중도금 대출 거절, 10.15 부동산 대책 계약금 반환 검토 보고서

중도금 대출 거절, 내 잘못 아닌데 계약금 다 날릴 위기라면?

"분양사 직원은
분명 대출이 나올 거라고 했는데,
은행에서는 안 된다고만 합니다."

지금 이 글을 읽고 계신다면, 믿었던 중도금 대출이 거절되었다는 청천벽력 같은 소식을 듣고 뜬눈으로 밤을 지새우셨을 겁니다.

가장 큰 공포는 아마 "이미 입금한 계약금 수천만 원을 한 푼도 못 받고 날리는 것 아닐까?" 하는 점이겠지요.

게다가 시행사로부터 연체료 폭탄이나 소송을 당할지도 모른다는 압박감은 일상생활을 마비시킬 정도일 것입니다.

법리적 대응 방안을 모색할 수 있습니다.

다만 가만히 앉아서 시간이 흐르기만을 기다려서는 안 됩니다.

지금부터 수많은 부동산 분쟁을 해결하며 얻은 실무 노하우를 바탕으로, 리스크를 최소화할 대응 전략을 검토해보겠습니다.

중도금 대출 거절, 최근 10.15 대책이 만든 예측 불가능한 위기

"정부 말만 믿고 청약했는데,
이제 와서 중도금 대출이 안 된다니요.

수천만 원, 많게는 억 단위의 계약금을
정말 포기해야 하나요?" 🤷‍♂

지금 이 글을 읽고 계신 분들은 아마 10.15 부동산 대책 발표 이후, 예상치 못한 대출 한도 축소 통보를 받고 잠 못 이루고 계실 것입니다.

특히 서울 전역과 경기도 12개 주요 지역이 규제로 묶이면서, DSR 3.0% 가산이라는 유례없는 장벽에 막혀버린 분들의 불안감은 극에 달해 있습니다.

당신의 대출이 거절된 진짜 이유

정부는 표면적으로 실수요자를 보호하겠다고 했지만, 현장은 정반대로 움직이고 있습니다.

여러분의 자금 계획을 뒤흔든 결정적인 규제 요인은 다음과 같습니다.

• 중도금 대출 한도 전격 축소

  이전까지 분양가의 60%까지 나오던 중도금 대출이 규제지역 지정과 함께 40%로 급락했습니다.

  부족한 20%를 현금으로 조달하지 못하면 계약 위반이 됩니다.

• 스트레스 DSR 3.0% 적용

  수도권 주담대에 대해 스트레스 금리를 현행의 두 배인 3.0%로 상향했습니다.

  연봉 1억 원인 고소득자조차 대출 한도가 수천만 원 이상 줄어드는 구조입니다.

• 전세대출의 DSR 산입

  1주택자가 전세대출을 받을 때 이자 상환액을 DSR에 반영하기 시작하면서, 전세를 끼고 상급지로 이동하려던 주거 사다리가 사실상 끊겼다는 평가입니다.

2026년 변화된 시장 적응법

이제 과거의 부동산 상식은 통하지 않는다는 견해가 많습니다.

• 비규제지역(구리, 동탄 등)의 함정

  • 현재 비규제지역이라 해도 2026년 규제지역으로 추가 지정될 가능성이 매우 높습니다.

  • 진입할 때 반드시 탈출 시점의 대출 규제까지 예측해야 한다는 견해가 많습니다.

• 공동명의의 전략적 활용

  • 종부세 공제 18억 원(부부 합산)의 이점뿐만 아니라, 양도차익 분산을 통한 세율 구간 하향을 노리는 것이 유리하다는 견해가 많습니다.

  • 규제지역 지정 후 명의 변경은 증여세와 자금출처 조사 리스크가 크므로 계약금 납입 직후가 타이밍입니다.

• 선매도 후매수 원칙

  • 일시적 2주택 비과세를 노리는 묘기 같은 갈아타기는 지양해야 한다는 견해가 많습니다.

  • 현재의 토지거래허가제와 대출 규제 하에서는 기존 집이 팔리지 않아 잔금을 못 치르는 사고가 빈번할 수 있기 때문입니다.

중도금 대출 거절, 내 계약은 어떻게 될까?

"대출이 안 나오면 계약금 수천만 원을
그냥 포기해야 하는 건가요?

아니면 시행사가 소송이라도 거는 건가요?"

대출 거절 통보를 받은 뒤 가장 먼저 드는 생각은 내 돈의 생사일 것입니다.

단순히 계약금만 날리고 끝나는 것인지, 아니면 중도금 연체료와 손해배상까지 책임져야 하는지 몰라 밤잠을 설치시는 분들이 많습니다.

중도금 대출 거절 이후의 시나리오와 여러분이 취할 수 있는 법적 카드를 정리해 드립니다.

대출 불가로 인한 계약 파기는 매수인 책임

냉정하게 들리겠지만, 일반적인 판례상 대출을 조달하는 책임은 매수인(나)에게 있습니다.

따라서 대출이 거절되어 중도금을 내지 못하면 시행사는 계약을 해제할 수 있고, 이때 미리 낸 계약금은 위약금 명목으로 시행사가 가져가는 것이 관례입니다.

하지만 2026년 지금의 상황은 일반적인 경우와 다릅니다.

시행사의 손해배상 청구 공포에서 벗어나기

많은 분이 "계약금만 날리는 게 아니라 시행사가 손해배상 소송까지 걸면 어쩌나" 걱정하십니다.

하지만 대부분의 분양 계약서에는 계약금을 위약금으로 간주한다는 조항이 있습니다.

이 경우 시행사는 계약금을 가져가는 대신 추가적인 손해배상을 청구하기 어렵습니다.

오히려 여러분이 주목해야 할 것은 어떻게 하면 그 계약금의 일부라도 되찾아올 것인가입니다.

10.15 대책으로 인한 한도 축소는 여러분의 개인 신용 문제가 아니라 정책적 결함입니다.

이 지점을 명확히 짚어내야 시행사와의 협상에서 우위를 점할 수 있습니다.

10.15 대책이라는 비상상황이 주는 기회

이번 10.15 대책은 정부가 "중도금 대출은 규제하지 않겠다"고 공언했음에도 불구하고, 실제 현장 한도가 20%p나 축소된 특수한 상황입니다.

이때 우리가 주장할 수 있는 법리는 두 가지입니다.

• 사정변경에 의한 계약 해제

  • 계약 당시에는 도저히 예상할 수 없었던 국가의 급격한 정책 변화로 인해 계약 이행이 불가능해졌을 때 주장할 수 있습니다.

  • 특히 정부의 호언장담과 실제 시행 사이의 괴리는 강력한 근거가 될 수 있을 것으로 생각합니다.

  • 구체적인 사안에 따라 엄밀한 검토가 필요하겠지만, 계약금 일부 반환의 여지를 노려볼 수 있을 것으로 판단됩니다.

• 착오에 의한 계약 취소

  • 분양 대행사가 "대출 60% 무조건 가능"이라고 설명했고, 이를 믿고 계약했다면 이는 계약의 중요한 부분에 대한 착오로 볼 수 있습니다.

  • 일반적인 안내가 아니라 확언 또는 확실한 상황일 경우에 적용가능할 것으로 예상됩니다.

  • 이 경우 유사 판례와 법리를 바탕으로 반환 청구 가능 여부를 엄밀히 검토해야 합니다.

🔎 분양 계약 해지, 계약금 반환 가능할까? 

중도금 대출 거절 신용불량과 자산 손실이 동시에 옵니다

"시간이 지나면 해결되겠지"라는 안일한 생각은 가장 위험합니다.

연체 이자가 발생하기 시작하면 대출 신용도가 하락하고, 결국 시행사는 계약 해지를 통보하며 여러분의 소중한 계약금을 위약금으로 챙길 것입니다.

인터넷의 단편적인 정보에 의존하지 마세요.

현재 귀하가 체결한 분양 계약서의 독소 조항을 분석하고, 10.15 대책의 예외 조항을 적용받을 수 있는지 법리적으로 검토해야 합니다.

여러분의 상황이 대출 부적격 사유에 해당해 계약 해지가 필요한지, 혹은 공동명의나 제2금융권 협약을 통해 활로를 찾을 수 있는지 제가 직접 진단해 드리겠습니다.

골든타임을 놓치기 전, 지금 바로 전략적 조언을 구하십시오.

더 구체적인 중도금 대출 부족분 조달 방안이나 시행사 상대 내용증명 초안이 필요하신가요?

내 계약서에 대출 불가 시 환불 특약이 있는지, 혹은 분양사 직원의 실수를 입증할 수 있는지 궁금하시다면 지금 바로 저희에게 상담 요청해 주세요.