신탁등기로 넘어가면 제 보증금 누구한테 받나요?

신탁등기 된 건물, 내 보증금은 어떻게 되나요? “계약 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 줄 돈이 없대요. 그런데 등기를 확인해 보니 이미 신탁회사 앞으로 소유권이 넘어가 있었습니다. 이제 제 보증금은 누구에게 받아야 할까요?” 전세 세입자라면 누구나 두려워할 만한 상황입니다. 평생 모은 돈을 맡겼는데, 계약 만료 후 돌려받지 못할까 걱정하는 순간이 오면 불안과 분노가 동시에 몰려옵니다.

의뢰인이 처한 상황

이수진(가명,의뢰인) 씨는 집주인 A 씨와 전세 계약을 맺고 거주해 왔습니다. 그런데 계약 기간 중 임대인 A 씨가 건물을 신탁회사 B와 담보신탁계약을 체결하면서 건물 소유권이 신탁회사 앞으로 이전된 사실을 알게 되었죠. 계약 만료 후 수진 씨는 집주인 A 씨에게 보증금 반환을 요청했지만 A 씨는 이미 자력이 없어 돌려줄 수가 없었습니다. “집은 신탁회사 앞으로 넘어갔는데 보증금은 누구에게 받아야 하나?” 수진 씨는 큰 혼란에 빠질 수밖에 없었죠.

이현이 함께한 해결 과정

수진 씨가 가장 두려워했던 건 보증금을 못 돌려받는 것이었습니다. 집주인 A 씨는 이미 돈이 없다고 했고 건물 소유권은 신탁회사로 넘어간 상태였으니까요. 누구에게 돈을 받아야 할지도 모르는 혼란스러운 상황에서 저희는 수진 씨와 여러 차례 상담을 거치며 “신탁회사도 임대인의 지위를 이어받는다.”는 점을 핵심으로 삼았습니다. 쉽게 말해 건물이 신탁회사로 넘어갔다고 해서 세입자의 권리가 사라지는 건 아니라는 점을 강조한 거죠. 소송을 준비하는 과정에서도 상대방인 신탁회사가 어떤 반박을 내세울지 미리 예상했습니다. 신탁계약서에 적힌 ‘임대인 지위 승계 안 한다.’라는 조항을 근거로 버틸 가능성이 컸죠. 그래서 저희는 애초부터 이 부분을 집중적으로 파고들어 “법에서 정한 세입자 보호 규정은 계약서 특약보다 우선한다.”라는 논리를 촘촘히 준비했습니다. 결국 재판은 수진 씨가 불리하지 않도록 저희가 주도권을 잡아 이끌어갔고 법원도 저희 주장을 받아들여 2억3,500만 원인 보증금 전액 반환 결정을 내렸습니다.

왜 변호사의 도움이 꼭 필요할까?

신탁등기와 임대차 관계는 일반인이 이해하기 어려운 영역입니다. 집주인이 돈이 없다고 하면 그냥 포기하는 분들이 많지만 법적으로는 신탁회사도 임대인의 지위를 승계하기 때문에 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.하지만 이를 입증하고 주장하는 과정은 결코 간단하지 않습니다. 법률 구조와 판례를 정확히 아는 변호사가 함께해야 신속하고 안전하게 보증금을 되찾을 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 신탁등기와 근저당권은 어떻게 다른가요?

→ 근저당은 담보권 설정일 뿐이고, 신탁등기는 소유권 자체가 신탁회사 앞으로 넘어갑니다.

Q. 신탁등기가 된 건물에서 전세를 살면 보증금을 못 받나요?

→ 아닙니다. 주택임대차보호법에 따라 신탁회사도 임대인 지위를 승계하므로, 보증금 반환 청구가 가능합니다.

Q. 신탁계약에 ‘임대인 지위를 승계하지 않는다’라는 조항이 있으면 어떻게 되나요?

→ 강행규정에 위반되는 특약은 효력이 없습니다. 따라서 신탁회사가 보증금 반환 의무를 집니다.

마무리하며

임대차 보증금은 세입자의 전 재산이나 다름없습니다. 집주인이 자력이 없거나 건물이 신탁으로 넘어갔다고 해서 권리를 포기할 필요는 없습니다.

👉 저희 이현은 실제로 신탁회사 상대로 보증금 반환을 인정받아, 의뢰인이 전액을 돌려받을 수 있도록 도왔습니다. 보증금 반환 문제로 불안하다면, 혼자 고민하지 말고 전문가의 도움을 받아 권리를 지켜내시길 바랍니다.