내 땅 위 무허가건물, 어떻게 해야 하나?
“오랫동안 관리하지 못한 제 땅 위에 어느새 무허가 건물이 지어져 있었습니다. 이 건물을 철거할 수 있을까요? 혹시 제게 불이익이 따르진 않을까요?”
실제 상담실에서 자주 나오는 고민입니다. 무허가 건물은 단순히 건축법 위반 문제가 아니라, 토지 소유자의 권리 행사에도 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
무허가 건물이란?
'무허가 건물'은 건축법 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도 변경한 건축물을 뜻합니다. 이는 건축법상 불법 건축물로 분류되며, 토지 위에 존재할 경우 다음과 같은 문제를 야기합니다.
📍 토지 소유자에게 미치는 영향
소유권 행사 제약: 건물 점유자와의 분쟁 발생 가능
토지 활용 제한: 토지 소유자가 자유롭게 개발·매매하기 어려움
재산 가치 하락: 무허가 건물로 인한 토지 가치 저하
👉 즉, 내 땅이라도 위에 무허가 건물이 있으면 토지 가치와 권리 행사가 크게 제약됩니다.
토지 소유자에게 미치는 법적 영향
📍 직접적 불이익
토지 소유자는 무허가 건물 자체에 대한 직접적인 행정처분 대상은 아닙니다. 다만 다음과 같은 간접적 영향을 받을 수 있습니다.
재산권 행사 제약: 토지 매매, 개발행위 시 제약 발생
민사 분쟁: 무허가 건물 점유자와의 소유권 분쟁
손해 발생: 토지 임대료 상당 손해, 개발 지연 등
📍 행정처분은 건축물 관련자에게만 적용
무허가 건물에 대한 철거명령, 이행강제금은 건축주·소유자·점유자 등 건축물과 직접 관련된 자에게만 부과됩니다
토지 소유자가 취할 수 있는 대응
건축물대장 확인: 해당 건물이 정식 건축물로 등재되어 있는지 확인
행정청 신고: 무허가 건물로 확인되면 철거 명령을 요청 가능
민사소송 제기: 무단 점유자가 건물을 지은 경우, 소유권에 기초한 건물 철거·토지 인도 청구 가능
합법화 검토: 특정 조건을 갖춘 경우에는 사후적으로 합법화 절차 진행 가능
자주 묻는 질문
Q1. 무허가 건물에 부과되는 이행강제금은 어떻게 산정되나요?
이행강제금은 건축주·소유자·점유자 등에게 부과되며, 건물의 면적, 시가표준액, 위반 정도에 따라 산정됩니다. 토지 소유자라는 이유만으로는 이행강제금 부과 대상이 아닌 거죠.
Q2. 무허가 건물을 합법화하는 방법이 있나요?
건축법·개발 관련 규정을 충족하는 경우, 사후 허가·사용승인 절차로 합법화가 가능합니다. 다만 모든 건물이 대상은 아니며, 토지 용도·건폐율 등 요건에 따라 제한되죠.
Q3. 무허가 건물과 위반 건축물의 차이점이 궁금해요.
무허가 건물: 애초에 허가·신고 절차 없이 지어진 건축물
위반건축물: 허가를 받고 지었으나 용도변경·증축 등에서 법규 위반이 발생한 건축물
왜 변호사의 조력이 필요할까?
무허가 건물 문제는 단순 철거 여부를 넘어서 소유권 분쟁·행정처분·손해배상까지 얽힐 수 있습니다.
변호사는
무허가 여부와 합법화 가능성 검토
건물 철거·토지 인도 소송 진행
행정청 상대 이의신청·행정소송 지원
등을 통해 토지 소유자의 권리를 지켜줍니다.
내 땅 위 무허가 건물은 방치할수록 재산권 행사에 큰 제약을 불러옵니다.
👉 철거 명령과 이행강제금 위험, 매매·개발 지연 등 손해를 막으려면 조속한 대응이 필요합니다. 초기부터 법적 전략을 세우고 전문가 조력을 받는 것이 결국 토지 소유권을 지키는 가장 확실한 방법입니다.