갑자기 ‘도시자연공원구역’으로 지정된 뒤 건물도 못 짓고, 팔지도 못하고, 세금만 내는 토지주들이 많습니다.
지자체는 “공원을 조성하기 위한 임시 조치”라고 설명하지만 정작 예산이 부족해 수십 년째 방치된 땅도 적지 않죠.
문제는 이런 장기 미보상 상태가 사실상 헌법이 보장한 재산권 침해라는 겁니다.
도시자연공원구역이란?
‘도시자연공원구역’은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시의 녹지 보전과 환경 보호를 위해 지정되는 구역이에요.
쉽게 말해 도시개발은 제한하고 공원처럼 유지하되 보상은 뒤로 미루는 제도입니다.
지자체는 이 구역을 지정해 토지주에게 “당분간 개발하지 말라”고 하지만 보상이나 매입은 예산이 있을 때만 순차적으로 진행됩니다.
법적으로 문제는 없을까?
도시자연공원구역 지정은 ‘공공필요에 따른 재산권 제한’이므로 헌법상 정당한 보상이 따라야 합니다.
하지만 현실은 다릅니다. 지자체는 예산을 이유로 수십 년간 아무 보상도 하지 않은 채 토지를 묶어두는 경우가 많아요.
이에 대해 헌법재판소는 이미 다음과 같이 판시했습니다.
📌 헌법재판소 1999. 10. 21. 선고 97헌바26 결정
"장기미집행 도시계획시설에 대한 보상규정을 마련하지 않은 것은 위헌"이라는 취지의 헌법불합치 결정을 선고하였습니다.
즉, 행정기관의 “예산 탓”은 정당한 사유가 될 수 없다는 것이에요.
토지주가 받을 수 있는 보상의 종류
1️⃣ 수용보상
공원조성계획에 따라 실제 사업이 시행될 때 토지를 공익사업으로 편입하며 감정평가액 기준으로 보상받는 방식입니다.
2️⃣ 매수청구권
아무런 사업이 진행되지 않으면 토지주는 지방자치단체에 “내 땅을 사달라”고 매수청구를 할 수 있습니다.
3️⃣ 손실보상청구
매수나 수용이 이뤄지지 않고 장기간 제한만 지속될 경우 행정소송을 통해 손실보상금 청구도 가능합니다.
실무 포인트
도시자연공원구역 지정일을 기준으로 10년이 지나면 ‘장기 미집행 상태’로 간주되어 매수청구가 가능합니다.
지자체가 이를 거부하면 행정심판 또는 행정소송 절차로 진행할 수 있습니다.
손실보상액은 감정평가로 산정되며 평균 시세·공시지가·이용 제한 정도에 따라 금액이 달라집니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 도시자연공원구역 지정 후 내 땅을 개발할 수 없나요?
거의 불가능합니다. 신축, 증축, 용도변경 등 대부분의 행위가 제한되며,
기존 건물의 경미한 보수만 허용됩니다.
Q2. 보상을 받으려면 바로 소송해야 하나요?
먼저 지자체에 매수청구를 해야 합니다. 매수 거부 통보를 받거나 일정 기간 내 응답이 없을 경우 그때 행정소송(손실보상청구)로 넘어갑니다.
Q3. 도시자연공원구역이 자동으로 해제되기도 하나요?
아니요. 도시자연공원구역은 도시계획시설이 아니므로 도시계획시설 실효제(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제48조)가 적용되지 않습니다.
다만, 시장 등이 도시자연공원구역의 지정을 해제하는 도시·군관리계획을 결정하는 경우 도시자연공원구역이 해제될 수 있습니다.
변호사 조력이 필요한 이유
도시자연공원구역은 단순한 행정조치가 아니라 토지 가치에 직접적인 영향을 미치는 제한 조치입니다.
변호사는
매수청구 및 손실보상 요건 검토
행정심판·행정소송 대리
감정평가·보상금 산정 자문
을 통해 토지주의 권리를 회복할 수 있도록 조력합니다.
“공익 명분 아래 내 재산이 묶였다면, 반드시 법적 대응을.”
공익이라는 이름으로 토지를 묶어두고 보상은 미루는 건 정당한 행정이 아닙니다.
도시자연공원구역으로 인한 재산권 침해는 행정심판·보상청구소송으로 충분히 대응할 수 있습니다. 법무법인(유) 이현은 도시자연공원구역·장기미집행 토지 사건을 다수 수행하며 매수청구·손실보상·행정소송까지 토지주의 권리를 끝까지 지켜드립니다.
