전세 가계약금 반환 받을 수 있나요?
요즘 전셋집 구하러 다니다 보면, "좋은 집이라서 빨리 가계약금부터 걸어야 해요" 라는 말을 흔하게 듣습니다. 당장 뺏길까 봐 급하게 계좌로 돈부터 보내놓고, 며칠 뒤에 마음이 바뀌었는데… 돌려달라고 하니까, "그건 계약이니까 못 돌려줘요" 이런 말 들으셨나요? 실제로 가계약금 관련 분쟁, 정말 많습니다. 잘못하면 수백만 원 날릴 수도 있고, 심하면 소송까지 가는 일도 있어요. 오늘은 ‘전세 가계약금’ 반환이 가능한 경우와 어려운 경우, 그리고 어떻게 대응해야 하는지, 변호사 입장에서 쏙쏙 알려드릴게요.
1. 전세계약에서 ‘가계약금’이란 무엇인가요?
‘가계약금’이란 쉽게 말해 본계약 전에 ‘예약’ 개념으로 보내는 돈입니다. 보통 부동산에서 “일단 이 집 잡아두자” 라며 먼저 소액을 입금하라고 하죠. 하지만 이게 진짜 계약이냐, 아니냐는 상황에 따라 다릅니다.
가계약금만 보냈고, 계약서도 안 썼다 → 계약 성립 여부 불확실
문자나 카톡으로 임대 조건 합의하고 입금했다 → 계약으로 볼 수도 있음
중개사가 계약 진행 의사 분명히 전달했다 → 계약 인정 가능성 높음
결국, "돈을 보냈다고 무조건 계약은 아니다"라는 겁니다.
2. 어떤 경우에 가계약금 반환받을 수 있나요?
다음과 같은 경우라면 가계약금 반환 요구가 가능합니다.
🧾 계약서 작성 전 마음이 바뀐 경우
계약금이 아니라 단순 ‘예약금’ 수준이라면 반환받을 수 있습니다.📱 계약 조건이 문자·카톡 상으로만 오간 경우
계약의 구체적인 합의가 부족하다면 계약 불성립 주장 가능해요.🏠 임대인이 조건을 일방적으로 바꾼 경우
예: 보증금을 갑자기 올리거나, 계약 기간을 줄인 경우🤐 중개인이 중요한 정보를 숨긴 경우
예: 하자가 있는 집인데 고지 안 했다면 계약 취소 사유입니다.
3. 가계약금 반환이 어려운 경우는?
반대로 다음과 같은 상황이라면 가계약금 돌려받기가 쉽지 않습니다.
📑 계약의 주요 내용(주소, 금액, 기간 등)이 합의된 경우
비록 서면 계약이 없어도 ‘합의’만으로 계약 성립으로 볼 수 있어요.📜 특약사항에 ‘계약 불성립 시 반환 불가’가 명시된 경우
문자나 카톡에 이런 내용이 있었다면 법적 효력 인정될 수 있습니다.⛔ 임차인에게 계약 파기 책임이 있는 경우
예: 임차인이 일방적으로 마음을 바꾼 경우, 위약금 조항 적용될 수 있습니다.
4. 가계약금 반환을 위한 실질적 대응 전략
가계약금 돌려받고 싶다면 아래처럼 대응하세요.
📁 증거부터 챙기세요
문자, 카톡, 입금 내역, 중개사와의 통화 녹음 등
‘계약 내용 합의 전’이라는 근거가 중요합니다.
📝 내용증명 발송
단순 말싸움보다 법적 절차로 압박하는 것이 효과적입니다.
"계약이 성립되지 않았기에 반환을 요구한다"라는 명확한 문장으로 작성.
⚖️ 소액사건 심판청구
1,000만 원 이하라면 간단한 절차로 가능
증거만 잘 정리하면 변호사 없이도 진행 가능하지만,
금액이 크거나 복잡하면 법률 전문가 상담이 필수입니다.
5. 법원 판례로 본 가계약금 반환 사례
📌 [승소] 계약 조건 합의 전 가계약금 반환 인정
서울중앙지방법원은 “단순히 돈을 보냈다고 해서 계약이 성립된 것이 아니며, 계약서 작성 전이라면 반환 책임이 있다”라고 판시했습니다.
📌 [패소] 문자로 조건 구체화 + 입금 → 계약 성립 인정
반면, 명확한 조건 합의 + 입금 + 중개인 개입 등이 있었다면 계약 성립으로 인정되어 가계약금 반환 청구가 기각되기도 했습니다.
📌 [부분 반환] 일부 책임을 인정해 절반만 반환된 사례도
양쪽 모두 일정 책임이 있는 경우엔 법원이 절충적으로 반환 금액을 조정하기도 합니다.
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 가계약금과 계약금, 뭐가 다른가요?
가계약금은 계약 전에 ‘예약’ 개념으로 걸어두는 돈
계약금은 본계약 체결 후 주고받는 정식 계약금
계약금은 해제권이 발생하지만, 가계약금은 계약 성립 여부에 따라 반환 가능성이 달라집니다.
Q2. 가계약금 반환 분쟁, 어떻게 해결하나요?
우선은 중개인 또는 집주인과 협의
안 되면 내용증명 → 소액사건 심판 청구 순서로 진행
책임 소재 및 계약 성립 여부 판단이 가장 중요합니다.
Q3. 부동산 가계약 시 꼭 주의할 점은요?
계약 조건을 카톡이나 문자로 명확히 정리해두기
돈을 보낼 땐 반드시 사실관계 확인 후 입금
중개사무소 명의 계좌인지 확인 (사기 주의)
가급적이면 가계약도 서면으로 남겨두기
✅ 가계약금 분쟁, 혼자 고민하지 마세요
가계약금 문제는 생각보다 복잡하고, 작은 돈이라도 법적으로는 계약 여부에 따라 갈립니다. 혼자서 중개사나 집주인과 싸우는 것보단, 법률 전문가와 함께 대응하는 것이 더 빠르고, 더 정확한 해결책이 될 수 있습니다.
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✔️ 내용증명 대리 작성
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