부동산실명법, 명의신탁 부동산 돌려받을 수 있을까?

“세금 문제 때문에 아내 명의로 집을 사두었는데, 이혼하게 되니 돌려받을 수 없다고 하네요. 제 돈으로 산 집인데, 법적으로 제 권리를 되찾을 수 없는 건가요?”

상담실에서 자주 듣는 고민입니다. 부동산 거래를 할 때 실제 소유자가 아닌 다른 사람 이름으로 등기하는 것을 명의신탁이라고 합니다. 하지만 현행 부동산실명법은 명의신탁을 원칙적으로 금지하고 있고, 이로 인해 돌려받기가 매우 어렵습니다.

부동산실명법, 왜 이렇게 엄격할까?

부동산실명법은 부동산 거래의 투명성 확보와 탈세·투기 방지를 목적으로 제정되었습니다. 그렇기에 부동산은 반드시 실소유자 명의로 등기해야 하는 거죠. 명의신탁을 한 경우 그 계약은 원칙적으로 무효로 처리가 됩니다.

명의신탁 부동산, 돌려받을 수 있나?

많은 분이 “내 돈으로 샀으니 돌려달라”고 주장하지만, 법은 이렇게 보고 있습니다.

• 원칙: 반환 청구 불가

→ 명의신탁 자체가 무효이므로, 실소유자가 소유권을 주장할 수 없습니다.

• 가능한 청구: 매수 자금 상당의 부당이득 반환청구

→ 명의수탁자에게 제공한 매수 자금, 취득세·등록세 등 부대 비용에 대한 부당이득 반환청구는 가능합니다.

특히 배우자 명의로 한 경우, 법원은 다음 사항을 추가로 고려합니다:

• 부부 간 증여 추정 가능성 (실제 증여 의사가 있었는지 여부)

• 이혼 시 재산분할 대상 포함 여부 (혼인 중 취득한 재산으로 볼 수 있는지)

결국, 명의신탁을 이유로 법원에서 소유권 회복을 요구하는 건 거의 불가능에 가깝습니다.

돌려받지 못하면 어떻게 되나?

명의신탁 부동산은 소유권 분쟁, 상속·증여 분쟁, 세금 문제까지 얽혀 심각한 갈등으로 번지기 쉽습니다. 특히 가족이나 친척 명의로 해뒀다가 관계가 틀어지는 경우, 법적으로 돌려받지 못해 더 큰 충격을 겪는 사례가 많습니다.

변호사의 도움이 필요한 이유

명의신탁은 단순한 민사 문제가 아니라, 형사 처벌·과징금 문제까지 연결될 수 있습니다.

• 신탁자와 수탁자 모두 5년 이하 징역 또는 2억 이하 벌금 대상이 될 수 있고,

• 명의신탁 사실이 드러나면 부동산 가액의 30% 이내 과징금이 부과될 수 있습니다.

따라서 돌려받는 문제뿐 아니라, 형사 리스크 최소화와 분쟁 해결 전략을 세우기 위해 변호사 조력이 반드시 필요합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 제 돈으로 산 부동산인데, 배우자 명의로 해뒀습니다. 돌려받을 수 있나요?

A. 부동산 자체를 돌려받는 것은 원칙적으로 불가능합니다. 다만 매수 자금에 대한 부당이득 반환청구는 가능합니다. 또한 이혼 시 재산분할 대상에 포함될 가능성이 있으므로 이를 통한 권리 보전을 검토해 볼 수 있습니다.

Q. 명의만 빌려줬는데도 처벌받나요?

A. 네. 신탁자뿐 아니라 명의를 빌려준 수탁자 역시 형사처벌 대상이 됩니다.

Q. 종중 명의 부동산은 예외 아닌가요?

A. 맞습니다. 종중·종교단체 등은 부동산실명법 예외가 인정되는 대표적인 사례입니다.

부동산을 명의신탁한 경우, 원칙적으로 무효이기 때문에 “내 돈으로 샀다”라는 사정만으로 소유권을 돌려받을 수 없습니다. 오히려 과징금과 형사처벌까지 받을 수 있다는 점에서, 사전에 법적 위험을 정확히 아는 것이 중요합니다. 억울한 상황에 처했다면, 사건 초기부터 변호사의 도움을 받아 대응 방안을 모색하는 것이 최선입니다.