지역주택조합 조합원이라면 꼭 알아야 할 핵심 질문15가지
1. 지역주택조합과 재개발조합의 차이점이 궁금해요.
지역주택조합은 주택법에 근거하여 일정한 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주들이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합입니다.
📜 관련 법령 : 주택법 제2조 제11호 가목
반면 재개발 조합은 도시 및 주거환경정비법에 근거하여 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 시행하는 조합이죠.
📜 관련 법령 : 도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호 나목
2. 지역주택조합 조합원 자격 조건을 알려주세요.
조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 다음 중 어느 하나에 해당하여야 합니다
국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것
국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것
📜 관련 법령 : 주택법 시행령 제21조
3. 지역주택조합 사업의 추진 절차가 어떻게 되나요.
ㄱ. 주택 소유 요건
지역주택조합의 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류 등을 첨부하여 시장·군수·구청장에게 신고하여야 합니다.
📜 관련 법령 : 주택법 제11조의 3
ㄴ. 조합원 공개모집
조합원 모집 신고가 수리된 이후 조합원 모집 대상 지역의 주민이 널리 볼 수 있는 일간신문 및 관할 시·군·자치구의 인터넷 홈페이지에 모집공고를 하여야 합니다.
📜 관련 법령 : 주택법 시행규칙 제7조의 4
ㄷ. 창립총회 개최
추진위원회는 조합설립인가를 신청하기 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최하여야 합니다.
ㄹ. 조합설립인가 신청
다음의 요건을 모두 갖추어 시장·군수·구청장에게 조합설립인가를 신청하여야 합니다.
해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것
해당 주택건설대지의 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것
📜 관련 법령 : 주택법 제11조의 제1항
ㅁ.사업계획승인 신청
조합설립인가를 받은 후 사업계획승인을 신청하여야 합니다. 이때 주택건설대지의 95% 이상의 소유권을 확보하여야 합니다.
📜 관련 법령 : 주택법 시행령 제16조 제2항
ㅂ.착공 및 준공
사업계획승인을 받은 후 착공하여 주택을 건설하고, 완공 후 사용검사를 받아 입주하게 됩니다.
4. 지역주택조합과 재개발,재건축의 차이점은 무엇인가요.
지역주택조합은 주택법에 근거하고 재개발과 재건축은 도시 및 주거환경정비법에 근거합니다. 또한 사업 목적 역시 다른데요.
지역주택조합은 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택 마련이고,
재개발은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경 개선입니다.
마지막으로 재건축은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역의 주거환경 개선이죠.
5. 지역주택조합의 장점과 단점은 무엇인가요.
장점
조합원 우선 공급 : 주택조합은 그 구성원을 위하여 건설하는 주택을 그 조합원에게 우선 공급할 수 있습니다. (📜 관련 법령 : 주택법 제11조의 제6항 )
분양가 안정 : 일반 분양에 비해 상대적으로 저렴한 가격에 주택을 공급받을 수 있는 가능성이 있습니다.
주택 설계 참여 : 조합원들이 주택 설계 과정에 의견을 반영할 수 있는 기회가 있습니다.
단점
사업 기간의 장기화 : 지역주택조합사업은 통상 조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행 과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있습니다.
추가 분담금 발생 가능성 : 사업 추진 과정에서 토지비 증가, 금융비용 증가, 공사비 증가 등으로 인해 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.
사업 실패 위험 : 토지 확보 실패, 자금 부족 등으로 사업이 무산될 위험이 있습니다.
조합원 자격 상실 위험 : 입주 가능일까지 무주택 또는 소형주택 세대주 자격을 유지해야 하므로, 그 기간 중 자격을 상실하면 조합원 지위를 잃게 됩니다.
6. 사업이 지연되면 조합에 책임을 물을 수 있나요?
지역주택조합 사업이 단순히 지연되었다는 사정만으로는 조합에 책임을 묻기 어렵습니다.
다만, 토지 사용권원 확보의 실패, 사업 진척의 부재, 자금 및 사업 추진 능력의 결여 등으로 인하여 사회생활에 있어서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 조합원이 조합의 이행의 실현을 기대할 수 없는 이행불능의 상태에 이른 경우에는 조합가입계약을 해제하고 조합원 분담금의 반환을 청구할 수 있습니다.
또한, 공동사업주체인 등록사업자나 시공사의 귀책사유로 사업 추진이 불가능하게 되거나 지연된 경우에는 이들에게 손해배상책임을 물을 수 있습니다.
7. 지역주택조합의 사업 지연 사유에는 어떤 것이 있나요.
토지확보의 어려움 : 주택건설대지의 80% 이상의 사용권원과 15% 이상의 소유권을 확보해야 조합설립인가를 받을 수 있고, 사업계획승인을 위해서는 95% 이상의 소유권을 확보해야 하는데, 토지 소유자들과의 협의가 원활하지 않을 경우 토지 확보가 지연될 수 있습니다.
자금 조달의 어려움 : 조합원 분담금만으로 사업비를 충당하기 어려운 경우 금융기관으로부터 대출을 받아야 하는데, 부동산 PF시장의 경색 등으로 대출이 지연되거나 고이율의 대출을 받게 되면 사업이 지연될 수 있습니다.
인·허가 지연 : 사업계획승인 등 각종 인·허가 과정에서 관계 기관과의 협의가 지연되거나 법령 변경 등으로 인해 사업이 지연될 수 있습니다.
시공사 선정 및 변경 : 시공사 선정 과정에서 조합원들 간 의견 대립이 있거나, 선정된 시공사가 부도 등으로 교체되는 경우 사업이 지연될 수 있습니다.
조합원 간 분쟁 : 조합 운영, 추가 분담금 부과, 설계 변경 등과 관련하여 조합원들 간 또는 조합과 조합원 간 분쟁이 발생하면 사업이 지연될 수 있습니다.
위 이미지를 누르시면 법무법인 이현 부동산 홈페이지로 이동합니다. 8. 지역주택조합 가입 시 주의할 사항은 무엇인가요.
조합원 자격 확인 : 조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 무주택 또는 소형주택 세대주 자격을 유지할 수 있는지 확인하여야 합니다. 이 기간 중 주택을 취득하거나 세대주 자격을 상실하면 조합원 자격을 잃게 됩니다. (📜 관련 법령 : 주택법 시행령 제21조 제1항)
토지 확보 현황 확인 : 조합원 모집공고에는 토지의 사용권원 또는 소유권의 확보 현황(확보면적, 확보비율 등)이 포함되어야 하므로 이를 확인하여 사업의 실현 가능성을 판단하여야 합니다. (📜 관련 법령 : 주택법 시행규직 제7조의 4 제2항 제4호)
추가 분담금 발생 확인 : 조합원 모집공고에는 추가분담금 등 조합가입 시 유의할 사항이 포함되어야 하므로 이를 확인하고 추가분담금이 발생할 수 있음을 인지하여야 합니다.
업무대행자 확인 : 주택조합 및 주택조합의 발기인은 조합원 모집 등 주택조합의 업무를 일정한 자격을 갖춘 자 외의 자에게 대행하게 할 수 없으므로 업무대행자가 적법한 자격을 갖추었는지 확인하여야 합니다.
조합규약 확인 : 조합규약에는 조합원의 자격, 제명·탈퇴, 비용부담, 환급금 산정방식 등이 포함되어야 하므로 이를 확인하여 조합원으로서의 권리·의무를 파악하여야 합니다.
계약 내용 확인 : 조합가입계약서의 내용을 꼼꼼히 확인하고, 특히 분담금 납부 시기 및 방법, 추가 분담금 발생 가능성, 탈퇴 시 환급금 산정 방식 등을 확인하여야 합니다.
9.지역주택조합 가입 후에 탈퇴가 가능한가요?
조합규약에서 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다는 원칙을 정하고 있는 경우가 일반적입니다. 조합원의 탈퇴를 손쉽게 허용할 경우 사업비 확보 및 의사결정 주체의 불안정성으로 인해 지역주택조합사업의 성공을 담보하기 어렵기 때문입니다.
다만 예외적으로 조합원의 사망,조합원의 해외이주 또는 2년 이상 해외거주, 이혼으로 인하여 조합의 지위를 배우자에게 이전하는 경우 등 조합 규약에서 정한 사유에 해당하는 경우에는 탈퇴가 가능합니다. (📜 관련 법령 : 주택법 제11조 제8항 )
10. 추가 분담금이 또 생기나요? 얼마나 나오나요?
지역주택조합사업은 그 진행 과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있으므로, 추가 분담금이 발생할 가능성이 높습니다
특히 다음과 같은 사유로 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.
토지비 증가
금융비용 증가
공사비 증가
설계 변경
관련 법규의 개정
천재지변
11. 조합이 파산하면 어떻게 되나요?
주택조합은 다음의 경우 해산됩니다 (📜 관련 법령 : 주택법 제14조의2 제1항 )
조합규약으로 정한 해산 사유가 발생한 경우
총회의 의결이 있는 경우
조합설립인가가 취소된 경우
주택조합의 해산 또는 사업의 종결을 결의한 경우에는 주택조합의 임원 또는 발기인이 청산인이 됩니다.
다만, 조합규약 또는 총회의 결의로 달리 정한 경우에는 그에 따릅니다.
청산인은 조합의 재산을 처분하여 채무를 변제하고, 잔여재산이 있는 경우 조합원에게 분배합니다.
조합규약에 청산절차, 청산금의 징수·지급방법 및 지급절차가 규정되어 있어야 합니다.
주택조합은 비법인사단으로서 조합원들의 총유에 속하는 재산으로 조합의 채무를 변제하고, 조합원 개인은 원칙적으로 조합의 채무에 대하여 책임을 지지 않습니다.
다만, 조합규약에서 조합원이 조합의 채무에 대하여 연대책임을 지도록 정한 경우에는 조합원이 조합의 채무에 대하여 책임을 질 수 있습니다.
12. 지역주택조합이 자꾸 설계를 변경하는데 정상인가요?
지역주택조합사업은 그 진행 과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있으므로 설계가 변경되는 것은 정상적인 현상입니다.
사업계획승인을 받은 후 설계를 변경하려면 사업계획승인권자로부터 변경승인을 받아야 합니다.
다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 변경승인을 받지 않아도 됩니다. (📜 관련 법령 : 주택법 제15조 제4항 )
지역주택조합의 조합원이 된 사람이 사업 추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리·의무의 변경이 당사자가 예측 가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수 없습니다.
13. 지역주택조합 사업의 성공 사례를 알려주세요.
동작구는 ‘상도동 더 샵’(1122가구), ‘힐스테이트 상도 센트럴파크’(1559가구), 최근 착공한 ‘이수역 힐스테이트 센트럴’(931가구) 등이 대표적입니다.
14.지역주택조합 사업의 투명성을 높이는 방법은 무엇인가요.
주택조합의 발기인 또는 임원은 주택조합사업의 시행에 관한 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 합니다. (📜 관련 법령 : 주택법 제12조 제1항 )
공개 대상 서류에는 다음이 포함됩니다.
조합규약
총회 회의록
사업계획서
자금의 차입과 그 사용에 관한 사항
업무집행자의 업무집행에 관한 사항
회계장부 및 재무제표
그 밖에 대통령령으로 정하는 서류
15. 지역주택조합이 회계자료를 공개하지 않는데 요구할 수 있나요?
주택조합의 발기인 또는 임원은 주택조합사업의 시행에 관한 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 합니다. (📜 관련 법령 : 주택법 제12조 )
공개 대상 서류에는 회계장부 및 재무제표가 포함됩니다. (📜 관련 법령 : 주택법 제12조 )