경매 낙찰 후 임차권등기말소, 등기소 가면 헛걸음합니다.
경매 낙찰 후에도 사라지지 않은 임차권등기, 등기소 가면 해결될까요?
"잔금 다 냈고 내 집이 됐는데, 왜 아직도 세입자 이름이 빨간 줄로 안 그어지고 남아있죠?"
경매 낙찰의 기쁨도 잠시, 떼어본 등기부등본에 여전히 살아있는 주택임차권 문구를 보고 당황하셨을 겁니다.
은행에서는 이거 말소 안 되면 대출 실행 안 됩니다라고 하고, 급한 마음에 전세권 말소하듯 인감 도장 들고 등기소로 달려가려는 분들이 계십니다.
잠깐 멈추십시오. 그 방식으로는 절대 해결되지 않습니다. 지금 헛걸음을 하시기 직전입니다.
변호사로서 결론부터 말씀드립니다. 임차권등기는 집주인과 세입자가 합의한 등기가 아닙니다.
법원의 명령으로 새겨진 낙인입니다. 지우는 것 역시 법원을 통해서만 가능합니다.
"인수 조건으로 싸게 샀는데..." 돈만 주고 임차권 등기는 못 지우는 최악의 상황
일반적인 채무 관계에서는 빚을 떠안을 때 채권자(세입자)의 동의를 받고 채무인수 계약를 써야 기존 채무자(전 집주인)가 빚에서 빠져나갑니다(면책).
하지만 여러분이 낙찰받은 이 사건은 다릅니다. .
이것이 바로면책적 채무인수입니다.
즉, 낙찰대금을 완납한 그 순간부터, 전 집주인은 법적으로 완전히 남남이 되었고, 오직 여러분만이 세입자에게 돈을 갚을 의무가 있는 유일한 채무자가 된 것입니다.
임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다.
다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
절대 돈부터 먼저 보내지 마십시오.
가장 많이 하는 실수가 세입자의 "돈 들어오면 법무사 시켜서 해제할게요"라는 말을 믿는 것입니다.
임차권 등기 말소는 엄밀히 말해 임차인(채권자)이 법원에 취하서를 내는 구조입니다. 즉, 세입자가 움직이지 않으면 낙찰자는 아무것도 할 수 없습니다.
돈을 받은 세입자는 급할 게 없습니다. 이사 비용을 더 달라거나, 날짜를 미루는 등 딴소리를 할 확률이 90%입니다.
따라서 반드시 직접 만나서 서류와 돈을 맞교환(동시이행)해야 합니다.
등기소 직원은 당신의 서류를 받아주지 않습니다.
많은 분들이 전세권 설정 등기와 임차권 등기 명령을 혼동하십니다. "인감증명 가지고 등기소 가면 되는 것 아니냐"는 생각은 전세권일 때만 유효합니다.
전세권 설정 등기: 집주인과 세입자가 손잡고 등기소 가서 신청함 → 말소할 때도 등기소 가서 신청하면 됨 (공동 신청 주의).
임차권 등기 명령: 집주인이 돈을 안 줘서 세입자가 법원'에 일러바쳐서 강제로 기입된 것 → 말소할 때도 '법원'에 신청해서 판사님이 등기소에 명령(촉탁)하게 해야 함.
즉, 지금 귀하가 가야 할 곳은 등기소가 아니라, 해당 임차권 등기 명령을 내렸던 관할 법원입니다.
구체적인 말소 절차 (가압류 해제와 비슷합니다)
임차권 등기를 지우기 위해서는 임차권등기명령 해제(취하) 신청서를 법원에 제출해야 합니다.
[준비해야 할 필수 서류]
임차권등기명령 해제 신청서 (법원 양식)
부동산 목록
말소등록세 영수증 (구청 세무과 발급)
등기신청 수수료 납부 영수증
(가장 중요) 변제 증빙 서류: 경매 사건의 경우, 임차인이 배당을 모두 받았다는 '배당표 등본' 혹은 임차인의 인감증명서가 첨부된 말소 동의서가 필요합니다.
현장에서 받아내야 할 필수 서류 체크리스트
세입자에게 "서류 떼 오세요"라고 하지 마십시오. 귀찮아할 겁니다.
선생님께서 서류를 다 작성해서 출력해 가시고, 현장에서는 세입자의 인감도장만 찍게 만드십시오.
만약 대리인(가족 등)이 나온다면 절대 거래하지 마시고, 본인을 나오라고 하십시오.
① 임차권등기명령 취하(해제) 신청서: 법원 양식을 다운받아 사건번호 등을 미리 기재해 가십시오. (신청인은 세입자 이름으로 작성)
② 세입자의 인감증명서: 용도란에 반드시 '임차권 등기 말소용' 또는 부동산 관련 사건 취하용이라고 기재된 최근 3개월 이내 발급본.
③ 위임장: 세입자가 직접 법원에 못 갈 경우를 대비해, 선생님(낙찰자)이나 법무사가 대신 제출할 수 있도록 도장을 받아두십시오.
④ 송금 영수증(계좌이체 내역): 추후 분쟁 예방용입니다.
⑤ 등록면허세 및 등기신청수수료 납부 영수증: 이건 선생님이 미리 구청/은행에서 납부해서 가져가시면 편합니다. (보통 말소 비용은 집주인이 부담하는 게 관례입니다)
실전 시나리오, 임차인 만나서 이렇게 하세요
Step 1. 서류 확인 만나자마자 인감증명서와 신분증을 대조하고, 준비해 간 [취하 신청서]와 [위임장]에 세입자의 인감도장을 선명하게 찍습니다.
Step 2. 입금 실행 서류가 완벽하다면 그 자리에서 스마트뱅킹으로 잔여 보증금을 이체합니다.
Step 3. 즉시 법원 접수 "이제 다 끝났습니다, 안녕히 가세요" 하고 헤어진 뒤, 선생님은 그 서류 뭉치를 들고 곧바로 관할 법원 '민사 신청과'로 달려가십시오.
주의: 등기소가 아닙니다! 처음에 임차권등기명령을 내렸던 그 법원으로 가셔서 취하서를 제출해야 합니다.
깔끔한 마무리가 필요합니다.
선생님은 이미 시세보다 싸게 사서 이득을 보셨고, 법리도 정확히 알고 계십니다. 이제 마지막 퍼즐은 깔끔한 마무리입니다.
혹시 세입자가 전 집주인하고 감정이 안 좋아서 못 받은 관리비나 수리비가 있다며 보증금 외의 딴소리를 하지는 않던가요?
면책적 채무인수는 '보증금'에 한정되는 것이 원칙입니다. 만약 세입자가 보증금 이외의 별도 채권을 주장한다면 그건 선생님이 인수할 빚이 아닐 확률이 높습니다.
혹시 지금 세입자가 요구하는 금액이 등기부상 보증금 원금과 정확히 일치합니까?
만약 10원이라도 차이가 난다면, 지급 전에 반드시 내역을 확인해야 합니다. 제가 그 내역이 인수해야 할 빚인지 거절해도 되는 빚인지 구분해 드릴 수 있습니다.
돈 줬는데 연락 두절되면 어쩌시겠습니까
가장 흔하고 무서운 시나리오입니다.
여러분이 직접 세입자를 만나 계좌이체를 해줬습니다.
세입자가 "법무사 통해서 내일 접수할게요"라고 하고 헤어졌는데, 다음 날부터 전화를 안 받거나, 서류에 인감도장이 잘못 찍혀 있다면요?
나홀로 진행 시: 돈은 이미 넘어갔고, 등기는 말소 안 됩니다. 세입자를 찾아가 멱살을 잡을 수도 없습니다.
결국 '말소 등기 청구 소송'을 해야 하는데, 최소 6개월이 걸립니다. 그동안 대출도 못 받고, 전세도 못 놓습니다. 이자 비용만 수천만 원 깨집니다.
변호사 선임 시: 변호사가 현장에 동행하거나, 변호사 명의의 안심 계좌를 제안합니다.
"서류가 법원에 접수되는 것과 동시에 송금이 실행되는 구조"를 만듭니다. 사고 확률을 0%로 만듭니다.
세입자의 추가 삥뜯기를 원천 봉쇄합니다.
개인(낙찰자)이 나가면 세입자는 본능적으로 "돈 좀 더 받을 수 없나?" 간을 봅니다.
이사비 500만 원 안 주면 도장 안 찍어준다", "밀린 관리비 네가 내라"라며 막무가내로 나오는 경우가 태반입니다. 사람이 좋게 생겼거나, 급해 보이면 더 그렇습니다.
하지만 변호사가 "법률 대리인" 명함을 내밀고 나가면 태도가 180도 바뀝니다.
"법적으로 지급 의무 없는 돈을 요구하시면, 즉시 공탁 걸고 손해배상 청구 들어갑니다"라는 말 한마디면 상황 정리됩니다.
여러분이 세입자와 감정 싸움하며 낭비할 에너지를 저희가 대신 막아드립니다.
법원은 오타 하나도 용납하지 않습니다.
임차권 등기 말소는 법원의 '결정'을 구하는 절차입니다.
신청서에 '별지 목록' 주소가 토씨 하나 틀리거나, 세입자가 떼온 인감증명서 용도란에 '부동산 매도용' 같은 엉뚱한 말이 적혀 있다면?
법원은 가차 없이 보정 명령을 내릴 수 있습니다..
세입자에게 다시 연락해서 서류 다시 떼오라고 사정해야 합니다. 돈 받은 세입자가 귀찮다고 안 해주면요? 그 스트레스와 시간 지연은 고스란히 선생님의 손해입니다.
전문가는 이 모든 서류를 사전에 검토하고 완벽하게 세팅해서 한 번에 통과시킵니다.
저희는 여러분의 시간과 수익을 지키는 경호원입니다.
낙찰로 얻은 시세 차익이 5천만 원, 1억 원이라고 가정해 봅시다. 여기서 변호사 비용은 그 수익의 극히 일부에 불과합니다.
하지만 그 비용을 아끼려다 등기 말소가 3개월만 늦어져도, 대출 이자와 기회비용으로 나가는 돈이 매우 큽니다.
세입자와 만나는 날짜가 잡히셨나요?
그 자리에 저희가 동행하거나, 완벽한 서류 세팅을 도와드릴 수 있습니다.
혹시 세입자가 조금이라도 까다롭게 구는 기색이 보인다면, 지금 바로 연락 주십시오. 저희가 직접 통화해서 정리해 드리겠습니다.