근저당권 실행으로 집이 경매 위기라면? 경매 방어 방법
“대출이 조금만 밀려도 집이 바로 경매로 넘어간다고 하던데, 저도 그런 상황이 될까 봐 너무 무섭습니다.”
실제로 제 사무실을 찾으시는 분 중에는 이미 근저당권 실행으로 경매 절차가 진행되고 있거나, 곧 경매 통지를 받은 분들이 많습니다. 한 번 경매 절차에 들어가면 시간과의 싸움이 시작되기 때문에, 초기에 어떻게 대응하느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
근저당권과 경매의 관계
근저당권은 쉽게 말해 돈을 빌려준 채권자가 빌려준 돈을 확보하기 위해 채무자의 부동산에 설정하는 담보권입니다. 문제는 채무자가 약정된 대로 채무를 갚지 못하면, 채권자는 이 근저당권을 근거로 법원에 경매를 신청할 수 있다는 점입니다.
즉,
채무 불이행 → 근저당권 실행 → 부동산 경매 개시
이렇게 직선으로 연결됩니다.
채무자 입장에서 경매가 무서운 이유는 단순히 집을 잃는 것뿐만 아니라, 낙찰가가 채무액보다 낮을 경우 빚이 여전히 남는다는 데 있습니다.
근저당권 관련 분쟁 유형
제가 실제로 상담을 받아본 사건들을 보면, 근저당권은 단순히 “빚을 못 갚아서 집이 넘어간다”에 그치지 않고 여러 분쟁으로 이어집니다.
변제 후 말소 거절 : 이미 다 갚았는데도 채권자가 근저당권을 말소하지 않는 경우
순위 다툼 : 한 부동산에 여러 개의 근저당권이 설정되어 누가 먼저 배당받을지 다투는 경우
임차인 보증금 문제 : 임차인이 “내 보증금이 근저당권보다 늦으면 돌려받지 못하는 것 아니냐”라는 상황
사해행위와 결합 : 채무자가 일부러 특정인에게 근저당권을 설정해 다른 채권자들을 피하려는 경우
이런 경우는 대부분 변호사 도움 없이 스스로 해결하기가 어렵습니다.
근저당권·경매 상황에서 채무자 실수 5가지
실제로 채무자가 가장 많이 하는 실수입니다.
방치 : 경매 통지 받고도 시간 있다고 착각 → 대응 타이밍 놓침
불리한 합의 : 채권자 말만 믿고 돈을 건네다 경매는 그대로 진행, 이중 피해
조기 대응 미흡 : 개인회생·파산을 미루다 집을 지킬 기회 상실
임차인 권리 무시 : 보증금 보호 장치 간과 → 소송·형사 문제로 확대
잘못된 자기 대응 : 인터넷 정보만 믿고 서류 제출 → 각하·기한 경과
이런 실수를 하게 되면 전문가의 조력없이는 힘듭니다. 법무법인 이현은 근저당권 관련 사건에서 많은 성공적인 결과를 만들어 냈습니다. 만약 비슷한 상황에 계신다면 주저 없이 연락주세요. 조기에 해결하는 것이 가장 안전하게 풀어나갈 수 있는 길이 됩니다.
근저당권 실행에 따른 채무자 방어 방법
그렇다면 채무자는 어떤 선택지를 가질 수 있을까요?
1. 채권자와 합의 후 근저당권 말소·경매 취하
빚을 모두 갚거나, 일정 부분이라도 변제 후 합의를 이끌어내면 채권자가 경매를 취하하고 근저당권을 말소할 수 있습니다.
2. 집행정지 신청으로 경매 절차 지연
경매개시결정에 이의가 있거나, 관련 소송이 진행 중이라면 집행정지를 신청해 시간을 벌 수 있습니다.
3. 개인회생·파산 절차 활용 → 근저당권 실행 중지 가능
개인회생이나 파산 절차가 개시되면 법원에서 강제로 경매 절차를 중지시킬 수 있습니다. 실제로 가장 많이 쓰이는 방어 전략입니다.
4. 절차상 하자나 채권 범위 다툼 제기
채권액 계산이 잘못되었거나 절차에 하자가 있는 경우, 소송을 통해 방어할 수 있습니다.
변호사 선임이 중요한 이유
근저당권 분쟁과 경매 방어는 법적 절차와 기한 관리가 핵심입니다. 채권자와 직접 협상하려고 하면 오히려 불리한 조건을 받아들일 수 있고, 법원 서류를 제대로 제출하지 못해 대응 시기를 놓치는 경우도 많습니다.
실무에서 보면, 변호사가 개입했을 때
채권자와 원만히 합의해 경매를 취소한 사례,
개인회생 절차를 적시에 신청해 집을 지켜낸 사례
가 적지 않습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 근저당권이 설정된 집을 팔 수 있나요?
→ 가능합니다. 다만, 매매대금으로 근저당권을 말소해야 안전하게 거래할 수 있습니다.
Q2. 빚을 다 갚았는데 근저당권이 안 없어집니다.
→ 채권자에게 말소등기 협조를 요청해야 합니다. 거절한다면 말소청구 소송을 제기할 수 있습니다.
Q3. 경매개시결정이 났는데 지금이라도 막을 수 있나요?
→ 네, 가능합니다. 채권자와 합의하거나, 개인회생·집행정지 신청 등을 통해 경매를 지연 또는 취소시킬 수 있습니다.
근저당권은 단순한 담보가 아니라, 채무자의 재산을 위협하는 가장 강력한 수단입니다.
경매 통지가 왔을 때 “이미 끝난 건가 보다” 하고 포기하는 분들이 많지만, 실제로는 적극적으로 대응하면 집을 지킬 수 있는 방법이 충분히 있습니다. 혼자 고민하기보다는, 변호사와 상담해 현재 상황에 맞는 방어 전략을 세우시길 권해드립니다. 조기 대응이 결국 재산을 지키는 가장 확실한 방법입니다.