대출 불가 시 계약금 반환, 정말 믿어도 될까?
내 집 마련의 꿈을 안고 찾은 모델하우스. 상담사는 확신에 찬 목소리로 안심시킵니다.
"고객님, 걱정 마세요. 대출 안 나오면 계약금은 조건 없이 100% 반환해 드립니다. 특약에도 넣어드릴게요."
그 약속 하나만 철석같이 믿고 수천만 원의 계약금을 입금합니다. 하지만 2025년 현재, 급변하는 금융 시장은 예비 입주자들에게 가혹하기만 합니다.
잔금일을 앞두고 날아온 은행의 ‘대출 불가’ 통보. 당연히 약속대로 돈을 돌려받을 줄 알았지만, 건설사의 태도는 180도 돌변합니다.
"고객님, 1금융권이 안 되면 2금융권이나 신탁 대출을 받으시면 되잖아요? 방법이 아예 없는 게 아니니 반환은 불가능합니다."
분명 '안 되면 돌려준다'고 했는데, 교묘하게 말을 바꾸며 책임을 회피하는 건설사 앞에서 억장이 무너집니다.
오늘 저희 법무법인 이현에서 대법원까지 가서 끝내 승소했던 실제 사례를 통해, 이런 막막한 상황에서 소중한 내 돈을 지켜내는 방법을 보여드리겠습니다.
[실제 사례] 신탁담보대출 거부 시 계약금 몰취? 건설사 주장의 허점
저희를 찾아오신 의뢰인 김 씨의 사연이 딱 위와 같았습니다. 김 씨는 아파트 분양 계약을 체결하며 "매수인이 희망하는 대출금액 부결 시 지급받은 1, 2차 계약금을 조건 없이 반환한다"라는 아주 명확한 특약을 넣었습니다.
당시 계약서상 김 씨가 필요했던 자금(희망 융자금)은 2억 8,400만 원이었습니다. 하지만 정부의 대출 규제와 은행 심사 강화로 인해 김 씨가 받을 수 있는 최대한도는 약 2억 6,600만 원(2금융권 기준)에 불과했습니다. 잔금을 치르기엔 턱없이 부족했죠.
특약대로 계약 해제와 반환을 요구한 김 씨에게, 건설사(피고)는 억지 주장을 펼치며 돈을 돌려주지 않았습니다.
건설사의 주장:
"우리가 알아봐 둔 신탁회사 담보대출을 받으면 최대 2억 7,500만 원까지 나옵니다. 이 금액이면 계약서상 허용 오차 범위(5%) 이내이므로 대출 부결이 아닙니다. 고객님이 이를 거부한 것이니 계약금을 몰취하겠습니다."
일반적인 주택담보대출이 막히자, 소유권을 신탁회사에 넘겨야 하는 신탁 대출이라도 받아서 집을 사라는 논리였습니다. 의뢰인은 "내 명의로 소유권도 가져오지 못하는 대출인 줄 알았으면 애초에 계약하지 않았을 것"이라며 분통을 터뜨렸습니다.
그렇다면, 과연 법원은 누구의 손을 들어주었을까요?
법원의 판결 - "비통상적 대출 강요는 명백한 계약 위반”
이 사건의 핵심은 계약서에 적힌 대출의 범위를 어디까지로 볼 것인가였습니다. 저희 법무법인 이현은 치밀한 법리 검토를 통해 건설사의 논리를 하나하나 깨트렸습니다.
우선, 통상적인 분양 계약자가 생각하는 대출은 시중 은행의 주택담보대출이나 신용대출을 의미합니다. 소유권을 신탁회사에 이전하고 수익권 증서를 담보로 받는 신탁 대출은 일반적인 대출의 범위를 벗어난 것임을 강력히 주장했습니다.
또한, 계약서에는 '희망 융자금과 실행 금액의 차이가 5% 이하일 때는 현금으로 대체한다'는 조항이 있었는데, 실제 대출 가능액(2억 6,600만 원)은 희망액(2억 8,400만 원)의 95%인 2억 6,980만 원에도 미치지 못했습니다. 즉, 명백한 대출 부결이자 약정 해제 사유임을 수치로 입증했습니다.
이러한 논지를 바탕으로 변론을 펼친 결과, 1심, 2심에 이어 대법원까지 모두 의뢰인의 손을 들어주었습니다.
법원은 "통상적인 금융기관 주택담보대출이나 신용대출만으로는 희망 금액이 실행될 수 없었던 것으로 보인다"며, 신탁 대출이 가능하다는 건설사의 주장을 배척했습니다.
결과적으로 건설사는 받아간 계약금 3,550만 원 전액은 물론, 소송이 진행된 기간의 지연이자까지 모두 의뢰인에게 지급해야 했습니다. 명확한 특약과 이를 뒷받침하는 논리적 변론이 만들어낸 쾌거였습니다.
👉 이현 성공사례｜분양 대출 규제로 인한 계약 해제, 1·2심 이어 대법원까지 완승
자주 묻는 질문 (FAQ)
💡비슷한 상황에 처한 분들이 실무적으로 가장 많이 묻는 질문을 정리했습니다.
Q. 계약서에 특약이 없어도 돌려받을 수 있나요?
A. 냉정하게 말씀드리면 매우 어렵습니다. 특약이 없다면 대출 실행 여부는 원칙적으로 매수인의 책임으로 간주되어, 계약금을 포기해야 할 가능성이 높습니다. 단, 분양 직원이 구두로 확약한 녹취나 문자 증거가 있다면 기망이나 채무불이행을 이유로 다퉈볼 여지는 있습니다.
Q. 건설사가 2금융권이나 사업자 대출을 권유합니다. 이걸 거절하면 계약 위반인가요?
A. 이번 승소 사례가 답이 될 수 있습니다. 계약 당시 전제했던 통상적인 대출의 범위가 중요합니다. 일반적인 주거용 대출이 아닌 고금리 대출이나 신탁 대출 등 소유권 행사에 제약이 있는 방식을 강요하는 것은 부당하니까요.
Q. '대출을 위해 적극 협조한다' 정도의 문구는 어떤가요?
A. 위험합니다. '협조한다', '노력한다'는 문구는 결과에 대한 책임을 지지 않겠다는 뜻으로 해석될 수 있습니다. 반드시 "희망 대출금액 부결 시 계약금 전액을 조건 없이 반환한다"는 식의 구체적이고 확정적인 문구가 있어야 안전합니다.
건설사를 상대로 혼자 싸우기 힘든 이유
"계약서에 써 있으니까 내용증명 보내면 주겠지"라고 생각하시는 분들이 많습니다. 하지만 상대방은 수많은 분쟁을 겪어본 건설사입니다. 그들 뒤에는 대형 로펌이나 전문 법무팀이 버티고 있습니다.
그들은 "고객님이 서류를 늦게 냈다", "개인 신용 문제다", "우리가 알선한 곳(신탁 등)을 거부했으니 책임 없다"라며 온갖 법리적 이유를 들어 반환을 거부합니다. 이번 사건에서도 피고(건설사)는 1심 패소 후 항소, 상고까지 하며 약 3년 가까이 책임을 회피하려 했습니다.
일반인이 혼자서 복잡한 금융 약관과 계약 법리를 해석하고, 건설사의 노련한 법무팀을 상대하기는 불가능에 가깝습니다. 대출 불가 시 계약금 반환 소송은 단순히 돈을 달라는 떼쓰기가 아니라, 계약의 조건이 성취되지 않았음을 법적으로 증명하는 정교한 싸움입니다.
포기하기 전 확인해야 할 것
수천만 원, 때로는 억 단위가 넘어가는 계약금입니다. 누군가에게는 평생을 모은 전 재산일 수도 있는 그 소중한 돈을, 건설사의 "안 됩니다"라는 한마디에 포기하지 마십시오.
이번 대법원 승소 사례에서 보셨듯, 명확한 특약이 있고 이를 뒷받침할 법리적 주장만 있다면, 아무리 거대한 건설사라 할지라도 결국 무릎 꿇게 만들 수 있습니다.
지금 건설사가 말도 안 되는 논리로 계약금 반환을 거부하고 있나요? 그들의 주장이 법적으로 타당한지는 변호사가 판단해야 합니다. 의뢰인의 소중한 자산을 지키는 일, 법무법인 이현이 끝까지 함께하겠습니다. 계약서를 가지고 방문해 주시면, 승소 가능성부터 명쾌하게 진단해 드리겠습니다.