내가 산 게 불법건축물이라고요? 매매대금 반환받는 법

“등기까지 다 마쳤는데, 이제 와서 신축 빌라 계약 취소가 가능할까요?”
부동산 상담에서 자주 듣는 질문입니다. 특히 분양 당시 전혀 알지 못했던 불법건축물 문제가 뒤늦게 드러나면 큰 충격과 손해를 입게 되죠. 오늘은 실제 사례를 통해, 부동산 사기로 인정된 사건에서 어떻게 매매계약 취소와 매매대금 반환 소송까지 가능했는지 말씀드리겠습니다.

내가 산 신축 빌라가 사실은 불법건축물?

의뢰인 A 씨는 신축 빌라를 분양받았습니다. 계약금·중도금·잔금까지 모두 납부하고 등기까지 마쳤죠. 그런데 입주 후 몇 달 지나지 않아 건물 구조가 이상하다는 점을 발견했습니다. 시청에 확인해 보니, 건물 일부가 불법건축물이었던 겁니다. 문제는 분양 당시 매도인이나 대리인으로부터 이런 설명을 전혀 듣지 못했다는 것입니다. 오히려 “신축이라 하자 걱정 없다”라는 말만 믿고 계약했던 것이죠. 이는 단순한 하자가 아니라 명백한 부동산 사기였습니다. 결국 A 씨는 계약을 취소하고자 저를 찾아왔고, 저는 통화 녹취, 민원 확인, 시청 회신 자료 등을 모아 불법건축물로 인한 신축 빌라 계약 취소 사유를 입증하기로 했습니다.

매매계약 취소와 매매대금 반환 소송 승소

법원은 매도인의 기망행위(사기)를 인정했습니다. 민법 제110조 제1항에 따라 계약은 취소될 수 있고, 이미 등기까지 마쳤더라도 신축 빌라 계약 취소가 가능하다고 판결했죠. 따라서 매매계약은 무효가 되었고, A 씨는 매매대금 반환 소송을 통해 전액을 돌려받을 수 있었습니다.

매매대금 반환 소송, 불법건축물 사건 입증 전략

이 사건에서 제가 중점을 둔 부분은 다음과 같습니다.

• 불법건축물 은폐 자체를 기망행위로 강조

• 분양 대리인의 설명 책임을 매도인에게 연결해 사용자 책임 입증

• 계약서 외 증거(녹취, 행정기관 확인서, 민원 자료)를 활용해 부동산 사기 사실을 뒷받침

이런 전략 덕분에 법원은 단순한 하자가 아닌 불법건축물 사기 사건으로 인정하게 되었습니다.

변호사가 없었다면?

만약 A 씨가 혼자 소송을 진행했다면 결과는 달랐을 겁니다. “몰랐다, 속았다”라는 주장만으로는 불법건축물 분양사기를 입증하기 어렵습니다. 전문적인 법리 해석과 증거 수집이 부족하면, 계약 취소가 아니라 단순한 하자 보수로만 처리될 가능성이 크죠. 따라서 불법건축물 계약 취소나 매매대금 반환 소송을 고민 중이라면, 변호사의 도움 없이는 권리를 지키기 힘들다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.

불법건축물 문제는 단순한 건물 하자가 아니라, 법적으로는 부동산 사기에 해당할 수 있습니다. 등기를 마쳤더라도 상황에 따라 신축 빌라 계약 취소와 매매대금 반환이 충분히 가능합니다. 혹시 비슷한 상황에 처해 있다면, 혼자 끙끙 앓지 마시고 전문가와 상의하시길 권합니다.

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