건물에 유치권이 걸려 매매와 경매가 모두 막혔습니다
"부동산 매매 계약을 진행하려던 중, 건물에 유치권이 설정돼 있다고 해서 거래가 멈췄습니다. 경매도 진행이 안 된다고 하니 너무 답답합니다. 실제 공사대금 채권이 있는지도 의심스러운데, 어떻게 해야 하나요?"
상담실에서 자주 듣는 이야기입니다. 유치권은 원래 정당한 채권자가 권리를 보호하기 위한 제도이지만, 이를 허위·남용해 소유자에게 큰 피해를 주는 사례가 적지 않습니다.
유치권이란 무엇인가?
유치권(민법 제320조 제1항)은 타인의 물건을 점유한 사람이 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 돌려주지 않을 권리입니다. 예를 들어 시공사가 공사대금을 못 받았을 때, 건물을 인도하지 않고 버티며 돈을 확보하는 방식입니다. 하지만 실제 채권이 없거나 이미 지급받았음에도 불구하고 허위 유치권을 주장하는 사례도 많습니다.
허위·남용된 유치권, 어떤 문제가 있을까?
이미 대금을 지급받았는데 또 주장하는 경우
소액 채권을 부풀려 수십억짜리 건물을 묶어두는 경우
점유 요건을 갖추지 않았는데도 형식적으로 점유하는 척하는 경우
이런 상황에서는 매매·경매 절차가 원활히 진행되지 못하고, 소유자는 재산권을 제대로 행사하지 못하게 됩니다. 특히 경매 절차에서는 유치권이 매수인에게 인수되므로 매각 가격이 하락하여 채권자와 채무자 모두에게 손해가 발생합니다
대응 전략은 무엇일까?
점유 요건 다툼
유치권은 ‘실제 점유’를 전제로 합니다. 점유가 끊겼다면 유치권은 성립하지 않습니다.
채권 존재·범위 검증
채권이 실제로 존재하는지, 이미 변제된 것은 아닌지 꼼꼼히 따져야 합니다.
유치권 부존재 확인 소송
법원에 유치권 부존재 확인 소송을 제기해 유치권의 존재 여부를 다툴 수 있습니다.
신의칙 위반 또는 권리남용 주장
채무자의 취약한 재정적 지위를 알면서 의도적으로 유치권의 성립 요건을 충족하는 거래를 일으킨 경우, 신의칙에 반하는 권리행사로서 허용되지 않을 수 있습니다.
변호사 조력이 중요한 이유
유치권은 점유·채권·의사 표시라는 법적 요건이 복잡하게 얽혀 있고, 소송으로 가면 사실관계 입증이 까다롭습니다.
증거 확보 타이밍
상대방 주장 반박 논리
경매 절차와의 연결 대응
이 부분을 잘못 대응하면 매매가 무산되거나 경매 절차가 지연되면서 손실이 커집니다. 따라서 초기부터 변호사와 전략을 세우는 것이 가장 확실한 해결책입니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 유치권이 무엇인지 알려주세요.
A. 유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건과 관련된 채권을 변제받을 때까지 반환을 거절할 수 있는 권리를 말합니다. 예를 들어, 시공사가 공사대금을 못 받았을 때 건물을 인도하지 않고 돈을 확보하는 방식입니다.
Q. 유치권의 종류에는 어떤 것이 있나요?
A. 크게 민사유치권과 상사유치권이 있습니다. 민사유치권은 물건에 관하여 생긴 채권을 담보하는 반면 상사유치권은 상인 간의 상행위로 인한 채권에 대해 견련성 없이도 성립할 수 있습니다.
Q. 유치권자는 어떤 권리를 가지나요?
A. 유치권자는 목적물을 유치할 권리, 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있는 불가분성, 유치물을 경매할 수 있는 권리 그리고 유치물의 과실을 수취하여 채권의 변제에 충당할 수 있는 권리 등을 가집니다.
정당하지 않은 유치권은 부동산 소유자의 권리를 심각하게 침해합니다. 허위나 남용된 유치권에 맞서려면, 점유·채권 요건을 꼼꼼히 따지고 법적 절차를 적극 활용하는 것이 중요합니다. 특히 매매나 경매가 걸린 상황에서는 손실 규모가 크기 때문에, 전문 변호사의 조력을 받아 빠르게 대응하는 것이 피해를 최소화하는 길입니다.