내 땅 위 무허가 건물, "돈 주고 샀다"며 버티는 점유자 내보내는 법
"내 땅인데 왜 내 마음대로 못 합니까?""건물주가 바뀌었다는데, 등기부등본에는 안 나옵니다. 누구를 상대로 소송해야 합니까?"
지금 이 글을 읽고 계신 의뢰인께서는, 수년째 방치된 무허가 건물이나 노후 주택이 내 땅을 가로막고 있어 속이 타들어 가실 겁니다.
세금은 꼬박꼬박 내면서 정작 내 땅은 밟아보지도 못하는 기막힌 상황이지요.
가장 골치 아픈 건, 막상 철거하라고 찾아갔더니 나는 정당하게 돈 주고 샀다! 나도 피해자다!"라고 우기는 미등기 매수인이 버티고 있을 때입니다.
상대방의 딱한 사정? 이해는 갑니다.
하지만 의뢰인의 수억 원짜리 재산권보다 중요할 순 없습니다. 오늘은 법적 권리 관계가 복잡하게 얽힌 이 상황을 단칼에 정리해 드리겠습니다.
"건물주 나와라" 했더니 낯선 사람이 나타났다?
저희를 찾아오셨던 의뢰인 김 모 씨(가명)의 사례입니다. 시골에 있는 산을 상속받았는데, 그 땅 한가운데에 무허가 주택이 한 채 있었습니다.
처음엔 건물을 지은 원시 취득자(최초 건축주)를 상대로 소송을 걸려 했습니다.
그런데 알고 보니 그 건축주는 이미 떠났고, 전혀 모르는 제3자가 살고 있었습니다.
그는 내가 5년 전에 이 집을 3천만 원 주고 샀다. 매매 계약서도 있다며 절대 못 나간다고 드러누웠습니다.
무허가 건물이니 등기가 쳐질 리 만무하고, 서류상 주인과 실제 사는 사람이 다른 이 황당한 상황. 의뢰인은 "저 사람이 진짜 주인이 맞긴 한 건가?" 헷갈리기 시작했습니다.
미등기 매수인의 입장을 살펴볼까요?
그들의 주장은 단순합니다.
나는 돈을 주고 샀으니, 이 집은 내 것이다. 라는 것이죠.
수천만 원의 거금이 오간 매매 계약서가 있으니 법적으로도 본인이 주인이고 보호받을 수 있다고 철석같이 믿고 있습니다.
실제로 그들은 전 소유자(최초 건축주)에게 대금을 지급했으므로, 그들 사이에서는 유효한 매매가 맞습니다.
그러니 여러분을 붙잡고 "나는 선의의 피해자다", "보상이라도 해줘야 나갈 것 아니냐"라며 버티는 것입니다.
미등기 매수인의 간절한 부탁 vs 냉정한 현실
점유자는 보통 이렇게 나옵니다.
"사장님, 저도 전 주인한테 속아서 샀어요. 이 집 허물면 우리 식구 길바닥에 나앉습니다. 제발 봐주세요."
이런 작전에 휘말려 "그럼 조금 더 사시라"고 구두로 허락하는 순간, 상황은 걷잡을 수 없이 꼬입니다.
상대방은 이를 '사용대차(무상 임대)'로 주장하며 10년이고 20년이고 눌러앉을 명분을 만들기 때문입니다.
여기서 흔들리지 마십시오. 상대방이 전 주인에게 돈을 줬든 말든, 그건 그들끼리의 사정(채권 관계)일 뿐입니다.
등기 없는 '집주인'에게 철거 권한이 있을까?
많은 토지주분들이 여기서 헷갈려 하십니다.
"법적으로 소유권 이전 등기가 안 됐으니, 여전히 최초 건축주가 주인 아닌가요? 그럼 도망간 건축주를 찾아서 소송해야 합니까?"
결론부터 말씀드리면, 아닙니다.
대법원 판례는 무허가 건물을 매수하여 점유하고 있는 사람(미등기 매수인)에게 사실상의 처분권이 있다고 봅니다.
비록 등기는 못 갖췄지만, 돈을 주고 샀기 때문에 그 건물을 부술 권한도 그 사람에게 있다는 뜻입니다.
즉, 도망간 건축주를 찾을 필요 없이 현재 살고 있는 그 미등기 매수인을 피고로 지정하여 철거 소송을 진행해야 합니다.
승패를 가르는 결정타, 물권 vs 채권
이 싸움은 이미 승패가 정해져 있습니다. 법리적으로 의뢰인(토지주)이 99% 유리한 싸움입니다.
미등기 매수인의 권리 (채권): 그가 전 주인과 맺은 매매 계약은 '채권'에 불과합니다. 자기들끼리만 유효한 약속이라는 뜻입니다.
의뢰인의 권리 (물권): 의뢰인이 가진 토지 소유권은 '물권'입니다. 대한민국 누구에게나 주장할 수 있는 강력하고 배타적인 권리입니다.
법에도 공식이 있습니다. 물권 > 채권
미등기 매수인이 아무리 나는 이 집에 살 권리(채권)가 있다고 주장해도, 토지 소유자의 내 땅 내놔라(물권적 청구권)는 요구를 이길 수 없습니다.
이것이 민법의 대원칙입니다.
따라서 상대방은 '법률상 원인 없이' 남의 땅을 점유하고 있는 것이 되며, 의뢰인은 당당하게 다음 두 가지를 청구할 수 있습니다.
건물 철거 및 토지 인도 청구
과거부터 지금까지 공짜로 땅을 쓴 것에 대한 부당이득 반환 청구 (지료 청구)
소송만이 능사는 아닙니다
"변호사님, 괘씸한데 그냥 법대로 끝까지 가서 혼쭐을 내주면 안 됩니까?"
물론 가능합니다. 앞서 말씀드렸듯 법리로만 따지면 의뢰인이 100전 100승 하는 싸움입니다.
하지만 저는 의뢰인께 무조건 소송부터 걸자고 권하지 않습니다. 승소 판결문을 받아내고도 정작 실익을 챙기지 못하는 경우를 너무나 많이 봐왔기 때문입니다.
판결문을 받고 강제집행(철거)까지 가는 데는 최소 6개월에서 길게는 1년이 걸립니다.
그동안 들어가는 수백만 원의 소송 비용과 매일 밤 잠 못 이루는 스트레스는 오롯이 의뢰인의 몫입니다.
무엇보다 우리가 반드시 체크해야 할 숨겨진 리스크가 하나 있습니다.
돈 내놔라"고 해도 줄 돈이 없다면? (피고의 자력 문제)
가장 현실적인 문제입니다. 과연 그 미등기 매수인에게 소송 비용과 밀린 지료(땅 사용료)를 감당할 능력이 있을까요?
보통 시골 땅 위 무허가 건물에 거주하는 분들은 고령이거나 경제적으로 넉넉하지 않은 경우가 많습니다.
이런 분들을 상대로 지난 5년간의 땅 사용료 2,000만 원과 철거 비용 1,000만 원을 물어내라는 승소 판결을 받았다고 가정해 봅시다.
상대방 통장에 잔고가 없고, 본인 명의의 다른 재산도 없다면?
법원의 판결문은 그저 비싼 종이 조각에 불과해집니다.
상대방은 "돈 없으니 마음대로 해라(배째라)" 식으로 나올 것이고, 의뢰인은 변호사 비용은 비용대로 쓰고, 정작 상대방에게서 한 푼도 회수하지 못하는 상처뿐인 승리를 하게 될 수도 있습니다.
잠깐, 원래 지은 사람한테 따져야 하는 거 아닙니까?
상담을 하다 보면 의뢰인 열 분 중 아홉 분은 이렇게 물으십니다.
애초에 남의 땅에 허락도 없이 건물을 지은 최초 건축주를 잡아서 철거하라고 해야 맞는 거 아닙니까?
상식적으로는 의뢰인의 말씀이 백번 맞습니다. 하지만 법리적으로 접근하면 이야기가 완전히 달라집니다.
만약 의뢰인께서 감정에 휩쓸려 원래 건축주를 상대로 소송을 건다면?
법원은 의뢰인의 청구를 기각할 것입니다. 100% 집니다.
이유는 간단합니다. 법원은 누구에게 이 건물을 부술 수 있는 힘(처분권)이 있는가?를 보기 때문입니다.
이미 손을 떠난 건물입니다
최초 건축주가 비록 건물을 지었더라도, 이미 돈을 받고 건물을 제3자(현재 점유자)에게 넘겨주고 이사까지 갔다면, 법적으로 그는 건물에 대한 지배력을 상실한 상태입니다.
법원 입장에서 보면, 이미 남에게 팔고 떠난 사람에게 "네가 가서 저 집을 부숴라"라고 판결을 내려봤자, 현실적으로 그 사람은 남의 집(현재 점유자의 집)을 부술 권한이 없습니다.
대표적으로 소의 이익이 없는 상태이죠.
'사실상 처분권'의 법리
우리 대법원은 등기가 없는 무허가 건물이라도, 매수하여 점유하고 있는 사람에게 사실상 처분권이 있다고 봅니다.
쉽게 말해 비록 등기는 없지만, 돈 주고 샀으니 이걸 때려 부술지 고쳐 쓸지 결정할 권한은 현재 주인(매수인)에게 있다는 것입니다.
잘못된 소송의 대가는 큽니다
만약 원초 건축주를 피고로 소송을 했다가 기각당하면 어떻게 될까요?
수개월의 시간 낭비
변호사 비용 날림
오히려 상대방(원초 건축주)의 소송 비용까지 의뢰인이 물어줘야 하는 최악의 상황
그래서 누구를 피고로 특정하느냐가 이 소송의 첫 단추이자 가장 중요한 핵심입니다.
도망간 건축주는 잊으십시오. 의뢰인의 땅을 되찾기 위해 싸워야 할 상대는 지금 내 땅을 깔고 앉아 있는 바로 그 사람입니다.
실리를 챙기는 협상 전략이 필요합니다
우리가 받을 돈(지료, 소송비용)을 실제로 받아내는 것이 목적이 아니라, 그것을 무기 삼아 제 발로 나가게 만드는 것입니다.
내용증명으로 강력한 압박
"법적으로 당신에게 철거 의무가 있음이 명백하다. 지금 나가지 않으면 법대로 진행할 것이며, 그럴 경우 철거 비용 + 소송비용 + 지난 수년간의 부당이득금(지료)까지 전액 당신 재산에 압류를 걸어 회수하겠다."
→ 상대방에게 '이대로 버티다간 길바닥에 나앉는 건 물론이고 빚더미에 앉겠구나'라는 구체적인 공포를 심어줍니다.
퇴로 열어주기
"하지만, 이번 달 말까지 자진해서 철거하고 나간다면, 과거의 밀린 땅 사용료는 탕감해 주겠다. (상황에 따라: 소정의 이사비 정도는 인도적인 차원에서 고려해 보겠다.)"
대부분의 미등기 매수인은 '목돈(지료+소송비용)'을 물어낼 능력이 없기 때문에, 이 엄청난 금전적 책임을 면제해 준다는 제안을 받으면 협상 테이블에 앉을 수밖에 없습니다.
이것이 복잡한 강제집행 절차 없이, 가장 빠르고 깔끔하게 내 땅을 되찾는 비법입니다.
20년 지나기 전에 지금 바로 대응하세요
점유취득시효 이야기를 꺼내기 시작했습니다.
무허가 건물 점유자가 점유취득시효(20년)를 운운하기 시작하면 사건은 훨씬 복잡해집니다. 상대방이 "내 집이다"라고 큰소리치기 전에, 소유자로서의 권리를 확실하게 행사해야 합니다.
복잡하게 얽힌 무허가 건물 명도, 감정 싸움 하느라 진 빼지 마십시오.
상대방이 꼼짝 못 할 법적 근거로 내용증명을 보내는 것부터가 해결의 시작입니다.
내 땅이니 언젠간 나가겠지 하고 방치하다간
상대방의 감정 호소에 흔들리지 마십시오.
지금 필요한 건 냉철한 법적 판단과 노련한 협상 기술입니다.
내 땅 위에 버티고 있는 저 건물, 어떻게 처리해야 가장 이득일지 고민되신다면 아래로 연락 주십시오. 답답한 속, 제가 시원하게 뚫어드리겠습니다.