계약금 전액 반환.
계약금을 돌려받지 못하는 사이 기존 거주지의 월세를 계속 내면서 새 집을 구하기 위해 받은 신용대출 이자까지 떠안아야 했던 시간이 있었다.
계약금을 반환 받지 못하면 새로운 전세 계약 자체를 진행할 수 없는, 자금이 묶여버린 상황이었다. 소송이 길어질수록 손실은 쌓였고, 판결이 나오기 전까지 그 압박은 걷히지 않았다.
계약서에 쓴 특약 하나
정민준 씨(가명)는 서울의 한 빌라에 전세 계약을 맺고 계약금 1,000만 원을 지급했다. 보증금 1억 6,500만 원 중 나머지는 전세자금대출로 충당할 계획이었다. 여기까지는 흔한 전세 계약과 다르지 않다.
다만 계약서 제12조에는 이런 문장이 있었다. "임대인은 전세자금대출계약임을 인지하고 협조하며, 전세 대출 미승인 시 계약금을 즉시 반환한다." 당시에는 누구도 이 한 줄이 소송의 승패를 가를 것이라 생각하지 못했을 것이다.
임대인의 신용 문제로 대출이 막히다
그 한 줄의 무게는 한 달도 지나지 않아 드러났다. 3개의 은행을 차례로 두드렸지만 대출은 모두 거절됐다. 정민준 씨의 소득이나 신용에는 문제가 없었다.
거절의 배경에는 임대인 강태식 씨(가명)의 국세 체납, 개인 고소 건, 주택도시보증공사(HUG)의 구상권 청구 이력, 갭투자로 인한 리스크가 있었다. 은행 심사대에 오른 건 임차인이 아니라 임대인이었던 셈이다.
결국, 정민준 씨는 특약 제12조를 근거로 계약 해제와 계약금 반환을 요구했다.
원인은 임대인에게 있는데 계약금도 못받았다
강태식 씨는 반환을 거부했다. 정민준 씨가 심사가 까다로운 '보증보험 안심대출'만 신청했을 뿐, '일반 전세자금대출'은 시도하지도 않았다는 것이었다.
자신은 00은행을 소개해주며 협조 의무를 다했는데, 오히려 정민준 씨 쪽에서 채무불이행을 저질렀다는 주장까지 나왔다.
이 반론에는 나름의 논리가 있었다. 상품에 따라 심사 기준이 다르다는 것은 사실이고, 임대인이 은행을 소개한 것도 사실이었다.
이 주장이 법정에서 그대로 받아들여졌다면, 계약 해제의 책임은 정민준 씨에게 넘어갔을 것이다. 그렇다면 실제로는 어땠을까.
정말 정민준 씨가 어려운 상품만 고집하다 스스로 기회를 놓친 것일까.
임차인 탓이라는 반론을 무너뜨린 증거들
법무법인 이현이 가장 먼저 확보한 건 은행 문서였다.
00은행이 발급한 여신심사 거절 확인서에는 "임대인의 개인적인 고소 및 연체로 인해 거절"이라는 문장이 그대로 적혀 있었다. 상품의 문제가 아니라 사람의 문제라는 뜻이었다.
그런데 이 한 장만으로는 부족했다. 강태식 씨가 이 사실을 정말 몰랐다면, 협조 의무를 다하지 못한 것과 알고도 방치한 것은 그 무게가 다르기 때문이다.
두 번째로 확보한 것은 공인중개사와 임대인 측 관리인의 통화 녹취록이었다. 녹취 속에서 관리인은 체납 문제로 대출이 막힌다는 사정을 이미 인지하고 있었다는 취지로 답하고 있었다. 협조 의무의 형식만 갖췄을 뿐, 실질은 없었다는 것이 드러나는 대목이었다.
마지막은 사건과는 별개로 시간이 지난 뒤에야 확인됐다. 정민준 씨가 이후 다른 집으로 옮기면서는 아무 문제 없이 전세자금대출을 받았다는 사실이다. 대출을 막은 원인이 정민준 씨의 자격 문제가 아니었다는 걸 보여주는 마지막 확인이었다. 은행 문서, 녹취록, 그리고 이후의 정상적인 대출 이력.
이러한 이유들로 강태식 씨의 반론은 설 자리를 잃었다.
손해의 범위를 넓히다
이현은 여기서 멈추지 않았다.
계약금 1,000만 원에 더해, 계약 해제로 날린 중개수수료(509,850원)와 이사를 가지 못해 기존 거주지에 더 낸 월세(50만 원)까지 특별손해로 청구취지에 포함시켰다. 여기에 지연손해금을 더한 최종 청구액은 11,009,850원이었다.
그리고 이 모든 대응은 소송이 시작되기 전, 내용증명을 통해 이미 문서로 못 박아 둔 상태였다. 나중에 "언제부터, 무엇을 근거로 손해가 발생했는가"를 다시 다툴 필요가 없도록 만들어 둔 셈이다.
법원의 판단
법원의 결론은 크게 세 갈래였다.
대출 미승인의 원인이 정민준 씨가 아니라 임대인 강태식 씨의 신용 문제에 있다고 본 이상 "전세 대출 미승인 시 계약금을 즉시 반환한다"는 특약이 그대로 발동한다는 것,
임대인이 대출 성사에 협조할 의무가 있었음에도 정작 은행의 보증서 발급을 가로막은 게 자신의 신용 리스크였으니 협조 의무를 실질적으로 이행하지 않았다는 것,
그리고 계약금 반환에 그치지 않고 중개수수료와 추가 월세까지 배상 범위에 넣었다는 것이다.
이 세 판단은 모두 법무법인 이현이 미리 확보해 둔 증거 위에서 내려졌다.
전세 대출 거절 사유가 임대인에게 있다면
전세 대출이 임대인 때문에 막혔을 때, 계약금을 스스로 지켜야 하는 임차인의 처지는 막막하다. 특약 조항이 있다는 사실만으로는 충분하지 않다.
임대인의 신용 문제를 입증할 은행 서류를 받아내고, 상대방의 반박 논리를 무너뜨릴 증거를 찾아내는 과정은 혼자 감당하기 어려운 싸움이다. 정민준 씨의 사건에서 승패를 가른 것도 계약서의 문장 하나가 아니라, 그 문장을 법원 앞에서 실제로 증명해낸 과정이었다.
임대인 귀책이 인정되는 사유는 이 사건처럼 개인 신용 문제뿐 아니라 위반건축물, 과도한 근저당 설정 등으로도 갈린다. 특약 유무에 따른 반환 가능성과 임대인 귀책 판단 기준 전반은 전세 계약금 반환, 대출 거절됐는데 돌려받을 수 있을까?에서 더 폭넓게 다룬다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인 사정 때문에 전세대출이 안 나왔는데, 이것도 제 책임인가요?
A. 대출 미승인의 원인이 임차인의 소득이나 신용이 아니라 임대인의 채무 상태, 담보권 설정, 소송·체납 등 임대인 측 사정에 있다면, 이는 임대인의 귀책사유로 인정될 여지가 큽니다. 계약서에 "대출 미승인 시 계약금 반환" 특약이 있다면, 이 경우 그 특약이 곧바로 발동해 임대인은 계약금을 돌려줘야 합니다.
Q. 집주인이 다른 대출 상품도 알아보라고 하는데, 꼭 다 알아봐야 하나요?
A. 실무에서 자주 등장하는 요구입니다. 특정 상품 선택의 문제가 아니라 대출 자체가 임대인 측 사정으로 불가능했다는 점을, 은행의 거절 사유서나 담당자와의 통화 기록 같은 객관적 자료로 입증할 수 있다면, 다른 상품을 추가로 알아보지 않았다는 이유만으로 반환 의무가 사라지지는 않습니다.
Q. 계약금 말고 다른 손해도 받을 수 있나요?
A. 계약 해제로 인해 무용하게 지출된 중개수수료는 '통상손해'에 해당하므로 임대인의 예견 가능성 여부와 상관없이 당연히 청구할 수 있습니다. 다만 이사가 지연되면서 발생한 추가 월세, 이삿짐 보관 비용 등은 '특별손해'로 인정될 여지가 크므로, 이에 대해서는 손해 발생 가능성을 임대인에게 내용증명 등으로 미리 통지해두어야 배상받을 수 있습니다.
Q. 계약서에 "대출 안 되면 계약금 돌려준다"고 써 있으면 무조건 받을 수 있나요?
A. 특약이 있다는 사실만으로 모든 경우에 무조건 반환되는 것은 아닙니다. 먼저 특약 문구가 대출 미승인 자체를 반환 조건으로 정한 것인지, 아니면 임대인 귀책으로 인한 대출 불가에 한정한 것인지 확인해야 합니다. 특약이 임대인 측 사정으로 인한 대출 불가를 전제로 한다면, 은행의 거절 사유서나 담당자 통화 기록 등으로 그 원인을 객관적으로 입증해야 합니다.
본 사례는 실제 사건을 각색한 콘텐츠이며, 결과는 사안별로 달라질 수 있습니다. 일부 이미지는 AI 생성 연출 컷입니다.