채권최고액 130% 다 갚아야 말소? 이것 모르면 앉아서 1억 날립니다.
채권최고액 130% 다 갚아야 말소해준다?
"원금은 3억인데, 등기부에는 3억 9천만 원이 잡혀있으니 이걸 다 내놓으라뇨?"
지금 이 글을 보고 계신다면, 집을 팔거나 대출을 갈아타야 하는 급박한 상황일 것입니다.
그런데 채권자가(특히 2금융권이나 개인 채권자일수록) 등기부등본상의 채권최고액을 들이밀며 무리한 상환을 요구해 앞이 캄캄하셨을 겁니다.
당장 계약금은 걸려있고, 등기를 못 풀면 위약금을 물어줘야 하는 그 초조한 마음, 누구보다 잘 압니다.
하지만 결론부터 말씀드립니다. 채권자의 그 요구, 법적으로 따져보면 협박에 가까운 억지일 확률이 90%입니다.
당황해서 그 돈을 다 입금해버리기 전에, 딱 3분만 이 글에 집중하십시오. 수천만 원을 아낄 수 있습니다.
깨끗한 상태로 넘기는 것이 당신의 책임입니다
매매 계약서에 도장을 찍는 순간, 매도인에게는 단순한 건물 인도를 넘어 완전한 소유권 이전 의무가 생깁니다.
완전한 소유권이란? : 건물에 덕지덕지 붙은 혹(근저당권, 가압류 등)을 깨끗이 제거한 상태를 말합니다. (민법 제568조 등)
왜 중요한가? 매수인이 잔금을 지급했는데 등기에 대출이 남아있다면, 매수인은 잔금 지급을 거절할 법적 권리가 있습니다.
즉, 대출 상환 준비가 안 되면 잔금 날 돈이 안 들어옵니다.
근저당 말소 못 하면 배액 배상으로 끝날까요?
"잔금 날까지 대출을 못 갚으면, 그냥 계약 없던 걸로 하고 돈 돌려주면 되는 거 아닌가요?"
만약 이렇게 생각하고 계신다면, 지금 당장 그 생각을 멈추셔야 합니다.
부동산 계약에서 매도인의 소유권 이전 및 근저당 말소 의무 불이행은 단순한 실수가 아니라 중대한 채무불이행입니다.
매수인이 "알겠습니다" 하고 물러날까요? 천만의 말씀입니다.
계약금의 2배를 토해내야 합니다 (배액 배상)
가장 기본적이면서도 가장 뼈아픈 타격입니다. 표준 부동산 매매 계약서 제6조(채무불이행과 손해배상)에는 통상적으로 다음과 같은 문구가 박혀 있습니다.
"매도인이 계약을 위반할 경우, 계약금의 배액을 상환하고..."
[시뮬레이션]
매매가 10억 / 계약금 1억인 건물의 경우
당신이 근저당을 말소하지 못해 계약이 해제되면?
이미 받은 계약금 1억(원금)은 당연히 돌려줘야 하고,
여기에 벌금 성격으로 내 생돈 1억(위약금)을 더 얹어서, 총 2억 원을 매수인에게 줘야 끝납니다.
앉은 자리에서 1억 원이 허공으로 사라지는 것입니다.
이사 비용, 대출 이자 다 물어내세요.
위약금(배액 배상)만 주면 끝날까요? 매수인이 악착같은 사람이라면 특별손해'까지 청구할 수 있습니다.
매수인이 당신의 건물을 사기 위해 이미 지출했거나 발생한 손해들입니다.
중개보수: 계약이 파기돼도 공인중개사는 중개보수를 청구할 수 있습니다. (매도인 귀책이므로 매도인이 양쪽 다 물어야 할 수도 있음)
대출 금융 비용: 매수인이 잔금을 치르기 위해 대출을 일으켰다면, 그 이자 비용과 중도상환수수료.
이사 및 인테리어 위약금: 입주를 위해 맞춰둔 이사 스케줄 펑크, 인테리어 업체 위약금 등.
법원에서 "매도인이 이 사정을 알았거나 알 수 있었을 때"는 이 모든 비용을 당신에게 청구하라고 판결할 수 있습니다.
채권최고액은 당신이 갚을 돈이 아닙니다
많은 분들이 등기부등본 을구에 적힌 [채권최고액: 금 390,000,000원]이라는 숫자를 보고 "내가 이렇게 많이 갚아야 하나?"라고 착각합니다.
채권자들도 바로 이 점을 악용합니다.
변호사로서 명확히 정의해 드립니다.
채권최고액이란? 당신이 돈을 안 갚았을 때, 채권자가 경매를 통해 우선적으로 가져갈 수 있는 한도액일 뿐입니다.
신용카드 한도가 1,000만 원이라고 해서, 이번 달 카드값이 무조건 1,000만 원이 아닌 것과 같습니다.
당신이 갚을 돈(피담보채무)은? [원금 + 현재까지 발생한 이자 + 연체이자] 딱 이것입니다.
즉, 당신이 연체를 좀 했더라도 실제 계산된 이자가 채권최고액에 미치지 못한다면, 절대 최고액 전액을 줄 필요가 없습니다.
왜 그들은 최고액을 고집할까요?
이유는 단순합니다. 당신이 급하다는 것을 알기 때문입니다.
부동산 매매 잔금일은 다가오고, 근저당을 말소하지 않으면 매수인이 계약을 깰 테니, "급하면 다 갚든가"라는 식으로 배짱을 부리는 것입니다.
특히 사채업자나 일부 악질적인 대부업체는 이 차액을 수수료 명목이나 위약금 명목으로 챙기려 듭니다.
이때 감정적으로 대응하면 오히려 말려듭니다.
"건물 팔아서 빚 갚으려는데 은행이 안 된다네요?" 포괄근저당의 함정
"분명 대출 원금은 5억인데, 은행에서는 7억을 가져오라고 합니다."
매도인들이 가장 많이 하는 착각이 있습니다. 이와 같은 착각은 근저당권의 채권최고액과는 다른 이야기입니다.
포괄근저당이나 공동담보가 걸려 있는 최악의 상황이기 때문입니다.
포괄근저당의 확인하기
일반 근저당은 해당 부동산 대출만 갚으면 풀립니다. 하지만 포괄근저당은 당신이 그 은행과 거래하는 모든 빚을 다 갚을 때까지 절대 안 놔줄 가능성이 높습니다
위험 시나리오: 당신이 A 건물을 담보로 5억을 빌렸습니다. 그런데 사업 운영자금 1억, 마이너스 통장 5천만 원, 법인 카드 연체금 등이 같은 은행에 있다면? 은행은 5억(담보대출) + 1.5억(기타 빚) = 6.5억을 다 갚아야 A 건물 등기를 풀어준다"고 나올 가능성이 높습니다
해결책: 계약 전, 반드시 대출 담당자에게 이 건물을 팔고 등기를 말소하려면, 정확히 얼마를 상환해야 합니까? 라고 물어봐야 합니다.
단순 대출 잔액 조회가 아니라 말소 조건을 물어야 합니다.
공동담보에서 내 건물만 빼내기 (일부 말소/감액)
만약 당신의 건물 A와 아파트 B가 공동담보로 묶여 있다면 상황은 더 복잡합니다. 건물 A만 팔려고 하는데, 은행은 담보 가치가 떨어지는 것을 싫어합니다.
은행의 갑질: "건물 A 판 돈으로 대출 일부 갚아도, 남은 대출에 비해 아파트 B의 담보력이 부족하니 등기 못 풀어줍니다. 전액 상환하세요."
대응 전략 (감액 등기 협상): 매매 계약 전에 은행과 '일부 해지(일부 말소)' 협상을 끝내야 합니다.
계약서 도장 찍기 전, 은행에 전화해서 물어볼 3가지
지금 바로 주거래 은행 대출 담당자에게 전화하십시오. 그리고 토씨 하나 틀리지 말고 이렇게 물어보세요.
"제 건물에 설정된 근저당이 '한정근저당'인가요, 아니면 다른 대출까지 묶인 '포괄근저당'인가요?"
"오늘 기준으로, 이 건물 등기를 완전히 말소하려면 정확히 얼마를 입금해야 하나요? (중도상환수수료 포함)"
"(공동담보 시) 매매대금으로 대출금의 100%를 다 못 갚는데, 이 건물만 먼저 담보 해지가 가능한가요?"
은행과 매수인은 당신의 매매 사정을 봐주지 않습니다.
잔금 날, 이삿짐 센터 차는 와 있고 매수인은 도장 들고 기다리는데 은행에서 말소 불가 통보를 받으면, 그 순간 당신은 범죄자가 된 기분을 느낄 것입니다.
특히 사업자 대출이 섞여 있거나 여러 부동산을 소유하신 분이라면, 등기부등본만 믿지 마십시오. 등본에는 '포괄근저당'인지 '단독 담보'인지 디테일이 나오지 않습니다.
혹시 은행 답변이 애매하거나, 매매가보다 빚이 더 많아 걱정이신가요?
계약금 배액 배상을 피하면서 안전하게 빠져나갈 수 있는 매도인 특약 설계 및 은행 협상 가이드 필요하시다면 아래로 문의주세요.
상황에 맞는 출구 전략을 짜드리겠습니다.
사기죄로 형사고소까지 받는 경우, 정말 많이 봤습니다.
근저당 말소 불이행은 단순한 약속 어김이 아닙니다. 당신의 전 재산에 가압류가 들어올 수 있는 법적 분쟁의 시작입니다.
현재 자금 흐름이 막혀 근저당 말소가 걱정되시나요?
채권최고액을 핑계로 과도한 요구를 하는 은행 먼저 상대해야 합니다.
위약금 폭탄을 맞기 전, 채무 인수 조건 변경이나 계약 방어 논리를 통해 손해를 최소화할 방법이 있는지 진단해 드립니다. 시간이 생명입니다.