공유물분할 종류: 현물분할·가액보상·경매분할 비교하기
“같이 산 집인데, 형제끼리 어떻게 나눠야 할까요?”
“상속받은 땅을 팔자는 사람도 있고, 그냥 나눠 쓰자는 사람도 있고… 도대체 어떻게 해야 할까요?”
공동으로 부동산을 소유하다 보면, 어느 순간 ‘공유물분할’ 문제가 터져 나옵니다. 특히 가족 상속 재산, 혹은 투자 목적으로 같이 산 부동산에서 자주 발생하는데요. 오늘은 공유물분할 방법 중 대표적인 ‘현물분할’, ‘가액보상’, ‘경매분할(공유물분할경매)’의 차이를 쉽게 풀어드리겠습니다.
공유물분할이란 무엇인가?
공유물분할이란 여러 사람이 함께 소유하고 있는 재산을 각자 몫대로 나누는 것을 말합니다. 만약 합의가 잘 되면 좋겠지만, 의견이 엇갈리면 결국 법적으로 분할을 청구해야 합니다. 민법에서는 누구든지 언제든지 공유물분할을 청구할 수 있도록 보장하고 있어요. 다만, 공유자들이 5년 이내의 기간으로 분할하지 않기로 약정한 경우에는 그 기간 동안 청구할 수 없습니다
공유물분할의 방식
① 현물분할의 정의와 특징
현물분할은 말 그대로 물건 자체를 물리적으로 나눠 갖는 방법입니다. 예를 들어, 땅은 도로와 지적도 기준으로 쪼개고, 건물은 층별이나 구분등기를 통해 나누는 식이죠.
장점: 직접 재산을 소유할 수 있다는 만족감
단점: 구조상 불가능하거나, 분할 과정에서 가치가 떨어질 수 있음
②전면적 가액보상에 의한 분할
공유자 중 한 명 또는 일부가 공유물을 전부 취득하고, 다른 공유자들에게는 그 지분 가액을 금전으로 보상하는 방법입니다. 예: 세 자녀가 아파트를 상속받았는데, 한 명이 아파트를 모두 가져가고 다른 둘에게 시가에 해당하는 보상금을 지급하는 경우.
장점: 물리적 분할이 불가능한 재산을 합리적으로 정리 가능
단점: 보상금을 지급할 자금이 필요
③ 경매분할(공유물분할경매)의 정의와 특징
경매분할은 현물로 나눌 수 없을 때, 법원을 통해 강제로 매각해서 그 대금을 지분 비율대로 나누는 방법입니다. 예를 들어, 아파트 한 채를 형제 셋이 상속받았는데, 물리적으로 쪼갤 수 없죠? 이때 법원에 경매분할을 청구해서 아파트를 팔고, 그 매각대금을 나눠 갖는 겁니다.
장점: 깔끔하게 정리 가능
단점: 경매가로 팔리다 보니 시세보다 낮게 매각될 수 있음
👉 따라서 현물분할이 가능하다면 먼저 고려, 불가능하다면 경매분할로 가는 게 일반적인 순서입니다.
어떤 경우에 현물분할이 가능할까?
토지가 일정 면적 이상이고 분할해도 가치를 유지할 수 있는 경우
건물이 구분등기 가능한 구조인 경우
공유자 전원이 현물분할에 동의한 경우
하지만 좁은 땅을 억지로 나누거나, 건물 구조가 복잡하면 현물분할이 불합리하다고 판단돼 법원에서 받아들이지 않는 경우도 많습니다.
전면적 가액보상 분할이 선택되는 경우
현물분할 불가능·부적절 → 아파트 한 채, 좁은 토지 등 물리적 분할이 어렵거나 가치가 떨어지는 경우
경매분할이 불합리 → 경매 시 시세 하락·절차 지연·비용 발생·제3자 매수 위험이 큰 경우
특정 공유자의 인수 의사·능력 → 한 명이 공유물을 모두 취득하고, 다른 공유자에게 금전 보상 가능할 때
실질적 공평 유지 → 한 명이 현물을 가져가고, 나머지는 정당한 가액 보상을 받는 것이 형평에 맞을 때
👉 즉, 쪼개기도 어렵고 경매도 손해일 때, 특정 공유자가 다 가져가고 나머지는 돈으로 보상받는 방식이 전면적 가액보상 분할입니다.
경매분할이 선택되는 경우
현물분할이 불가능한 경우 (아파트 한 채처럼 쪼갤 수 없는 재산)
공유자 간 합의가 안 되는 경우 (누구는 사용하고 싶고, 누구는 팔고 싶을 때)
법원이 불합리하다고 판단하는 경우
이럴 때 법원은 경매를 통해 매각하고 대금을 나눠주게 됩니다.
공유물분할 방법의 우선순위
실무적으로는 다음 순서로 검토합니다.
현물분할 가능 여부
전면적 가액보상 분할
경매분할
하지만 중요한 건, 공유자가 원하는 방식대로 무조건 되는 게 아니라 법원의 재량에 따라 결정된다는 점입니다. 법원은 공유물의 성질, 지분 비율, 경제적 가치, 공유자의 의사 등을 종합해 가장 합리적인 방식을 선택합니다.
공유물분할, 어떤 선택이 유리할까?
솔직히 말씀드리면, 정답은 상황에 따라 다릅니다.
현물분할: 가능하면 가장 먼저 고려, 직접 소유 가능
가액보상 분할: 자금 여력이 있는 공유자가 있으면 실무상 많이 선택
경매분할: 합의 불가능, 현물분할이 불합리할 때 최후 수단
자주 묻는 질문
Q1. 상속받은 아파트를 제가 살고 있는데, 다른 형제가 팔자고 합니다. 어떻게 되나요?
A. 아파트는 현물분할이 불가능하기 때문에, 협의가 안 되면 결국 경매분할로 진행됩니다. 거주 중이시더라도 경매가 진행되면 매각될 수 있습니다.
Q2. 땅을 상속받았는데, 나누면 너무 자잘해집니다. 그래도 현물분할이 가능한가요?
A. 토지를 분할했을 때 가치가 크게 떨어진다면, 법원은 ‘불합리하다’고 판단해 경매분할을 명할 가능성이 큽니다.
Q3. 공유자 한 명이 “나는 절대 안 판다”고 하면 어떻게 하나요?
A. 민법상 공유자는 언제든 분할청구가 가능하므로, 합의가 안 되면 법원에 청구해 강제로 분할(대부분 경매분할)을 진행할 수 있습니다.
공유물분할은 단순히 “나눠 갖자”의 문제가 아니라, 어떻게 나누느냐에 따라 금전적·관계적 손해가 크게 달라지는 문제입니다. 특히 상속재산 분쟁에서는 가족 간 갈등으로까지 번지는 경우가 많죠. 혼자 고민하지 마시고, 현물분할이 가능한지, 아니면 경매분할로 가야 하는지 변호사와 상담해 보시는 게 안전합니다. 저희 법무법인 이현은 다수의 공유물분할 사건을 맡아온 경험이 있으니, 비슷한 상황에 계신다면 언제든 상담 요청 주시길 바랍니다.