20년 넘었으면 점유취득시효 인정하던데, 제 땅인거죠?

“20년 넘게 제가 관리해 온 땅인데, 제 것이 될 수 없나요?”

“아무도 돌보지 않는 땅을 제가 관리하고 세금도 냈습니다. 그런데 이제 와서 다른 사람이 소유권을 주장한다니 억울합니다.” 상담 자리에서 자주 듣는 이야기입니다. 이럴 때 법적으로 떠올릴 수 있는 제도가 바로 점유취득시효입니다.

👉 등기부 다시 / 등기부가 2개라고요? 부동산 중복등기 무효 위기, 땅 뺏기지 않는 유일한 방법

점유취득시효란?

점유취득시효는 남의 땅이나 건물을 20년 이상 주인처럼 점유해 왔을 경우, 법적으로 소유권을 주장할 수 있도록 한 제도입니다. 민법 제245조에 따라

△20년 이상

△평온·공연하게

△소유의 의사

로 점유했다면 그 땅이나 건물은 내 소유로 인정될 수 있습니다.

점유취득시효의 요건

1. 20년 이상 점유 – 단순 거주가 아니라 주인처럼 사용·관리했어야 합니다.

2. 평온·공연한 점유 – 폭력이나 몰래 점유한 것이 아니라, 주변에서도 알 수 있는 상태여야 합니다.

3. 소유의 의사 – 임차인처럼 허락받고 사용한 게 아니라, 내 것이라 믿고 관리한 사실이 필요합니다.

그렇기에 “20년을 살았다”라는 말만으로는 부족하고 세금 납부 내역·관리 기록·주변인 진술 같은 입증 자료가 필요합니다.

🔗 점유취득시효 요건 더 자세히 보기

점유취득시효 인정이 어려운 경우

먼저, 아래 중 하나라도 해당된다면 단순히 ‘20년을 썼다’는 말만으로는 부족합니다.

1) 임차·전세처럼 ‘남의 허락을 받고 쓴 경우’

임대차계약서가 있거나, 보증금이나 월세를 지급한 내역이 있다면
처음부터 ‘주인처럼’ 쓴 게 아니라 ‘남의 허락을 받고 쓴 것’(타주점유)으로 봅니다.

다만, 판례는 조금 더 섬세합니다.
단순히 임대차계약서가 없다고 해서 바로 자주점유로 인정되는 건 아니고,
반대로 계약서가 있다고 해서 무조건 타주점유로 확정되는 것도 아닙니다.
결국 ‘점유 시작 당시, 내 땅이라고 믿고 썼는가’가 핵심입니다.
그 의사가 명확하게 드러나야 합니다.

2) 중간에 점유가 끊긴 경우

시효취득은 ‘20년 이상 계속해서 점유’해야 합니다.
그런데 중간에 다른 사람이 관리하거나 사용한 기간이 있다면 문제가 될 수 있습니다.

하지만 민법은 “전후 양시에 점유한 사실이 있으면 계속된 것으로 추정한다”고 규정하고 있습니다.
즉, 상대방이 ‘당신이 점유를 중단했다’고 주장한다면 그쪽이 입증해야 합니다.
따라서 일시적으로 사용을 덜 했더라도,
세금 납부나 관리 흔적이 이어진다면 연속성은 인정될 수 있습니다.

3) 평온하고 공개적으로 점유하지 않은 경우

‘평온·공연한 점유’란 쉽게 말해, 남몰래가 아니라 당당하게 써온 점유를 말합니다.
그렇다고 해서 “누가 시비를 걸었다”거나 “소송이 있었다”고 해서 평온성이 깨지는 건 아닙니다.

대법원은 “법적 분쟁이 있었다고 해서 곧 점유가 불법이 되는 것은 아니다”고 판시합니다.
즉, 폭력이나 위협 같은 불법적인 방법으로 점유한 경우만 평온성이 부정됩니다.
일상적인 다툼은 문제가 되지 않습니다.

바로 준비할 수 있는 점유취득시효 입증 자료 준비 방법

시효취득 사건은 결국 “증거 싸움”입니다.
기간·연속성·소유 의사 → 이 세 가지를 입증해야 합니다.

① 기간과 연속성

• 재산세, 지방세, 종부세 납부내역 (연속된 해로 준비)

• 전기·수도·가스 등 공과금 납부내역

• 항공사진, 지적도, 토지대장, 건축물대장

② 소유의사(주인처럼 써온 흔적)

• 펜스, 출입문, 경계표시, 간판 등 ‘배타적 사용’ 증거

• 농작물 재배, 제초, 배수관리 등 관리행위 사진

• 제3자에게 임대·사용 허락한 계약서 (내가 통제권자였다는 의미)

③ 허락받은 점유가 아니라는 증거

• 임대차계약 부존재 확인서

• 월세 이체 내역 없음

• 인근 주민 진술서 (“그분이 20년 넘게 주인처럼 써왔다”)

TIP:
연도별로 연표를 만들어서,
각 연도마다 세금·사진·진술서를 붙여두면
재판부가 한눈에 ‘20년 연속성’을 확인할 수 있습니다.

점유취득시효 주장 절차

1. 점유 시작 시점과 관리 내역 정리

2. 세금 고지서, 영수증, 증인 진술 등 증거 수집

3. 법원에 소유권이전등기 청구 소송 제기

4. 판결 확정 후 등기소에서 소유권 이전 등기 완료

👉 결국 소송과 등기를 거쳐야만 내 소유로 확정됩니다.

점유취득시효 완성 후 등기 안 했을 때 주의할 점

시효가 완성됐다고 끝나는 건 아닙니다.
등기를 하지 않으면 제3자에게 대항할 수 없습니다.

하지만 여기서 중요한 예외가 하나 있습니다.
바로 ‘2차 취득시효’라는 개념입니다.

대법원은 이렇게 봅니다.

“시효 완성 후 등기하지 않은 사이 제3자 명의로 소유권이전등기가 되더라도,
점유자가 계속 점유했다면 그 시점부터 다시 20년이 지나면
새 소유자를 상대로 다시 취득시효를 주장할 수 있다.”
(대법원 93)

즉, 등기를 늦췄다고 해서 권리가 완전히 사라지는 건 아닙니다.
다만, 그 사이에 새로운 소유자가 명도소송을 제기하거나
점유를 끊었다면 2차 시효를 이어가기 어렵습니다.

또 한 가지, ‘상속’의 경우는 예외입니다.
상속은 매매나 증여와 달리 ‘포괄승계’라서,
부모에서 자녀로 넘어가더라도 법적으로 같은 소유자가 계속된 것과 같습니다.
따라서 단순 상속으로 명의가 바뀐 경우에는 새로운 시효기간이 시작되지 않습니다.
(대법원 98)

왜 변호사의 도움이 필요할까?

점유취득시효는 사실관계 입증 싸움이죠. 단순히 “20년 내가 사용했어.”라는 주장만으로는 부족합니다. 그렇기에 세금 납부 내역, 건물 혹은 땅 관리 기록,제3자 증언 등 자료를 어떻게 모으느냐에 따라 승패가 달라지죠. 재판은 서류 싸움입니다. 그렇기에 변호사는 상대방의 반박(“임차로 있던 것 아니냐”, “점유가 단절됐다”)에 대응하며, 내 권리를 실제 소유권으로 연결시킬 전략을 세웁니다.

변호사가 개입해야 하는 시점

시효취득은 “법리 싸움”이자 “증거 싸움”입니다.
다음 중 하나라도 해당된다면, 초기에 변호사와 함께 전략을 세우는 게 좋습니다.

• 상대가 “임차였다”고 주장할 가능성이 있는 경우

• 중간에 소유자가 바뀐 경우 (매매·상속 등)

• 시효 완성 후 제3자 명의로 등기가 넘어간 경우

• 등기·경계·지번 분쟁이 함께 얽힌 경우

특히 등기 전 제3자 명의 변경이 생기면
‘2차 시효’로 이어갈 수 있을지,
혹은 기존 점유를 유지할 수 있을지가 핵심 쟁점이 됩니다.

점유취득시효 자가 체크리스트

(‘내 케이스가 가능한지’ 빠르게 점검하기)

✅ 예가 5개 이상이면 점유취득시효 가능성이 높습니다.
부족하다면 지금부터 증거를 보강하는 게 좋습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 점유취득시효와 등기부취득시효의 차이점이 궁금해요

A. 점유취득시효는 등기 없이 20년 이상 사실상 점유했을 때 성립합니다. 반면 등기부취득시효는 10년 이상 등기부에 소유자로 등재되어 있어야 하고, ‘등기’라는 요건이 추가됩니다.

Q. 점유취득시효가 인정되는 구체적인 조건을 알려주세요

A. △20년 이상 계속된 점유 △평온·공연한 점유 △소유의 의사로 한 점유가 필요합니다. 임차·전세처럼 허락받고 사용한 경우는 해당되지 않습니다.

Q. 점유취득시효로 소유권 이전 절차는 어떻게 되나요?

A. 점유취득시효 완성을 근거로 소유권이전등기 청구 소송을 제기해야 하며, 법원의 판결을 받은 후 등기소에서 등기를 해야 최종적으로 소유권이 확정됩니다.

20년 동안 땅이나 건물을 관리해 왔다면, 단순한 사용자가 아니라 법이 인정하는 소유자가 될 수도 있습니다. 점유취득시효는 그 긴 시간을 보상하는 제도이지만 땅 혹은 건물이라는 큰 재산을 두고 싸우는 소송이다 보니 스스로 입증하지 못하면 인정받기 어렵습니다. 혹시 지금도 “내가 20년을 관리했는데 소유권은 못 찾을까” 고민하고 계신가요? 그렇다면 지금이 바로 확인해야 할 때입니다. 당신의 20년을 소유권으로 바꿀 방법, 전문가와 함께 검토해 보세요.