부동산 대출 승계, 은행 승인 없었다면 당장 계약 멈추세요 (이행인수 리스크)

매매대금 부족해서 대출 인수 고민 중이신가요? 은행 승인 없이 덜컥 계약했다간 큰일 납니다.

"사장님, 요즘 대출 규제 때문에 명의 넘기면 한도 줄어들어요. 그냥 제가 받은 대출 그대로 두고, 이자만 사장님이 내시는 걸로 하시죠. 관행입니다."

혹시 부동산 중개인이나 매도인에게 이런 말을 듣고 솔깃하셨나요?

당장 매수 자금은 부족하고, 대출을 새로 받자니 금리가 걱정되던 차에 대출이나 전세금을 대신 내주는 방법이 구세주처럼 느껴지셨을 겁니다.

이 '달콤한 제안'이 훗날 선생님의 전 재산인 부동산을 공중분해 시킬 수 있는 시한폭탄이 될 수 있습니다.

지금 이 글을 읽고 계신다면, 도장을 찍기 전 딱 3분만 집중해 주십시오. 선생님의 소중한 자산을 지키는 골든타임입니다.

보증금이나 대출 대신 갚아주는 대신 매매금 깍아주는 이행인수

부동산 현장에서는 '대출 안고 매매', '대출 승계'라는 뭉뚱그려진 표현을 쓰기 때문에 일반인은 구분이 어렵습니다.

지금 당장 계약서나 협의 내용을 떠올려 보십시오. 다음 3가지 중 하나라도 해당한다면, 선생님은 이행인수를 하려는 중입니다.

✅ 은행에 갈 필요가 없다고 하나요?

가장 확실한 신호입니다.

정상적인 채무인수(면책적)라면, 선생님이 은행에 가서 자서(서명)하고 신용도 심사를 받아야 합니다.

만약 은행 갈 필요 없이 당사자끼리 합의하면 된다고 하거나 은행 승인은 까다로우니 우리끼리 처리하자고 한다면 높은 확률로 이행인수입니다.

✅ 등기부등본상 '채무자' 이름이 그대로인가요?

잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 마쳤는데도, 등기부등본(을구)의 근저당권 채무자 이름이 여전히 '매도인(전 주인)으로 되어 있나요?

"집주인은 바뀌었지만, 빚 주인은 안 바뀐 상태." 이것이 바로 이행인수의 결정적 증거입니다.

✅ 계약서 특약에 이렇게 적혀 있나요?

계약서를 잘 살펴보십시오.

"매수인은 매도인의 대출금 OOO원에 대한 원리금을 대납(대신 납부)하기로 한다." "대출 명의는 매도인으로 유지하되, 이자는 매수인이 부담한다."

'채무자를 변경한다'는 말이 없고, 대신 갚는다(대납, 부담)는 표현만 있다면, 이는 법적으로 선생님이 빚을 떠안은 것이 아니라 단지 갚아주기로 '약속'만 한 상태(이행인수)입니다.

별로 문제될 것이 없어보이는데요?

많은 분들이 채무인수(빚을 넘겨받는 것)를 하나로 생각하지만, 법적으로는 하늘과 땅 차이인 두 가지 개념이 존재합니다.

1. 면책적 채무인수 (안전한 길): 은행(채권자)이 "그래, 이제부터 빚 갚을 사람은 매수자야"라고 동의해주는 것. 매도인은 빚에서 완전히 해방되고, 선생님이 정식 채무자가 됩니다.

2. 이행인수 (위험한 길): 은행은 모르게, 매도인과 선생님 둘이서만 "내가 대신 갚을게"라고 약속하는 것.

문제는 이행인수일 때 발생합니다.

은행 입장에서 채무자는 여전히 '매도인'입니다. 선생님이 아무리 성실하게 이자를 납부해도, 은행 전산상 빚쟁이는 매도인이라는 뜻입니다.

변호사의 진심, 이행인수 말리는 3가지 이유

의뢰인분들은 "이자만 잘 내면 문제없지 않나요?"라고 묻습니다.

하지만 법조인 입장에서 이행인수는 내 목숨 줄을 남(매도인)의 손에 쥐여주는 행위나 다름없습니다. 이 계약을 극구 반대하는 이유는 다음 3가지 현실적인 위험 때문입니다.

① 은행이 알게 되면, 대출금 전액을 즉시 갚아야 합니다.

대부분의 은행 대출 약관에는 담보 제공자(집주인)가 변경될 경우 은행에 통지하고 승인을 받아야 한다'는 조항이 대부분 있습니다.

만약 승인 없이 소유권만 넘긴 사실(이행인수)이 발각되면, 은행은 이를 '계약 위반'으로 간주합니다.

결과적으로 기한이익 상실(만기까지 돈을 쓸 권리 박탈)이 발생하여, 남은 대출금 수억 원을 내일 당장 갚으라는 통보가 날아올 수 있습니다. 이때 갚지 못하면 바로 경매입니다.

② 매도인의 '딴짓'을 막을 방법이 없습니다.

이행인수를 하면 은행 전산상 채무자는 여전히 '매도인'입니다.

선생님이 매달 꼬박꼬박 이자 낼 돈을 매도인 계좌로 보냈다고 가정해 봅시다. 그런데 매도인이 그 돈을 은행에 내지 않고 써버린다면요? (횡령 위험)

혹은 매도인이 다른 빚을 져서 신용불량자가 되면, 이 집의 대출 연장 자체가 거부될 수도 있습니다. 내 집인데, 남의 신용도 때문에 하루아침에 날아가는 꼴입니다.

③ 연말정산 소득공제? 꿈도 꾸지 마십시오.

주택담보대출의 큰 장점 중 하나는 이자 상환액에 대한 소득공제 혜택입니다.

하지만 이행인수는 법적으로 '남의 빚'을 대신 갚아주는 것에 불과하므로, 선생님은 단 1원의 세금 혜택도 받을 수 없습니다.

또한 금리 인하 요구권 행사나 대출 조건 변경 등 금융 소비자의 권리 또한 전혀 행사할 수 없는 '유령 채무자'가 될 뿐입니다.

그럼에도 불구하고 진행해야 한다면?

자금 사정상 어쩔 수 없이 이행인수 형태를 취해야 한다면, 반드시 다음 2가지 안전장치를 계약서에 넣으셔야 합니다.

인터넷에 돌아다니는 표준 계약서로는 절대 방어가 안 됩니다.

① 즉시 해제 및 위약벌 특약 삽입

"매수인이 인수한 채무 이외에, 매도인의 귀책사유로 인해 해당 부동산에 가압류, 가처분 등이 발생할 경우 매수인은 즉시 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 매매대금의 2배를 배상한다."

단순한 손해배상이 아니라, 강력한 위약벌 조항을 넣어 매도인이 딴마음을 먹지 못하게 해야 합니다.

② 근저당권 말소 예고 등기 (또는 가등기 활용)

매도인이 마음대로 추가 대출을 받거나 다른 빚을 끌어다 쓰지 못하도록, 소유권 이전과 동시에 법적 방어막을 쳐야 합니다.

이행인수의 실체, 신중히 고민해보세요

실제 저를 찾아오셨던 의뢰인 김 씨(가명, 30대 후반)의 사례를 들려드리겠습니다.

김 씨는 꼬마빌딩을 매수하면서 매도인의 기존 담보대출 5억 원을 이행인수 하기로 했습니다.

매도인의 신용도가 좋아 저금리 대출이었고, 김 씨는 이를 유지하고 싶었기 때문입니다. 등기부등본상 소유자는 김 씨로 넘어왔으니 안심했죠.

그런데 1년 뒤, 청천벽력 같은 통보를 받습니다. 건물이 강제경매에 넘어간다는 것이었죠.

결국 김 씨는 건물을 지키기 위해, 본인의 돈으로 매도인의 빚 5억 원을 일시불로 다 갚아야만 했습니다. (대위변제). 매도인은 이미 파산 상태라 돈을 돌려받을 길도 없었죠.

이것이 교과서에는 나오지 않는, 그러나 실무에서는 비일비재하게 일어나는 이행인수의 현실입니다.

확실하지 않은 이행인수에 투자 가능하신가요?

부동산 매매는 한두 푼이 오가는 거래가 아닙니다. "관행이다", "서로 믿고 하자"는 말은 법정에서 아무런 효력이 없습니다.

특히 이행인수 조건이 붙은 계약은 일반 매매보다 리스크가 10배 이상 높습니다.

대출 승계가 확실치 않은 상황에서 섣불리 잔금을 치르거나 소유권만 넘겨받았다가는, 평생 모은 돈이 매도인의 빚잔치에 쓰일 수 있습니다.

아직 계약서에 도장을 찍기 전이라면 다행입니다.

지금이라도 전문가의 검토를 거쳐, 채무 승계가 거절될 경우 계약을 무효로 한다는 단 한 줄의 특약이라도 정확하게 넣으십시오.

만약 이미 계약을 진행 중인데 뭔가 찜찜하다면, 더 늦기 전에 상담을 요청해 주십시오. 선생님의 상황에서 가장 안전하게 자산을 지킬 수 있는 안전핀을 설계해 드리겠습니다.

수억 원 자산을 지키는 보험료라고 생각하십시오.

솔직히 말씀드리겠습니다. 변호사 상담 비용, 적은 돈은 아닙니다.

하지만 선생님이 지금 사려고 하는 부동산 가격과, 훗날 발생할 수도 있는 대출 사고 금액에 비하면 0.1%도 안 되는 금액입니다.

중개사님들은 거래를 성사시키는 것이 목표지만, 변호사의 목표는 '의뢰인이 다치지 않게 방어하는 것'입니다. 이해관계가 전혀 다릅니다.

지금 손에 들고 계신 그 계약서, 법률 전문가의 눈으로 딱 한 번만 검토받으십시오.

1. 독소조항 필터링: 선생님에게 불리하게 작용할 수 있는 모호한 문구를 찾아냅니다.

2. 안전 특약 설계: 앞서 말씀드린 '위약벌', '해제권', '담보 설정 금지' 등 필수 방어 조항을 문구 하나하나 정밀하게 작성해 드립니다.

3. 협상 대행: 껄끄러운 특약 요구, 변호사가 법적 근거를 들어 매도인을 설득해 드립니다.

설마 나한테 그런 일이 생기겠어?라는 안일함이 가장 위험합니다.

이미 도장을 찍고 나서 울며 찾아오시면, 저도 도와드릴 방법이 제한적입니다. 전 재산을 지키는 가장 확실한 투자가 될 것입니다.