 이내이며 지자체 조례로 이보다 더 낮게 제한할 수도 있습니다.
만약 임대인이 “요즘 시세가 올랐다”며 10% 인상을 요구했다면 그 초과분은 법적으로 무효입니다.
실제 상담에서도 “갱신하면 임대료 폭등한다”는 오해가 많지만 법은 임차인의 영업 안정을 위해 인상률을 명확히 제한합니다.
묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이
많은 분이 헷갈리는 부분이 바로 묵시적 갱신과 계약갱신청구권입니다.
묵시적갱신은 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 변경의 통지를 하지 아니한 경우에 그 기간이 만료된 때에 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도이죠.
이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 보며 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월 지나면 효력이 발생합니다.
계약갱신청구권은 임차인이 적극적으로 행사하는 권리입니다. 행사 시 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약이 보장되며 임대인은 법정 거절사유가 없는 한 이를 거부할 수 없습니다.
👉 즉, 묵시적 갱신은 ‘자동 연장’이고, 계약갱신청구권은 ‘법으로 보장된 연장’이라는 점에서 다릅니다.
계약갱신청구권 행사 가능한 임대차 계약 기간
상가 임차인은 법에서 정한 요건을 충족하면 최대 10년 동안 영업을 지속할 수 있습니다.
이는 최초 계약기간(예: 2년)을 포함한 총 합계 기간으로 이 기간이 지나면 갱신청구권은 소멸됩니다.
즉, 2년 계약 후 8년간 갱신을 반복하면 10년이 되는 시점부터는
임대인이 갱신 거절을 할 수 있습니다.
다만, 건물 철거나 임대인 직접 사용 등 정당한 사유가 아니라면 그 이전에는 갱신을 거절할 수 없습니다.
변호사의 조력
상가임대차에서의 계약갱신청구권은 임차인의 영업 안정성과 재산권을 지키는 핵심 제도지만 현장에서는 임대인의 갱신거절, 과도한 임대료 인상, 권리금 문제로 분쟁이 잦습니다.
이현의 변호사는
갱신청구권 행사요건 검토
정당한 거절사유 대응
임대료 인상 한도 산정 및 권리금 보호 등을 통해 임차인의 영업 지속과 손실 방지를 지원합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약갱신청구권 행사 시 임대료 인상 한도는 얼마인가요?
👉 법정 상한선은 5% 이내이며, 증액 청구는 임대차계약 또는 이전 약정한 차임등의 1년 이내에는 할 수 없습니다.
Q2. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이점 알려주세요
👉묵시적 갱신은 임대인이 갱신 거절 통지를 하지 않아 자동으로 연장되는 것이고, 계약갱신요구권은 임차인이 적극적으로 행사하는 법정 권리입니다. 계약갱신요구권은 1회만 행사 가능하지만 더 강력한 보호를 받습니다.
Q3. 임대인이 나가달라는데 어떻게 해야 하나요?
👉 철거, 재건축 등 법정 갱신거절사유에 해당하지 않는다면 임차인은 갱신청구권을 행사해 법적으로 영업을 계속할 수 있습니다.
계약갱신청구권은 상가임차인의 영업 기반을 지켜주는 핵심 권리입니다.
임대료 인상 한도, 묵시적 갱신 차이, 행사 기간을 정확히 이해한다면 예기치 않은 계약 종료나 퇴거 위험 없이 최대 10년까지 안정적으로 영업을 지속할 수 있습니다.