재산세는 당신이 내고, 수익은 엉뚱한 사람이 챙긴다면?
힘들게 마련한 내 땅, 혹은 미래 가치를 보고 낙찰받은 토지. 하지만 정작 가보았더니 모르는 사람의 건물이 알박기처럼 버티고 있다면 어떠시겠습니까?
더 기막힌 것은 토지 재산세는 소유자인 내가 꼬박꼬박 내는데, 정작 땅을 사용하며 수익을 올리는 건 불법 점유자라는 사실입니다.
상대방은 "법적으로 권리가 있다", "배째라"는 식으로 나오기 일쑤입니다. 이때 감정적으로 대응하면 지는 겁니다. 건물철거소송은 단순한 감정싸움이 아니라, 얽히고설킨 권리관계를 끊어내고 내 자산 가치를 회복하는 고도의 투자 회수 과정으로 접근해야 합니다.
오늘은 도저히 나갈 기미가 없던 건물주를 상대로 철거 판결은 물론, 그동안의 무단 사용료(부당이득금) 약 8,400만 원까지 청구한 실제 성공 사례를 분석해 드립니다.
건물철거소송 없이 무턱대고 부수면 전과자됩니다
가장 먼저 주의하셔야 할 점입니다. 답답한 마음에 굴착기를 부르거나, 전기를 끊는 등 물리력을 행사하려는 분들이 계십니다. 하지만 이는 절대 금물입니다.
아무리 내 땅 위의 불법 건축물이라 해도, 적법한 집행권원(판결문) 없이 건물을 훼손하면 형법상 재물손괴죄로 처벌받습니다. 민사 문제를 해결하려다 형사 전과가 생기는 최악의 상황을 피하려면, 반드시 국가가 허락한 강제 집행 권한, 즉 승소 판결문이 필요합니다.
또한 시간을 너무 지체해서도 안 됩니다. 상대방이 20년 이상 평온하게 점유할 경우 점유취득시효를 주장하며 역으로 내 땅의 소유권을 뺏어갈 수도 있기 때문입니다.
하지만 상대방도 가만히 있지는 않습니다. 그들은 보통 관습법상 법정지상권이나 전 소유자와의 약정을 근거로 버티기에 들어갑니다.
그렇다면 이런 끈질긴 상대를 어떻게 제압해야 할까요? 실제 저희가 수행했던 사례를 통해 그 해법을 들여다보겠습니다.
[성공사례] 관습법상의 법정지상권 있다며 큰소리치던 건물주
저희를 찾아오신 의뢰인님은 2016년 경기도 OO시의 한 토지를 경매로 낙찰받았습니다. 하지만 그 땅 위에는 이미 건물이 있었고, 당시 건물 소유자(A씨)는 관습법상의 법정지상권을 주장했습니다.
안타깝게도 당시에는 의뢰인이 건물을 철거할 수 없었습니다. 법정지상권이 인정되었기 때문입니다. 대신 전 소유자 A씨와 "추후에 A씨가 토지를 매수하고, 그전까지는 지료(땅값)를 내겠다"는 내용으로 조정을 맺고 사건을 마무리했습니다.
그런데 문제가 터졌습니다. A씨가 약속한 돈도 주지 않은 채, 2021년에 건물을 제3자인 B 씨에게 팔아넘긴 것입니다.
새로운 건물주 B 씨는 이렇게 주장하며 버텼습니다.
"이전 주인(A씨)이 법정지상권도 인정받았고, 토지를 사기로 약속(조정)도 되어 있다. 나는 그 건물을 샀으니 당연히 그 권리도 이어받은 것이다. 철거 못 한다."
5년 넘게 내 땅을 한 번도 못 써본 의뢰인은 망연자실했습니다. 하지만 저희 법무법인 이현은 사건을 다시 분석하며 권리의 단절을 발견했습니다.
이현의 반격 논리
법정지상권의 소멸: 이전 주인 A씨는 지료를 연체했습니다. 또한, 건물이 매매되면서 법정지상권 승계 요건을 갖추지 못했습니다.
약속은 둘만의 것 (채권의 상대성): 과거 A씨가 "땅을 사겠다"고 한 조정 내용은 A씨와 의뢰인 사이의 약속(채권)일 뿐입니다. 등기되지 않은 이 약속은 새로운 건물주 강 씨에게는 효력이 없습니다.
과거에는 철거할 수 없었던 건물이지만, 소유자가 바뀌고 법리적 틈이 생긴 순간을 놓치지 않고 파고들어 180도 뒤집힌 결과를 만들어낸 것입니다.
철거가 끝이 아닙니다. '돈'도 받아야 합니다.
건물철거소송 판결을 받아냈다면, 이제는 금전적 손해를 회복할 차례입니다. 상대방은 2021년 12월부터 의뢰인의 허락 없이 토지를 점유하며 이득을 보고 있었습니다. 법적으로 이를 부당이득이라고 합니다.
저희는 철거 소송 승소에 이어, 곧바로 부당이득금 반환 청구 소송을 진행했습니다.
소송의 근거: 피고는 법률상 원인 없이 토지를 점유하여 차임 상당의 이익을 얻고, 원고에게 동액 상당의 손해를 끼쳤습니다.
청구 금액: 2022년 공시지가를 기준으로 현실화율 등을 고려해 월 220만 원 상당을 청구했습니다.
결과는 어땠을까요?
법원은 2025년 5월, 피고에게 "이미 발생한 부당이득금 83,975,060원을 지급하고, 토지를 인도할 때까지 매월 2,209,870원을 지급하라"는 판결을 내렸습니다.
의뢰인은 단순히 땅만 되찾은 것이 아니라, 그동안의 마음고생에 대한 금전적 보상까지 확실하게 챙길 권리를 얻은 것입니다. 이것이 바로 치밀한 전략이 필요한 이유입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 상대방이 건물을 다른 사람에게 넘겨버리면 어떻게 하나요?
A. 아주 중요한 질문입니다. 소송 중에 상대방이 건물의 명의를 바꿔버리면, 승소 판결문을 받아도 집행할 수 없게 됩니다. 그래서 소송 시작 전에 반드시 부동산처분금지 가처분 신청을 해야 합니다. 위 사례에서도 본안 소송 전에 가처분 결정을 먼저 받아두어 집행의 안전장치를 마련했습니다.
Q. 건물철거소송 기간은 얼마나 걸리나요?
A. 사안에 따라 다르지만, 통상적으로 1심 판결까지 6개월에서 1년 정도 소요됩니다. 위 사례의 경우 8개월이 소요되었습니다.
Q. 지상권이 성립하면 철거를 못 하나요?
A. 네, 만약 관습법상 법정지상권이 성립한다면 철거를 요구할 수 없습니다. 대신 토지 사용료(지료) 청구는 가능합니다.
건물철거소송, 혼자 고민하면 늦습니다
건물철거소송은 상대방이 '점유취득시효'나 '유치권', '법정지상권' 등 복잡한 법리를 들고나올 때 방어하지 못하면 패소할 확률이 높습니다.
토지 무단점유 지료 청구를 얼마나 받아낼 수 있을지 궁금하신가요?
무허가건물 강제철거 절차가 가능한지 진단받고 싶으신가요?
단순히 나가라고 말하는 것으로는 해결되지 않습니다. 상대방의 논리를 깨부술 법리적 무기가 필요합니다. 지금 당신의 땅 위에서 벌어지는 부당한 이득, 이제는 되찾아와야 할 때입니다.