계약갱신청구권, 임차인이 꼭 알아야 할 3가지 포인트

“2년이 끝나가는데 계약을 연장할 수 있을까요? 임대료는 얼마나 오를까요?”

임차인들이 가장 궁금해하는 부분이 바로 계약갱신청구권입니다. 주택임대차보호법 개정으로 도입된 제도로, 임차인은 법으로 1회에 한하여 최소 2년 더 계약을 연장할 수 있는 권리가 있습니다. 하지만 행사 방법과 한도, 묵시적 갱신과의 차이를 정확히 알아야 제대로 권리를 지킬 수 있습니다.

계약갱신청구권 행사 시 임대료 인상 한도

갱신청구권을 행사하면 임대료는 무한정 오를 수 없습니다.

• 법에서 정한 한도는 5% 이내입니다.

• 다만 지자체별 조례로 5%보다 더 낮게 제한할 수도 있습니다.

  즉, 집주인이 지나치게 올리려 하면 법적으로 대응할 수 있습니다.

묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이

많은 분이 헷갈리는 부분이 바로 묵시적 갱신과 계약갱신청구권입니다.

• 묵시적 갱신: 임대차 기간이 끝났는데도 임대인·임차인 모두 별다른 의사 표시를 하지 않으면, 동일 조건으로 계약이 자동으로 연장됩니다. 단, 해지 통보를 하면 3개월 뒤 종료가 가능합니다.

• 계약갱신청구권: 임차인이 적극적으로 행사하는 권리로, 2년간 계약을 보장받습니다. 임대인이 함부로 해지할 수 없고, 법이 보장하는 강력한 권리입니다.

👉 즉, 묵시적 갱신은 ‘자동 연장’이고, 계약갱신청구권은 ‘법으로 보장된 연장’이라는 점에서 다릅니다.

계약갱신청구권 행사 가능한 임대차 계약 기간

임차인이 무조건 갱신을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

• 최초 계약을 포함해 1회에 한하여 행사가 가능합니다.

• 최초 계약이 2년이었다면, 갱신청구권을 통해 한 번 더 2년을 연장할 수 있습니다.

  즉, 2년 + 2년 = 총 4년까지 안정적으로 거주할 수 있습니다.

변호사의 조력

계약갱신청구권은 법이 보장한 권리지만, 실제 현장에서는 임대인의 거절, 과도한 임대료 인상, 묵시적 갱신과의 혼동 등으로 분쟁이 자주 발생하는 게 현실이죠. 이 과정에서 임차인이 혼자 대응하면 권리를 제대로 주장하지 못하거나 절차를 놓칠 위험이 큽니다. 그러나 변호사는 임차인의 상황에 맞는 행사 요건과 대응 전략을 구체적으로 안내해 불필요한 분쟁을 줄이고 권리를 끝까지 지킬 수 있도록 돕습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 계약갱신청구권 행사 시 임대료 인상 한도는 얼마인가요?

👉 법정 상한선은 5% 이내이며, 지자체별로 더 낮을 수 있습니다. 또한 증액 청구는 임대차계약 또는 이전 증액 후 1년 이내에는 할 수 없습니다.

Q2. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이점 알려주세요

👉 묵시적 갱신은 임대인이 갱신 거절 통지를 하지 않아 자동으로 연장되는 것이고, 계약갱신요구권은 임차인이 적극적으로 행사하는 법정 권리입니다. 계약갱신요구권은 1회만 행사 가능하지만 더 강력한 보호를 받습니다.

Q3. 계약갱신청구권 행사 가능한 임대차 계약 기간이 궁금해요

👉 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다

계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위한 제도지만, 정확히 알아야만 권리를 지킬 수 있습니다. 임대료 인상 한도, 묵시적 갱신과의 차이, 행사 가능한 기간을 숙지해 두면 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다.