신탁원부 인터넷 발급? 헛걸음 마세요. 보증금 지키는 확실한 방법
신탁원부 발급방법? 등기부등본만 믿다간 전세보증금 0원 됩니다.
"집주인이 건물주 맞다는데, 굳이 신탁원부까지 봐야 하나요?"
지금 이 검색어를 입력하신 분이라면, 아마 부동산 중개인이나 집주인으로부터 이런 말을 들으셨을 겁니다.
"신탁? 아, 그건 건물 지을 때 대출 때문에 잠깐 신탁회사에 맡겨둔 거예요. 실소유주는 저니까 저랑 계약하시면 안전합니다."
만약 이 말을 믿고 덜컥 도장을 찍으려 하셨다면, 잠시 멈추십시오.
그 도장을 찍는 순간, 당신의 소중한 전세 보증금 수억 원은 법적으로 보호받지 못하는 돈이 될 수도 있습니다.
단순히 서류 떼는 법이 궁금해서 오셨겠지만, 변호사로서 당신의 재산을 지키는 법을 이야기하려 합니다.
인터넷 발급? 헛걸음하지 마세요
많은 분들이 인터넷 등기소에서 뽑으면 되겠지라고 생각합니다. 하지만 신탁원부는 인터넷 발급이 불가능합니다.
(일부 열람은 가능하나, 법적 효력이 있는 상세 내역 확인에는 한계가 있습니다.)
신탁원부는 등기부등본의 부속 서류지만, 별도로 신청해야만 볼 수 있는비밀 장부와 같습니다.
📌 가장 확실한 발급 방법
장소: 가까운 법원 등기소 (동네 주민센터 아닙니다.)
준비물: 신분증, 수수료(약 1,200원), 그리고 가장 중요한 부동산 주소
신청 방법: 등기소 창구에 가서 이 주소의 '신탁원부'를 포함해서 발급해주세요라고 명확히 말해야 합니다.
가장 빠르고 확실한 건 직접 방문입니다.
이 수고로움을 피하려다 수억 원을 잃습니다.
신탁 등기, 쉽게 말해 "집주인이 집주인이 아니게 된 상태"입니다.
앞서 신탁원부를 꼭 봐야 한다고 강조 드렸는데, 도대체 신탁 등기가 무엇인지 근본적인 개념을 잡아드리겠습니다.
법률 용어로 어렵게 설명하면 "재산의 관리 처분을 위해 소유권을 이전하는 것"이지만, 의뢰인분들께는 보통 이렇게 비유해서 설명해 드립니다.
1분 요약, "투명 금고에 갇힌 집"
여러분이 계약하려는 집주인(원래 주인)이 돈이 필요해서 은행 대출을 많이 받고 싶어 합니다. 그런데 일반적인 근저당으로는 대출 한도가 부족합니다.
그래서 집주인은 신탁회사(부동산 금융 기업)를 찾아가 이렇게 말합니다.
"내 집의 소유권을 당신 회사 명의로 잠깐 넘겨줄 테니(신탁 등기), 이걸 담보로 돈을 빌리게 해주시오."
이 순간, 법적인 소유권(명의)은 집주인에게서 신탁회사로 완전히 넘어갑니다.
집은 그대로 그 자리에 있고 집주인도 그대로 살고 있는 것 같지만, 법적으로 그 집은 신탁회사라는 투명 금고 안에 들어가 잠겨버린 것입니다.
등장인물 3명 (이걸 모르면 당합니다)
신탁 등기된 등기부등본을 보면 낯선 용어들이 나옵니다. 딱 3명만 기억하십시오.
위탁자 (원래 집주인): 집을 맡긴 사람. 여러분에게 "내가 주인이야"라고 말하며 계약하러 나오는 사람입니다. (주의: 현재 법적 소유자가 아닙니다!)
수탁자 (신탁 회사): 집을 맡아주고 있는 현재의 법적 소유자입니다. (예: OO토지신탁, OO부동산신탁 등)
우선수익자 (은행/대출기관): 이 집에 문제가 생겼을 때, 가장 먼저 돈을 가져갈 권리가 있는 곳입니다. 여러분의 보증금보다 순위가 높습니다.
왜 위험한가? (치명적인 착각)
가장 큰 문제는 보이는 것과 법적인 현실의 괴리입니다.
상황: 위탁자(원래 집주인)는 마치 자신이 여전히 주인인 것처럼 행세합니다. 부동산 중개인도 "원래 주인 맞다"고 거듭니다.
진실: 신탁 등기가 되는 순간, 위탁자는 이 집을 마음대로 임대(전/월세) 놓을 권한을 상실합니다.
핵심 정리, 이것만은 꼭 기억하세요
신탁 등기된 부동산은 권한 없는 자와의 계약이 될 확률이 매우 높습니다.
소유권 분리: 실제 돈을 빌린 사람(위탁자)과 등기부상 주인(수탁자)이 다릅니다.
동의 필수: 수탁자(신탁사)의 동의 없는 계약은 휴지 조각입니다.
최우선 변제권 무력화: 신탁 부동산은 주택임대차보호법의 보호를 받기 까다롭거나, 소액임차인 최우선 변제(집이 경매 넘어가도 일부 돌려받는 것) 대상에서 제외될 수 있습니다.
신탁원부 발급보다 중요한 건 해석입니다.
신탁원부를 손에 쥐셨다면, 두꺼운 서류 뭉치에 당황하실 겁니다. 다 읽으실 필요 없습니다. 저희가 반드시 확인해야 할 부분만 짚어드립니다.
바로 신탁 계약 조건 혹은 특약 사항라고 적힌 부분입니다. 여기에 당신의 운명이 적혀 있습니다.
📌 빠르게 알려주는 체크포인트
임대차 계약 권한: 수탁자(신탁사)에게 있는지 확인
보증금 반환 의무: 위탁자(집주인)가 아닌 수탁자에게 있는지 확인
입금 계좌: 신탁사 명의의 계좌인지 확인
위험도가 높은 임대차 계약입니다.
신탁 등기라고 무조건 사기는 아닙니다. 신축 오피스텔이나 빌라의 경우 건축 자금 때문에 일시적으로 신탁을 이용하는 경우가 많습니다.
하지만, 일반적인 전세 계약보다 위험도가 10배는 높습니다.
'집주인이 좋으신 분'이라는 말이나 '관행'이라는 말을 믿지 마십시오.
신탁 등기된 집을 계약해야 한다면, 반드시 신탁원부상의 '대출 규모(채권최고액)와 임대차 권한 조항'을 전문가와 함께 확인하고 도장을 찍으셔야 합니다.
이미 입금했다면? 신탁 부동산 전세 사기 대처를 위한 골든타임
심장이 덜컥 내려앉으셨을 겁니다.
"중개사가 문제없다고 해서 믿었는데..."
"등기부등본에 압류가 없어서 깨끗한 줄 알았는데..."
계약 후에 신탁 사실을 알게 되었다면, 지금 당신은 무권리자와 계약한 불법 점유자'일 가능성이 매우 높습니다.
하지만 포기하기엔 이릅니다. 지금 당장 다음 3단계를 따르십시오.
📌 이현 성공사례｜신탁등기로 넘어가면 제 보증금 누구한테 받나요?
내 계약이 휴지 조각 인지 진단하십시오.
가장 먼저 확인해야 할 것은 누구 계좌로 돈을 보냈느냐와 동의서가 있느냐입니다. 냉정하게 체크해 보십시오.
신탁회사 계좌로 입금했거나, 신탁사 동의서를 받았다.
진단: 천만다행입니다.
중개사나 임대인이 절차를 제대로 지킨 경우입니다. 신탁원부에 기재된 계좌로 보증금을 넣었거나, 신탁회사(수탁자)가 발행한 '임대차 동의서'가 계약서에 첨부되어 있다면 당신의 임차권은 보호받습니다.
집주인(위탁자) 개인 계좌로 돈을 보냈다.
진단: 지금 가장 위험한 상황입니다.
대부분의 신탁원부 특약사항에는 수탁자(신탁사)의 동의 없는 임대차 계약은 무효이며, 위탁자(집주인)에게 지급한 보증금은 수탁자에게 청구할 수 없다고 명시되어 있습니다.
즉, 법적으로 당신은 보증금을 낸 적이 없는 것과 다름없으며, 집이 공매(경매)로 넘어가면 보증금 0원으로 쫓겨납니다.
사후 승인(추인)을 받아내야합니다.
두번째 상황에 해당한다면, 가만히 있으면 100% 돈을 떼입니다. 지금 당장 움직여서 무효인 계약을 유효하게 뒤집어야 합니다.
이것을 법률 용어로 추인이라고 합니다. 쉽게 말해 "나중에라도 신탁회사가 이 계약을 인정하게 만드는 것"입니다.
실행 가이드
집주인 압박하기: 당장 집주인에게 연락해 "신탁원부를 확인해보니 당신은 임대 권한이 없다. 이건 사기 계약이다"라고 강력하게 항의하십시오.
동의서 요구: 지금 당장 신탁회사에 가서 임대차 동의서를 받아오라고 요구하세요
입금 계좌 변경 요청: 가능하다면 신탁회사와 협의하여, 집주인에게 보낸 보증금을 반환받아 신탁회사 지정 계좌로 다시 입금하거나, 신탁회사가 보증금 반환 의무를 승계한다는 확약을 받아야 합니다.
최악의 경우, 형사 고소까지 해야 합니다
집주인이 동의서를 받아오지 못하거나 배 째라 식으로 나온다면, 민사 소송(보증금 반환 소송)만으로는 해결이 어렵습니다.
집주인은 이미 돈을 다 써버렸을 확률이 높기 때문입니다.
이때는 형사 고소를 통해 강하게 압박해야 합니다.
죄목: 사기죄 (권한도 없으면서 속이고 계약함)
논리: "당신은 신탁 계약상 임대 권한이 없음에도, 마치 소유자인 것처럼 나를 기망하여 보증금을 편취했다."
실무적으로 집주인들은 민사 소송에는 느긋하게 대응해도, 사기죄로 감옥에 갈 수 있다는 압박이 들어오면 어떻게든 돈을 구해오거나 합의를 시도하는 경우가 많습니다.
변호사의 긴급 조언
"나중에 알게 되었습니다."
이 말은 법정에서 변명으로 통하지 않습니다. 하지만, 집이 아직 공매(경매)로 넘어가기 전이라면 기회는 있습니다.
지금 즉시 신탁원부를 발급받으십시오.
계약서와 이체 내역을 챙기십시오.
그리고 전문가에게 이 계약을 유효하게 만들 방법(추인)이 가능한지 진단받으십시오.
시간이 지날수록 집주인의 재정 상황은 악화될 것이고, 신탁회사는 곧 공매 절차를 밟을지도 모릅니다.
지금이 내 돈을 지킬 수 있는 마지막 골든타임입니다.