최우선변제금 못 받는 경우 총정리, 소액임차인 자격부터 전액 보장의 진실까지

🚨 최우선변제금, 무조건 받는 줄 알았다면

"서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하면 소액임차인이라던데... 저 5,500만 원은 무조건 먼저 받는 거 아니었나요?

배당 배제될 수도 있다는데 이게 무슨 말입니까?

어제 찾아오신 의뢰인께서 사색이 되어 하신 첫마디입니다.

많은 분들이 인터넷 검색 몇 번으로 나도 소액임차인이니까 안전해라고 섣부르게 안심합니다.

하지만 치명적인 기준점과 한도가 숨어 있습니다.

이 글을 읽고 계신다면 아마 경매 통지서를 받았거나, 집주인의 재정 상태가 심상치 않아 불안한 마음에 검색창을 두드리셨을 겁니다.

냉정하게 말씀드리겠습니다. 단순히 보증금 액수가 적다고 해서 무조건 돈을 전액 돌려주는 것이 아닙니다

지금 당장 등기부등본을 펴고 저희가 말씀드리는 함정들을 확인하지 않으면, 믿었던 최우선변제금조차 한 푼도 받지 못하거나 반토막 날 수 있습니다.

지금 이 상황, 내 이야기 같나요?

• 보증금이 적어서 최우선변제 대상이라고 생각했는데, 부동산에서 근저당 날짜를 봐야 한다고 한다.

• 집주인이 경매 넘어가기 직전에 들어왔는데, 이게 문제가 될 수 있나?

• 다세대(빌라)가 아니라 다가구(원룸) 건물인데 내 보증금을 지킬 수 있을지 모르겠다.

만약 하나라도 해당된다면, 지금부터 변호사가 실제 상담에서 검토하는 순서대로 여러분의 권리를 분석해 드리겠습니다.

최우선변제금 못받는 경우 알고보니 소액임차인 자격이 없다면?

의뢰인 김 씨(가명)의 사례를 통해 여러분의 상황을 대입해 보셨으면 좋겠습니다

상담 상황

• 지역/물건: 서울시 관악구 소재 빌라 (원룸)

• 보증금: 1억 3천만 원

• 계약 및 전입일: 2023년 5월 1일

• 경매 개시: 2024년 1월

• 김 씨의 주장: "인터넷 보니 2023년 2월 개정된 법으로 서울은 1억 6,500만 원 이하 보증금이면 5,500만 원 최우선변제 해준다던데요?

부동산 전문 변호사의 긴급 진단

김 씨는 한 가지를 놓쳤습니다. 바로 등기부등본 을구에 적힌 은행의 근저당 설정 날짜였습니다.

이 집주인은 2017년에 집을 사면서 은행 대출을 받았습니다.

법원은 배당 순위를 정할 때, '현재(2026년)의 법'이 아니라 '담보물권(근저당) 설정 당시(2017년)의 법을 적용합니다.

• 2026년 기준: 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 적용

• 2017년 기준: 보증금 1억 원 이하일 때만 적용

결국 김 씨는 2017년 기준으로는 소액임차인에 해당하지 않아, 최우선변제금 0원이라는 청천벽력 같은 결과를 받게 되었습니다.

은행 입장에서 생각해보면 이해가 쉽습니다.

2017년에 대출해줄 때는 소액임차인 기준이 1억 원이었는데, 나중에 법이 바뀌었다고 은행의 우선순위를 뒤로 미루면 은행이 예측하지 못한 손해를 입기 때문입니다.

최우선 변제금 못 받는 경우, 금액 반토막 나는 이유

근저당 날짜도 확인했고 소액임차인 자격은 확실합니다.

그럼 5,500만 원은 무조건 보장되는 거죠?

가장 위험한 오해가 바로 이것입니다. 자격이 된다고 해서 법정 금액을 전액 주는 것이 아닙니다.

아래 두 가지 변수에 따라 여러분의 배당금은 처참하게 줄어들 수 있습니다.

낙찰가의 1/2

최우선변제금은 경매 낙찰가가 얼마든 상관없이 무조건 먼저 빼주는 돈이 아닙니다. 소액임차인을 보호하려 하지만, 동시에 돈을 빌려준 은행(채권자)의 권리도 무시할 수 없기 때문입니다.

그래서 주택 낙찰 가격의 2분의 1 범위 내에서만 최우선변제금을 주도록 제한하고 있습니다.

쉬운 예시

내 보증금: 1억 원 (서울, 소액임차인 해당)

법적 최우선변제 한도: 5,500만 원(가정)

집이 경매로 팔린 가격(낙찰가): 1억 원

이 경우, 5,500만 원을 다 받을 수 있을까요?

못 받습니다.

낙찰가(1억)의 절반인 5,000만 원까지만 최우선변제 재원으로 쓸 수 있기 때문입니다.

결국 500만 원이 깎이게 됩니다. 집값이 떨어져서 헐값에 낙찰될수록 여러분이 받을 돈도 같이 줄어듭니다.

다가구 주택의 비극... N분의 1 안분배당

더 무서운 상황은 여러분이 다가구 주택이나 원룸 건물에 살고 있을 때 발생합니다. 이런 집은 건물 주인은 한 명인데 세입자는 여러 명입니다.

만약 집주인이 망해서 경매에 넘어가면, 나뿐만 아니라 옆집, 윗집, 아랫집 세입자들도 모두 최우선변제금을 달라고 아우성칠 것입니다.

이때 법원은 냉정하게 계산기를 두드립니다.

앞서 말씀드린 낙찰가의 1/2을 기준으로 놓고, 자격 있는 세입자끼리 나눠 가져야 합니다.

관악구 다가구 주택 사건

• 상황: 낙찰가 2억 원의 빌라.

• 배당 재원: 낙찰가의 1/2인 1억 원.

• 세입자 현황: 소액임차인 요건을 갖춘 세입자가 총 5명.

• 원래 받아야 할 돈: 서울 기준 각 5,500만 원씩 총 2억 7,500만 원 필요.

결과

재원은 1억 원뿐인데 줘야 할 돈은 2억 7,500만 원입니다.

법원은 1억 원을 5명에게 공평하게 나눕니다.

결국 이 세입자들은 5,500만 원이 아니라, 각자 2,000만 원씩만 받고 쫓겨나게 되었습니다.

특히 다가구 주택에 사신다면, 나 말고도 배당을 받아갈 '경쟁자'가 몇 명인지 반드시 파악해야 합니다.

이 경우엔 최우선변제권과 상관없이 아예 배당이 거절됩니다

금액이 줄어드는 게 아니라, 아예 사기꾼 취급을 받아 0원이 되는 경우도 있습니다.

1. 경매개시결정등기 이후 전입: 경매 시작(등기) 후에 들어온 세입자는 보호 대상이 아닙니다.

2. 가장 임차인(위장 전입): 보증금을 급격히 낮췄거나, 가족 간의 계약인 경우 법원은 가짜 세입자로 봅니다.

최우션변제금 당장 계산기를 두드리세요

불안해만 하고 있어서는 아무것도 해결되지 않습니다.

지금 당장 움직여야 할 리스트를 드립니다.

🚫 지금 당장 하지 말아야 할 것

• 집주인 말만 믿고 가만히 있는 것.

• 무작정 짐을 빼고 이사 가는 것.

✅ 오늘 안에 확인해야 할 것

1. 등기부등본 열람: '을구'에서 가장 빠른 근저당 날짜 확인 (내 자격 기준년도 확인).

2. 낙찰가 예측 및 경쟁자 파악: 내가 사는 곳이 '다가구'라면 전입세대 열람을 통해 나 말고 소액임차인이 몇 명인지 확인하고, 예상 낙찰가의 절반 금액으로 나눠보세요.

3. 배당요구종기일 확인: 법원이 정한 날짜까지 배당요구신청서를 제출했는지 확인.

최우선변제금은 서민의 마지막 생명줄입니다. 요건이 조금이라도 애매하거나, 다가구 주택이라 금액이 걱정된다면 혼자 끙끙 앓지 마시고 전문가의 도움을 받으세요.

내 보증금이 걸린 문제입니다.

돌다리도 두드려보고 건너는 심정으로 진단받아 보시기를 권합니다.