국세압류된 집, 내 보증금은 안전할까?

“전입신고도 하고 확정일자도 받아놨는데 갑자기 등기부등본에 ‘국세 압류’가 떴어요.”

상담실에서 정말 자주 듣는 이야기예요. 집주인이 세금을 체납하면 세무서가 집을 ‘국세 압류’로 묶어버리는데 그 순간부터 세입자의 보증금 안전은 위협받기 시작합니다.

국세 압류란 무엇인가?

‘국세 압류’란, 집주인이 내야 할 세금을 제때 납부하지 않으면 국세청이 집(부동산)을 담보로 압류하는 절차예요. 즉, 집 자체에 국세청이 권리를 걸어둔 상태로 소유자(집주인)는 마음대로 매매나 임대, 근저당 설정을 할 수 없고 세입자 역시 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.

문제는 ‘우선순위’입니다

많은 세입자가 착각하는 부분이 바로 이거예요 👇

“전입신고와 확정일자 받았으니까, 내 보증금이 제일 먼저 보호되겠죠?”

하지만 안타깝게도, 국세는 원칙적으로 다른 채권에 우선합니다. 이걸 ‘국세 우선의 원칙’이라고 해요. 즉, 같은 부동산에 세입자의 확정일자 임차권, 집주인의 체납세금으로 인한 국세 압류가 함께 있으면 국세가 먼저 배당받고, 남은 돈이 있다면 그다음이 세입자 몫이에요.

세입자가 꼭 확인해야 할 상황별 대처법

① 아직 계약 전이라면 — 등기부등본부터 확인

계약 전에 등기부등본을 열람했을 때 ‘압류’나 ‘국세청’이 표시돼 있다면 그 집은 신중하게 검토해야 해요. 다만, 압류 등기가 있더라도 압류의 원인이 된 국세의 법정기일을 확인하여, 확정일자를 받으면 국세에 우선할 수 있는지 판단해야 합니다. 이는 전문가의 도움을 받아 정확히 확인하는 것이 안전합니다.

② 입주 후에 알았다면 — 즉시 임차권등기명령 신청

이미 입주한 뒤에 국세 압류가 발생했다면 세입자는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마치면, 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 즉, 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다.

③ 이미 경매가 진행 중이라면 — 배당요구 꼭 하기

국세청이 압류한 주택은 결국 경매로 넘어갈 가능성이 높아요. 이때 세입자가 배당요구 신청을 하지 않으면 보증금 반환 순위에서 자동 제외돼요. 즉, 아예 한 푼도 못 받을 수 있습니다.

👉 ‘배당요구 종기일’(보통 매각기일 1주 전까지)을 반드시 확인하고 신청해야 해요.

④ 집주인 세금 체납이 반복된다면 — 계약 갱신 거절 가능

국세 압류가 걸린 상태에서 계약을 연장하면 보증금이 사실상 압류 재산에 묶이는 꼴이 돼요. 이럴 땐 세입자가 정당한 사유로 갱신 거절을 통보할 수 있습니다.

변호사의 조력이 필요한 이유

국세 압류는 일반적인 임대차 분쟁보다 훨씬 복잡해요. 왜냐하면 상대가 ‘개인 집주인’이 아니라 ‘국세청(행정기관)’이기 때문이죠.

• 우선순위에 따라 보증금 일부만 회수 가능한 경우

• 압류 시점과 확정일자 시점의 1~2일 차이로 손실액이 갈리는 경우

• 배당요구나 임차권등기명령 절차를 잘못 진행해 보증금 전액을 날리는 경우도 있습니다.

🧑‍⚖️ 법무법인 이현은 실제 국세 압류된 주택에서 세입자의 우선변제권을 끝까지 인정받아 보증금을 회수한 사례를 다수 보유하고 있습니다. 세입자의 권리를 지키는 가장 안전한 방법은 법원·세무서 절차를 동시에 아는 변호사와 함께하는 것이에요.

자주 묻는 질문

Q1. 집에 국세 압류가 걸리면 세입자는 바로 나가야 하나요?

A. 무조건 나갈 필요는 없지만, 보증금 보호 순위를 반드시 확인해야 합니다. 압류 등기가 확정일자보다 앞서면 보증금 회수에 위험이 생깁니다.

Q2. 이미 압류된 집이라도 임차권등기명령으로 보호받을 수 있나요?

A. 압류 등기보다 임차권이 먼저라면 가능합니다. 하지만 후순위라면 효과가 제한적이므로, 전문가 상담이 필요합니다.

Q3. 국세 압류된 집, 이사할 때 주의할 점은?

A. 임차권등기명령으로 권리를 남겨두고 나가야 하며, 새 집 계약 전엔 반드시 등기부등본 ‘갑구’에 압류 표시 여부를 확인해야 합니다.

집주인의 세금 문제로 세입자가 피해를 보는 건 너무 억울한 일입니다. 하지만 현실적으로 국세는 임차인보다 우선하는 권리라서 단순한 ‘확정일자’만으로는 보증금을 지킬 수 없어요.

지금 압류된 집에 살고 있거나, 등기부등본에 ‘국세청’이 찍혀 있다면 혼자 고민하지 말고 바로 전문가와 상의하세요. 법무법인 이현이 세입자의 권리를 끝까지 지켜드립니다.