34명의 나눠쓰고 있던 조상땅, 경매로 되찾았습니다
“할아버지 묘가 어디 있는지,
그 주변 땅이 어떻게 되어 있는지 꼭 알고 싶습니다.”
조상묘와 관련된 땅 문제는 단순한 부동산 분쟁이 아니라, 가족의 뿌리와 연결된 문제라 더 복잡하고 감정적으로 힘들 수밖에 없습니다.
오늘은 이현에서 실제로 진행했던 사건을 바탕으로,
“조상묘가 있는 것으로 추정되는 임야”
“34명이나 되는 공유자”
“결국 경매로 정리된 공유물분할소송” 이야기를 풀어보겠습니다.
조상묘와 관련된 비슷한 상황을 겪고 계시다면,
“나도 이런 식으로 정리할 수 있구나” 하는 그림이 조금 더 선명해지실 거예요.
내 조상땅을 34명이 나눠쓰고 있었습니다
A씨는 오랫동안 “우리 집안의 조상땅이 산 어딘가에 있다”는 이야기를 듣고 자랐습니다. 오래된 문서와 친척들의 말들을 종합해 보니, 조상과 관련된 임야가 분명 존재할 가능성이 컸습니다. 하지만 세월이 흐르며 정확한 위치는 흐릿해졌고, 명의도 복잡하게 얽혀 있어 더 늦기 전에 정리해야 한다는 생각만 커져 갔습니다. 결국 A씨는 직접 등기부를 발급해 확인했고, 그 순간 문제의 심각성을 절감했습니다.
조상땅으로 추정되는 임야가 이미 많은 사람의 이름으로 잘게 쪼개져 있는 공유 임야였던 것입니다. 게다가 A씨 가족은 과거에도 조상땅 추적을 위한 소송을 한 번 진행했지만, 당시에는 위치 특정과 소유 구조를 끝까지 정리하지 못해 소송 자체가 각하된 경험이 있었습니다. 그 실패 이후로 조상땅 문제는 집안에서 “언젠가 다시 해야 하는 숙제”처럼 남아 있었고, A씨는 이번에는 확실히 해결해 보고자 전문 변호사의 도움을 요청했습니다.
변호인단이 조상땅으로 추정되는 지역을 다시 추적하는 과정에서 임야(3,273㎡)가 핵심 토지로 떠올랐습니다. 확인해 보니 이 임야는 A씨 일가를 포함한 상속인 34명이 지분을 나눠 가진 공유지였고, 지분 구조가 지나치게 잘게 쪼개져 협의 자체가 불가능한 상태였습니다. 결국 조상땅이라고 믿어온 이 임야를 현실적으로 정리하기 위해, A씨는 공유물분할 청구의 소를 제기하기로 결심했습니다.
34명이 나눠가진 조상땅, 경매로 돌려받을 수 있었습니다
1) 원칙: 공유물 분할은 ‘현물분할’이 우선
공유물분할소송에서 법원의 기본 입장은 간단합니다.
될 수 있으면 현물로 나눠 가져라
즉, 땅은 땅대로 쪼개서 각자 소유하게 하는 게 원칙입니다.
하지만 이 사건에서 문제의 토지는 면적 3,273㎡를 34명이 나눠 가지는 구조였습니다. 단순 계산만 해봐도, 지분이 가장 적은 사람의 몫은 약 4㎡ 수준에 불과했습니다.
4㎡라면, 사실상
독립된 토지로서의 활용도 거의 없고
매매도 어렵고
경계 분쟁만 늘어날 가능성이 높습니다.
2) 예외: 민법 제269조 제2항 – 경매분할의 요건
민법 제269조 제2항은 이렇게 규정합니다.
공유물의 분할로 인해 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있는 때에는
법원은 경매에 부쳐 대금으로 나누도록 할 수 있다.
법원은 이 사건에서
공유자가 너무 많고
각 지분이 지나치게 작고
실제로 임야를 잘게 쪼개 나누면
“땅값 자체가 떨어지고, 이용가치도 거의 사라진다”고 판단했습니다.
즉, 이 사건은 경매분할의 전형적 요건에 해당한다고 본 것입니다.
3) 법원의 결론
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
토지 전체를 경매에 부칠 것
경매 매각대금에서 경매 비용을 먼저 공제하고
남은 금액을 별지에 기재된 각 공유자의 지분 비율대로 배분할 것
결국, 3,273㎡의 임야를 억지로 쪼개지 않고 통째로 팔아서(경매) 그 돈을 지분대로 나누는 방식으로 복잡한 공유 관계를 깔끔하게 정리한 것입니다.
A씨 입장에서는 계속 애매하게 얽혀 있던 조상 관련 임야에 대한 권리관계를 현금이라는 형태로 정확히 정리하게 된 결과였습니다.
한 번 각하되었던 조상땅을 되찾은 이현
이 사건에서 이현이 잘한 점은 단순히 “소송에 이겼다”가 아닙니다. 조금 더 구체적으로 보겠습니다.
1) 조상 재산 찾기라는 ‘큰 그림’ 속에서 사건을 설계
의뢰인 A씨의 목표는 명확했습니다.
“조상묘를 포함한 조상 재산을 최대한 명확하게 찾고,
우리 가족의 권리를 확보하고 싶다.”
법무법인 이현은 소송만 바라본 것이 아니라, “조상 재산 찾기 전체 프로젝트”의 일부로 이 사건을 설계했습니다.
과거 2015년 소송에서 어떤 점 때문에 각하되었는지 검토
조상묘 및 조상 재산으로 추정되는 토지들을 다시 추적
상속인들 간의 협의 가능성과 한계를 동시에 분석
그 위에, 지금 이 공유임야는 “소송으로 정리할 수밖에 없는 단계”에 왔다고 판단하고
공유물분할 청구의 소를 제기한 것입니다.
2) 34명 지분을 모두 정리해 법원이 이해하기 쉽게 만든 점
공유자가 34명이라는 것은,
그 자체로 법원 입장에서도 굉장히 까다로운 사건입니다.
각 사람의 지분 비율
지분이 생겨난 경위(상속, 이전 등)
소가(訴價)를 어떻게 계산할지
이 부분을 변호인이 정리하지 않으면 재판부도 사건을 이해하기 어렵고, 그만큼 결론이 늦어질 수밖에 없습니다.
이현은
34명 각자의 지분을 391,500분의 X 형태로 통일해 산정하고
개별공시지가를 기준으로 소가를 정확하게 산출해 소장에 반영했으며
경매 후 대금분할 방식을 주문(청구취지)까지 구체적으로 설계해 제출했습니다.
이렇게 사건의 구조를 깔끔하게 만들어 두었기 때문에, 법원도 사건을 보다 수월하게 심리하고 원고 측 주장을 받아들이는 방향으로 판결할 수 있었습니다.
3) 현실적인 해결책 – “현물분할 집착” 대신 “경매 후 현금 정리”
가끔 의뢰인분들 중에는 이렇게 말씀하시는 분들이 있습니다.
“그래도 땅은 땅으로 남겨야지, 왜 팔아버립니까?”
하지만 이 사건처럼 지분이 너무 잘게 쪼개져 있고 공유자가 너무 많고 실제 활용도 거의 없는 임야인 경우 억지로 현물분할을 고집하면
이용가치는 없고
매매도 어려운
이름만 있는 조각땅만 남게 됩니다.
이현은 이 점을 A씨에게 충분히 설명드리고,
“조상과 연결된 땅이라는 상징성은 인정하지만,
현실적으로는 경매를 통한 정리가 A씨 가족에게 더 유리하다”
는 방향으로 설득·조언했고, 결국 경매분할 방식을 통해 실질적인 이익을 확보하는 데 성공했습니다.
👉 조상땅 찾다 분쟁 터졌다면? 가장 흔한 문제 7가지와 해결 전략
변호사가 없었다면, A씨가 겪었을 불이익
만약 이 사건을 변호사 도움 없이 진행했다면 어떠했을까요?
현실적으로 예상되는 불이익을 정리해보겠습니다.
1) 공유물분할 방식 선택에서부터 막혔을 가능성
“현물분할이 원칙”이라는 말만 듣고
경매분할 요건을 제대로 주장·입증하지 못했다면,
법원은 기계적으로 현물분할을 선호했을 수 있습니다.
그 결과,
3,273㎡를 억지로 쪼개 나누게 되고
최소 4㎡짜리 “쓸모 없는 조각 땅”을 받게 되거나
혹은, 지분 정리가 미묘하게 꼬여 후속 분쟁이 반복될 수 있습니다.
2) 34명 공유자 상대 소송 구조를 스스로 짜기 어려움
소송을 제기하려면 단순히 “소장만 내면 되는 게” 아닙니다.
피고를 정확히 특정해야 하고
각자의 지분 비율을 산정해야 하고
소가 계산 및 인지대·송달료 등 절차도 정확히 진행해야 합니다.
34명이라는 숫자는, 사실상 개인이 혼자 감당하기 어려운 수준입니다.
이 부분을 잘못하면
소송이 각하되거나
보정명령이 수차례 반복되어
시간과 비용만 낭비될 수 있습니다.
3) 조상 재산 찾기 “전체 그림”을 놓쳤을 가능성
이 사건은 이 토지 하나만의 문제가 아니라,
“조상묘를 중심으로 한 조상 재산 전반을 어떻게 파악하고 확보할 것인가”
라는 큰 그림 속에 있습니다.
변호사의 도움 없이 개별 토지에 대한 소송만 반복한다면,
앞뒤 사건이 서로 연결되지 않고
동일한 실수가 반복되고
이미 각하된 사건을 또 다시 비슷한 방식으로 제기해
시간만 흘려보냈을 가능성이 큽니다.
4) 결론적으로
조상묘와 관련된 땅 문제는 감정적으로는 “가족사이지만,
실무적으로는 매우 복잡한 “부동산·상속·공유법” 문제입니다.
이 사건에서처럼,
사실관계와 등기 구조를 촘촘히 정리하고
어떤 방식의 분할이 현실적으로 유리한지 판단하고
그 방향으로 법원을 설득하는 과정은
전문가의 조력이 없이는 쉽게 실패하거나, 적어도 최선의 결과를 얻기 어렵습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 조상땅이 공유지로 되어 있습니다. 제 지분만 따로 떼올 수 있나요?
가능할 수도 있지만, 지분 면적·토지 형태·공유자 수에 따라 불가능한 경우가 더 많습니다. 소규모 공유라면 현물분할도 가능하지만, 지분이 너무 작다면 경매분할이 유리한 경우가 많습니다.
Q2. 조상땅이라고 들은 곳이 있는데, 등기부에 여러 사람 이름이 있습니다. 어떻게 해야 하나요?
등기부상의 소유구조를 정확히 분석하고, 상속관계·지분 변동 내역을 먼저 확인해야 합니다. 이 작업이 제대로 되지 않으면 소송부터 실패합니다.
Q3. 공유임야는 무조건 경매로 팔아야 하나요?
아닙니다. 다만, 지분이 극단적으로 작고, 공유자가 많을수록 경매분할이 인정될 가능성이 매우 높습니다.
Q4. 조상땅 여러 필지를 한 번에 정리할 수 있나요?
가능하기도 하고, 단계적으로 해야 할 수도 있습니다. 조상땅 문제는 종종 여러 필지가 얽혀 있기 때문에 사전 전체 분석이 필요합니다.
조상묘와 관련된 땅 분쟁은 처음에는 늘 “가족 이야기”로 시작합니다.
“옛날에 할아버지가 저 산을 관리하셨다더라”
“예전에 우리 집안이 종중을 만들고 나눴다더라”
하지만 등기부를 떼어보고, 실제 권리관계를 들여다보는 순간 바로 “법률사건”으로 바뀝니다.
이 사건에서 이현은
조상 재산 찾기라는 큰 목적을 잃지 않으면서
34명의 공유자가 얽힌 임야를
경매분할이라는 현실적인 방식으로 정리해
의뢰인 가족의 재산권과 권리 행사를 가능하게 했습니다.
지금 조상묘·조상 재산 문제로 막막함만 느끼고 계시다면,
“우리 집 상황도 법적으로는 어떻게 보일까?”
를 한 번 점검해 보시는 것만으로도 문제 해결의 첫 단계를 밟으신 겁니다.
비슷한 상황에 계신 분들은 증빙자료(등기부, 지적도, 종중 관련 문서 등)를 준비해 전문가와 함께 전체 구조를 한 번 점검해 보시길 권합니다.
혼자 고민만 하기엔, 이미 너무 복잡해져 버린 문제일 가능성이 크니까요.