"또 2년 자동연장?" 임대차 해지 내용증명 양식 및 날짜 계산

"또 2년 자동 연장될까 봐 밤잠 설치는 임대인분들께" 확실한 임대차 해지 통보법

어느 날 달력을 보니 전세 만기가 코앞입니다.

2년 전 이맘때, "아차" 하는 사이에 날짜가 지나가 버려 세입자가 나가지 않아도 속수무책이었던 기억이 떠오르실 겁니다

"이번에도 그냥 넘어가면 또 2년을 기다려야 하나?"라는 불안감이 엄습할 때, 지금 바로 확인해야 할 것은 정확한 날짜와 도달입니다.

• 이미 한 번 묵시적 갱신이 되어버려 속앓이를 했던 경험이 있다.

• 세입자에게 문자를 보냈는데 답장이 없어서 읽었는지 안 읽었는지 불안하다.

• "언제까지 말해야 법적으로 문제가 없는지" 정확한 계산법이 헷갈린다.

• 실거주를 해야 하거나 매매를 계획 중이라 이번엔 반드시 비워줘야 한다.

이 중 하나라도 해당하신다면, 이번에는 확실한 해지 통보 방법을 알아두셨으면 좋겠습니다.

임대차 해지 통지 시점 – 2개월의 법칙

"한 달 전까지만 말하면 되는 거 아니야?"라고 생각하신다면 정말 위험합니다.

주택임대차보호법에 따라 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 반드시 해지 의사를 밝혀야 합니다.

만약 만기일이 12월 31일이라면, 늦어도 10월 30일 밤 11시 59분까지는 해지 통보가 상대방에게 도달해야 합니다.

단 하루라도 늦으면 다시 2년 연장이 이루어집니다.

이것이 바로 임대인을 당황케 하는 묵시적 갱신의 무서움입니다.

확실하게 끝내는 사례

실제 상담실에서 제가 의뢰인 A님과 나눈 대화를 재구성해 보았습니다.

A님은 2년 전 날짜를 놓쳐 원치 않는 갱신을 하셨던 분입니다.

문자를 보낸 것만으로는 부족할 수 있습니다.

법적으로 의사표시가 도달해야 효력이 발생하거든요.

세입자가 핸드폰 고장 나서 못 봤다거나 번호가 바뀌었다고 오리발을 내밀면 증명하기가 참 까다로워집니다.

가장 좋은 건 답장을 받는 것입니다.

확인했습니다라는 한 마디만 있어도 충분하죠.

만약 답장이 없다면, 지금 당장 내용증명을 발송하거나, 통화 녹취를 남기셔야 합니다.

특히 내용증명은 우체국이 '이 날짜에 이런 내용을 보냈다'는 것을 공적으로 증명해주기 때문에 가장 강력한 방패가 됩니다.

임대차 해지 사유, 갱신요구권 방어하기

세입자가 계약갱신청구권을 쓰겠다고 나올 수도 있습니다.

이때 임대인이 직접 들어가 살 계획등 임대차 해지 사유가 있다면 이를 거절할 수 있죠.

하지만 구체적인 해지 사유를 함께 전달하는 것이 추후 분쟁(손해배상 청구 등)을 막는 지름길입니다.

월세를 2회 이상 연체했을 때

금액의 합계액이 2개월치 월세액에 달하면, 임대인은 즉시 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

굳이 만기까지 기다릴 필요도 없습니다.

"나중에 다 냈는데요?"라고 세입자가 발뺌해도 이미 2회 연체 사실이 발생했다면 임대인의 해지권은 유효합니다.

세입자가 집을 심하게 훼손하거나 무단으로 개조했을 때

임대인의 동의 없이 벽을 허물거나, 구조를 변경하는 등 주택의 본래 용도를 심하게 훼손했다면 이는 명백한 해지 사유입니다.

이 경우 원상복구 비용 청구는 물론 계약 연장 거절의 강력한 근거가 됩니다.

주인 몰래 다른 사람에게 방을 내줬을 때 (무단 전대)

임대인 허락 없이 제3자에게 집을 다시 빌려주는 전대차는 계약 위반의 핵심입니다.

에어비앤비 등으로 불법 활용되는 경우도 마찬가지죠.

무엇보다 강력한 실거주의사

임대인 본인이나 부모님, 자녀가 직접 들어가 살겠다고 하는 경우, 세입자의 계약갱신요구권을 정당하게 거절할 수 있습니다.

이번에는 묵시적 갱신을 막고 반드시 입주하셔야 한다면, 이 사유를 내용증명에 반드시 명시해야 합니다.

임대차 해지 통보 전에 바로 체크해야 할 리스트

지금 당장 휴대폰을 들고 아래 리스트를 체크해 보세요.

📌 만기일 계산: 계약서상 만기일에서 정확히 2개월 전 날짜가 언제인지 확인했나요? (하루 이틀 여유를 두는 게 상책입니다.)

📌 증거 확인: 세입자에게 보낸 문자나 카톡에 '확인했다'는 취지의 답장이 있나요?

📌 내용증명 준비: 만약 세입자가 연락을 피하거나 협조적이지 않다면, 지체 없이 내용증명을 작성하세요.

📌 실거주 여부 확정: 본인이 들어갈 것인지, 아니면 새로운 임차인을 구할 것인지 명확히 결정하셨나요?

임대차 계약 해지 내용증명 예시

백 마디 말보다 서류 한 장이 가진 무게가 큽니다.

아래 양식을 상황에 맞춰 수정해서 사용해보세요

1. 수신인 (임차인)

성명: OOO

주소: (임대차 목적물 주소)

2. 발신인 (임대인)

성명: OOO

주소: (현재 거주 주소)

3. 임대차 계약의 내용

목적물: (주소 및 호수)

계약기간: 202X년 O월 O일 ~ 202X년 O월 O일

4. 통지 내용

1. 귀하의 무궁한 발전을 기원합니다.

2. 본인은 귀하와 상기 목적물에 대하여 체결한 임대차 계약이 202X년 O월 O일부로 만료됨을 알립니다.

3. 본인은 주택임대차보호법 제6조에 의거, 계약 종료 2개월 전인 현재 본 계약을 갱신할 의사가 없음을 통지합니다. (사유가 실거주일 경우: 본인 또는 직계존속의 실거주 예정으로 인해 계약 갱신이 불가함을 함께 알립니다.)

4. 따라서 계약 만기일인 202X년 O월 O일에 임대차 목적물을 원상 복구하여 인도하여 주시기 바라며, 임대인 역시 만기와 동시에 임대차 보증금을 반환할 것임을 확약합니다.

5. 본 통지는 묵시적 갱신을 방지하고 상호 간의 명확한 의사 확인을 위한 절차이오니, 부디 만기일에 차질 없는 이사가 이루어질 수 있도록 협조 부탁드립니다.

202X년 O월 O일 발신인 OOO (인)

임대차 해지 내용증명, 도움이 필요하시다면

2년 전의 실수를 반복하지 않으셨으면 좋겠습니다.

임대차 관계는 감정이 섞이는 순간 복잡해질 수 있습니다

"좋은 게 좋은 거지"라며 차일피일 미루다간, 세입자의 묵시적 갱신 주장 한 마디에 다시 2년을 묶이게 될 수도 있습니다.

지금 상황이 조금이라도 꼬여있다고 느껴지신다면, 혹은 내용증명 한 장이라도 완벽하게 써서 압박하고 싶으시다면 언제든 도움을 요청해보세요.

작은 타이밍의 차이가 당신의 소중한 자산 가치를 결정합니다.

당장 48시간 내에 해야 할 일

세입자에게 전화하여 "만기 때 이사 갈 준비 되셨는지" 가볍게 묻고 통화 녹음하기.

만기 2개월 전 날짜를 달력에 빨간색으로 표시하고 알람 설정하기.

만약 상대방이 막무가내라면, 변호사에게 내용증명 대행을 문의하여 공식적인 압박 시작하기.

도움이 필요하신가요? 당신이 소중한 권리를 되찾았으면 좋겠습니다.