이현의 포인트:
무단 점유의 경우 지료청구와 동시에 토지 인도 청구(퇴거요청)를 함께 청구하면 '내 땅을 돌려받는 것'과 '그간의 사용료를 받는 것'을 한 번에 해결할 수 있어요. 다만, 법정지상권이 성립한 경우에는 토지 인도를 청구할 수 없고 지료만 청구할 수 있습니다. 법정지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않은 경우에만 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다
“제가 땅을 가지고 있는데, 몇 년 전부터 누가 그 위에 창고를 짓고 쓰고 있어요. 임대계약도 한 적이 없는데, 매달 아무 대가도 안 주더라고요.”
상담실에서 토지 소유자분들이 자주 하시는 말이에요. 알고 보면 이런 상황이 바로 ‘지료청구소송’의 대표적인 사례입니다.
지료청구소송이란?
‘지료청구소송’은 남이 내 땅을 무단으로 사용하고 있을 때 그 사용기간 동안의 지료(토지 사용료)를 청구하는 소송이에요. 쉽게 말해,
“내 땅을 임대도 안 했는데 사용했으니 그만큼 사용료를 내라” 는 개념이죠.
이건 단순히 돈 문제가 아니라 토지 소유권을 실질적으로 행사하기 위한 매우 중요한 법적 수단이에요.
이런 경우 지료청구가 가능합니다
지료청구는 생각보다 폭넓게 인정됩니다.
👷♂️ 무단으로 창고나 건물을 올린 경우
🚜 도로처럼 내 땅 일부를 타인이 점유 중인 경우
👥 공유지인데 다른 지분자가 독점 사용 중인 경우
이처럼 토지를 무단으로 사용하는 사람에게 지료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.
지료청구 금액은 어떻게 산정될까?
지료 산정은 간단히 말해 ‘그 땅을 임대했을 때 받을 수 있는 임료’를 기준으로 합니다.
1) 일반적인 산정 방법
법원은 변론에 나타난 여러 사정을 참작하여 상당한 지료를 정합니다. 실무상 감정인의 감정결과를 참고하여 결정하는데, 감정인은 다음과 같은 방법으로 지료를 산정합니다:
지료 = 토지의 기초 가격(개별공시지가 등) × 기대 이율
2) 고려 요소
지료 산정 시 다음과 같은 요소가 반영됩니다:
1️⃣ 토지 공시지가 또는 시세 기준: 개별공시지가, 공시지가, 감정평가액 등
2️⃣ 사용 목적: 상가·주거·창고 등 용도에 따라 기대 이율이 달라집니다.
3️⃣ 토지의 이용 상황: 토지의 공부상 지목뿐만 아니라 용도지역, 사용 수익 기간의 현실적 이용 상황 등도 함께 참작합니다.
4️⃣ 사용 기간: 청구 시점 기준으로 산정하되, 소멸시효를 고려해야 합니다.
3) 법정지상권의 경우 특별한 고려 사항
법정지상권자가 지급할 지료를 정함에 있어서 법정지상권이 설정된 건물이 건립되어 있음으로 인하여 토지의 소유권이 제한을 받는 사정은 참작하여 평가하여서는 안 됩니다. 즉, 나대지 상태를 기준으로 지료를 산정해야 합니다. 또한, 법정지상권의 경우 법정지상권 설정 당시의 제반 사정을 참작하여야 합니다.
점유취득시효 주장해도 지료는 청구 가능
많은 피고(점유자)들이 이런 말을 합니다.
“10년 넘게 써왔으니 이제 내 땅 아니에요?”
하지만 점유취득시효가 완성되기 전까지는 그 점유자는 어디까지나 ‘남의 땅을 사용한 사람’입니다. 따라서 시효 완성 전까지는 지료를 청구할 수 있고 시효가 완성되더라도 그 시효 완성 시점 이전분은 여전히 청구 가능하죠. 즉, 시효 주장은 지료청구를 완전히 막을 수 없어요. 그래서 이런 사건에서는 ‘시효 완성 시점’이 가장 중요한 쟁점이 됩니다.
지료청구소송 진행 절차
1️⃣ 내용증명 발송 – “무단 사용 중인 토지에 대한 사용료를 지급하라”
2️⃣ 법원에 소장 제출 – 토지 위치, 점유 사실, 산정 근거 기재
3️⃣ 감정 절차 – 법원에서 지료 산정 감정 실시
4️⃣ 판결 및 집행 – 확정 후 강제집행 가능 (토지 인도 + 지료 지급 병행 가능)
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변호사의 조력이 필요한 이유
지료청구소송은 단순한 금전 청구가 아닙니다. ‘내 땅을 누가, 얼마나, 어떤 목적’으로 사용했는지 입증해야 하고 그 기간 동안의 지료 산정도 감정 절차를 거쳐야 합니다. 게다가 상대방이 점유취득시효를 주장하거나 “사용 승낙을 받았다”고 반박할 수도 있죠.
🧑⚖️ 법무법인 이현은 무단 점유·공유지·점유취득시효 분쟁 사건을 다수 수행하며, 지료청구와 토지인도청구를 병합해 신속한 보상과 소유권 회복을 이끌어낸 경험이 있습니다. 지료청구는 일찍 대응할수록 유리해요. 소멸시효가 지나면 청구할 수 있는 금액이 줄어들기 때문이죠.
자주 묻는 질문
Q1. 지료청구는 언제부터 할 수 있나요?
A. 상대방이 토지를 사용하기 시작한 시점부터 가능합니다.
Q2. 점유취득시효와 지료청구는 동시에 가능한가요?
A. 네, 가능합니다. 점유자가 시효를 주장하더라도 시효 완성 전까지는 지료를 청구할 수 있습니다.
Q3. 지료금액은 누가 정하나요?
A. 법원이 감정인을 통해 인근 유사 토지의 임료 수준을 기준으로 산정합니다.
남이 내 땅을 마음대로 쓰고 있다면 그건 단순한 민원이나 불쾌감의 문제가 아니라 법적으로 금전적 보상을 청구할 수 있는 명백한 권리 침해입니다. 지료청구소송은 땅 주인의 권리를 회복하는 강력한 수단이에요.
“그냥 놔두지 말고, 내 땅을 정당하게 되찾고 사용료도 돌려받으세요.”
법무법인 이현이 토지 소유자의 든든한 조력자가 되어드립니다.
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