공사업체가 유치권을 행사하며 건물을 점유 중입니다

공사대금을 받지 못했다며 건물을 점유한 채 ‘유치권’ 행사하겠다고 버티는 공사업체들.

건물주 입장에서는 매매나 임대가 불가능하고 경매가 진행 중이면 낙찰자 인수까지 방해되며 심지어 출입 자체가 제한되는 경우도 있습니다.

문제는 이런 유치권 주장이 모두 정당한 건 아니라는 점이에요.

유치권이란 무엇일까?

유치권은 「민법 제320조」에 따라 ‘타인의 물건을 점유하고 있는 자가 그 물건에 관해 생긴 채권을 담보하기 위해 반환을 거부할 수 있는 권리’예요.

즉 “공사대금 못 받았으니 건물 돌려주지 않겠다”는 형태로 행사됩니다.

하지만 이 권리가 자동으로 성립하거나 무조건 인정되는 건 아닙니다.

유치권이 인정되려면 반드시 충족해야 할 요건

1️⃣ 타인의 물건을 적법하게 점유하고 있을 것

→ 공사계약, 도급계약 등 정당한 근거로 점유가 시작되어야 합니다.

무단점유나 불법침입은 유치권이 인정되지 않습니다.

2️⃣ 그 물건과 관련된 채권이 존재할 것

→ 단순 거래대금이나 손해배상금은 해당되지 않고 공사대금·수리비 등 ‘그 건물로 인해 발생한 채권’만 가능합니다.

3️⃣ 점유가 불법행위로 인한 것이 아닐

→ 민법 제320조 제2항은 “전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다”고 규정하고 있습니다.

부당한 유치권 주장, 이렇게 구별합니다

👉"점유를 유지해야 유치권이 성립한다"는 점을 악용해 형식적으로 들어앉아 있는 사례가 많습니다. 이 경우, '유치권부존재확인소송' 또는 '점유방해금지가처분'으로 대응할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 유치권과 질권의 차이점은 무엇인가요?

유치권은 법정담보물권으로서 법률이 정한 요건을 충족하면 당연히 성립하며, 등기나 설정계약이 필요 없습니다.질권은 약정담보물권으로서 당사자 간의 계약에 의하여 성립하며, 동산질권의 경우 목적물의 인도가 필요하 부동산질권의 경우 등기가 필요합니다.

Q2. 유치권 행사 시 법적으로 인정되는 요건은 무엇인가요?

① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유할 것

② 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권일 것 (견련관계)

③ 채권이 변제기에 있을 것

④ 점유가 불법행위로 인한 것이 아닐 것

이 네 가지가 모두 충족돼야 하며, 하나라도 빠지면 법원은 유치권을 인정하지 않습니다

Q3. 유치권 분쟁이 발생했을 때 해결 방법은 무엇인가요?

• 부당유치권 주장이라면 ‘점유이전금지가처분’, ‘명도소송’, ‘채권부존재확인소송’을 통해 대응합니다.

• 경매 중 유치권 문제라면 민사집행법 제91조 제5항에 따른 절차로 해결할 수 있습니다.

변호사 조력이 필요한 이유

유치권은 점유 상태, 채권의 발생 시점, 계약 해석 등 세부 사실관계에 따라 결과가 완전히 달라집니다.

변호사는

• 유치권의 성립 여부 및 위법 점검,

• 가처분 신청 또는 명도소송 진행,

• 경매 중 유치권 배제 절차 대리

  를 통해 건물주의 점유권을 회복하고 거래 정상화를 돕습니다.

“정당한 권리는 보호받지만, 허위 유치권은 막을 수 있습니다.”

유치권은 채권자의 정당한 권리지만 이를 악용한 ‘점유 방해 수단’으로 쓰이는 경우도 많습니다.

건물주라면 유치권의 성립 요건부터 증거 확보 방법까지 법적으로 검토해 불필요한 피해를 막아야 합니다.

법무법인(유) 이현은 부당 유치권, 경매 유치권 분쟁, 점유방해 사건을 다수 수행하며, 명도소송·유치권 배제신청 등 실질적 해결책을 제공합니다. 지금 바로 상담을 통해 점유권을 되찾으세요.