부모님 때부터 대를 이어 정직하게 일궈온 터전이 어느 날 갑자기 법적 분쟁의 중심에 서게 된다면 그 당혹감은 이루 말할 수 없을 것입니다.
특히 최근 SK하이닉스 배후 도시 개발 등 호재가 겹치며 토지 가치가 급등한 지역에서는 과거의 권리관계를 뒤늦게 문제 삼는 소송이 빈번하게 발생하고 있습니다.
평생 내 것이라 믿고 세금까지 성실히 납부해 온 땅을 두고, 얼굴도 잘 모르는 원소유자의 후손들이 나타나 등기 말소를 청구하며 수십 년 전 등기 과정에서 제출된 보증서가 허위라거나 실질적인 매매가 없었다는 주장을 펼치며 압박해오는 경우가 많죠.
소유권이전등기말소 방어의 핵심은 상대방 주장의 허점을 법리적으로 파고들어 나에게 유리한 방어 체계를 구축하는 것입니다.
실제 저희 법무법인 이현이 승소로 이끌었던 사례를 통해, 어떻게 소중한 재산을 지켜낼 수 있는지 그 구체적인 전략을 살펴보겠습니다.
부동산 소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법과 등기의 효력
과거 우리나라는 등기부상 명의와 실제 소유 관계가 일치하지 않는 부동산을 간편한 절차로 정리하기 위해 '부동산 소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법(이하 특조법)'을 시행했습니다. 이 법에 따라 등기를 마친 경우, 일반 등기보다 훨씬 강력한 적법 추정력을 갖게 됩니다.
법원은 특조법에 의한 등기가 적법한 절차에 따라 마쳐진 것으로 보며, 이를 뒤집으려는 측에서 보증서가 허위라거나 위조되었다는 사실을 명백하게 증명하도록 요구합니다.
즉, "원래 우리 땅이었다"는 막연한 주장만으로는 수십 년 된 등기를 말소할 수 없습니다. 2025년 현재에도 법원은 이러한 등기의 추정력을 매우 엄격하게 보호하고 있습니다.
[성공 사례] 명의신탁 및 허위 보증 주장에 대한 대응
법무법인 이현이 대리하여 최종 승소를 이끌어낸 이 사건은 용인시 처인구 원삼면 일대의 토지를 둘러싼 분쟁이었습니다. 이 지역은 최근 대규모 산업단지 조성 등 개발 호재로 지가가 급등하며 권리관계를 뒤늦게 다투는 소송이 빈번해진 곳이기도 합니다.
90년 전의 기록과 갑작스러운 소송
해당 토지는 1932년 망인 4명의 공동명의로 소유권이전등기가 마쳐진 상태였습니다. 이후 1995년, 피고들의 선친은 당시 시행 중이던 특별조치법에 의거하여 1983년 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 완료하였습니다.
평온하게 유지되던 소유권은 2021년, 원소유자들의 증손자들이 소송을 제기하며 흔들리기 시작했습니다. 원고들은 "매매 일자인 1983년 당시에 이미 원소유자들은 모두 사망한 상태였다"며 보증서가 허위라는 점을 강력히 주장했습니다.
법무법인 이현의 핵심 방어 전략
특별조치법에 의한 등기가 갖는 강력한 적법 추정력을 방어의 핵심으로 삼았습니다.
매매 일자 관련 법리 대응: 특별조치법은 권리 변동 과정과 일치하지 않는 등기를 허용하는 취지가 있으므로, 매수 일자가 원소유자의 사망일보다 늦다는 사정만으로는 등기의 추정력이 깨지지 않는다는 대법원 판례를 적극 인용했습니다.
증인 신문의 무력화: 원고들은 당시 보증인을 증인으로 세워 "잘 모르고 보증서를 작성했다"는 진술을 받아내려 했습니다. 그러나 이현은 "보증인이 권리 변동 관계를 상세히 알지 못한 채 보증서를 작성했다는 사실만으로는 등기의 추정력이 번복되지 않는다"는 점을 명확히 하여 상대방의 공격을 방어했습니다.
명의신탁(시제답) 주장에 대한 반박: 원고들은 해당 토지가 종중의 제사를 위한 '시제답'으로 명의신탁된 재산이라고 주장했습니다. 저희는 등기 당시 종중이 실체와 조직을 갖추었다는 증거가 없고, 종중 자금으로 매수했다는 자료도 전무하다는 점을 지적하며 명의신탁 사실을 전면 부인했습니다.
1심에 이은 2심 승소와 재산권 사수
법원은 법무법인 이현의 논리적인 항변을 모두 받아들여, "원고들이 제출한 증거와 증인 진술만으로는 등기의 추정력이 깨질 정도로 보증서가 허위임이 증명되었다고 보기 어렵다"고 판시하며 원고들의 청구를 기각했습니다.
이어진 항소심에서도 법원은 "명의신탁 사실을 인정할 만한 간접자료가 부족하다"는 이현의 주장을 수용하여 원고들의 항소를 기각했습니다.
이로써 의뢰인은 수십 년간 지켜온 소중한 가족의 재산을 안전하게 보호할 수 있게 되었습니다.
소유권 분쟁에 관한 주요 궁금증 해소
Q1. 특조법상 매매 일자가 소유자 사망 이후로 되어 있는데 등기가 무효가 되나요?
A1. 아닙니다. 대법원 판례에 따르면 매수 일자가 사망 일자보다 뒤라는 사정만으로는 등기의 적법 추정력이 깨지지 않습니다.
Q2. 보증인이 법정에서 "잘 모른다"고 증언하면 위험한가요?
A2. 보증인이 기억이 나지 않는다고 진술하거나 다른 보증인의 내용을 믿고 작성했다고 해서 바로 추정력이 번복되지는 않습니다. 보증서가 명백히 조작되었거나 허위라는 사실이 상대방에 의해 완벽하게 입증되어야 합니다.
Q3. 종중이 명의신탁을 주장하는 경우 어떻게 대응해야 하나요?
A3. 명의신탁을 주장하는 측에서 구체적인 약정서나 자금 출처 등을 증명해야 합니다. 실제 종중이 자금을 투입하여 토지를 취득했다는 명확한 근거가 없다면 충분히 방어가 가능합니다.
소송 대응 시 반드시 유의해야 할 점
소장을 받았다면 다음의 대응 원칙을 반드시 기억해야 합니다.
먼저, 상대방과의 직접적인 소통을 자제해야 합니다. 당황스러운 마음에 상대방의 유도 질문에 불확실하게 답변할 경우, 이는 법정에서 불리한 증거로 활용될 수 있습니다.
다음으로, 과거부터 현재까지 해당 토지를 관리해 온 모든 기록을 수집해야 합니다. 세금 납부 내역, 지상 건물의 인허가 서류 등은 소유권의 실체를 뒷받침하는 귀중한 자료가 됩니다.
마지막으로 부동산 분쟁에 풍부한 경험을 갖춘 전문가와 즉시 상담을 진행해야 합니다.
소유권이전등기말소 소송은 상대방의 공격 논리를 초기에 효과적으로 차단하는 능력이 승패를 결정짓습니다. 저희 법무법인 이현에 사건을 맡겨 주신다면, 의뢰인의 소중한 재산권을 지켜드리기 위해 최선을 다할 것임을 약속드립니다.