시정명령 분양계약 해제, 중대한 위반 아니어도 분양계약 해제 가능합니다.

분양계약 해제, 시정명령만 있다면 위반 사항이 작아도 가능합니다

분양받은 건물에 문제가 생겨 지자체 시정명령이 내려졌다는 소식을 들었을 때, 가장 먼저 드는 생각은 이제라도 이 계약을 무를 수 있을까?일 것입니다.

하지만 시행사에 문의하면 돌아오는 대답은 늘 비슷합니다.

전문적인 법률 용어를 섞어가며 본인들의 잘못을 경미한 실수로 치부하는 그들의 태도 앞에, 수억 원의 분양대금을 치러야 하는 의뢰인의 속은 타들어 갈 수밖에 없습니다.

하지만 최근 대법원은 이러한 상황에서 수분양자들의 손을 들어주는 매우 의미 있는 판결을 내놓았습니다.

계약서가 가장 중요합니다.

이번 대법원 판결이 우리에게 주는 가장 강력한 시사점은 계약서라는 문서의 절대적인 힘입니다.

재판부는 계약 당사자가 서면으로 합의한 내용은 그 문언의 의미가 명확하다면 그대로 인정해야 한다고 명시했습니다.

시행사는 "법리적으로 따져보면 중대한 위반이 있어야 한다"라거나 "신의칙상 이 정도는 봐줘야 한다"는 식으로 본인들에게 유리한 해석을 덧붙이려 할 것입니다.

그러나 대법원은 계약서에 명시된 특정 해제 사유를 법원이 함부로 좁게 해석하여 당사자의 권리를 제한해서는 안 된다고 강조했습니다.

즉, 여러분이 사인한 계약서에 시정명령 시 해제 가능이라는 문구가 있다면, 그 문구 자체가 가장 강력한 법적 근거가 됩니다.

시정명령 계약해제, 사소한 부분이더라도

보통 분양계약서에는 매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 있다라는 조항이 포함되어 있습니다.

지금까지 많은 하급심 재판부와 시행사들은 이 조항을 해석할 때, "시정명령을 받았더라도 그 위반 내용이 계약 목적을 달성하지 못할 정도로 중대해야만 해제가 가능하다"는 논리를 폈습니다.

즉, 아주 작은 위반은 눈감아줘야 한다는 뜻이었죠.

그러나 대법원 2025다215248 판결은 이 관행에 쐐기를 박았습니다.

즉, 시정명령의 원인이 된 위반 사항이 반드시 중대할 필요는 없다는 것입니다.

계약서에 시정명령 시 해제 가능이라고 적혀 있다면, 지자체의 처분이 내려진 그 사실 자체로 여러분의 해제권은 법적 정당성을 얻습니다.

2심 법원의 판단

2심 법원은 이렇게 말했습니다.

"시행사가 시정명령을 받긴 했지만, 그 내용이 아주 사소하다. 이 정도 잘못으로 계약을 다 깨버리면 시행사가 너무 억울하지 않나? 그러니 계약 해제는 허용할 수 없다."

대법원의 파기환송

하지만 대법원(2025다215248)은 이 판단을 정면으로 반박하며 사건을 깨뜨렸습니다.

• "계약서에 적힌 대로 해라"

  : 계약서에 '시정명령 시 해제할 수 있다'고 딱 적어놨다면, 그 약속을 지켜야지 왜 법원이 마음대로 "이건 사소하니까 봐주자"라고 판단하느냐는 것입니다.

• "중대할 필요 없다"

  : 시정명령의 원인이 된 위반 사항이 계약의 목적을 달성하지 못할 정도로 엄청나게 큰 잘못이어야 할 필요가 없다고 못 박았습니다.

• "글자 그대로 해석하라"

  : 특히 이런 처분문서(계약서)는 글자 그대로 엄격하게 해석해야지, 시행사의 사정을 봐주며 해석해서는 안 된다는 취지입니다.

결론적으로 무엇이 바뀌었나요?

결국 이 사건은 다시 재판을 하게 되었고, 대법원에 따라 위반 사항이 경미하더라도 계약서 조항에 따라 해제가 가능하다는 결론으로 흐르게 됩니다.

수분양자에게는 엄청난 무기가 새로 생긴 셈입니다.

시정명령은 왜 내려지며, 어떤 경우에 발생할까요?

보통 건축물의 분양에 관한 법률(건축물분양법) 제9조에 따라 지자체장이 시행사에게 내리는 시정명령은 결코 가벼운 사안이 아닙니다.

법이 정한 올바른 분양 절차를 어겼을 때 발생하는 경고이기 때문입니다.

대표적으로 다음과 같은 상황에서 시정명령이 내려집니다.

• 허위·과장 광고

  : 분양 신고 시 제출한 내용과 다르게 광고하거나, 소비자를 속일 수 있는 정보를 제공한 경우.

• 설계 및 공정 미고지

  : 건물의 구조나 면적 등 중요한 사항이 변경되었음에도 수분양자에게 제대로 알리지 않은 경우.

• 분양 절차 위반

  : 지자체에 신고한 내용과 다른 방법으로 분양을 진행하거나, 신탁 계약 관련 규정을 어긴 경우.

중요한 점은, 시행사가 아무리 단순 실수라고 주장하더라도 행정청이 시정명령을 내렸다는 사실 자체가 이미 법적 위반을 공인한 셈이라는 것입니다.

시정명령을 알게 되었다면, 즉시 내용증명으로 해제를 통보하십시오

법적으로 유리한 고지를 점하기 위해 가장 먼저 해야 할 실무적인 조치는 바로 내용증명 발송입니다.

시정명령이 내려졌다는 사실을 인지했다면 망설일 시간이 없습니다.

• 해제권 행사의 증거 확보

  : "시행사가 시정명령을 받았으므로 계약서 몇 조 몇 항에 의거하여 계약을 해제한다"는 의사를 명확히 전달하고 기록을 남겨야 합니다.

• 시행사의 조치 차단

  : 시행사가 위반 사항을 수정하거나 시정명령을 이행하여 상황을 종료시키기 전에 해제 의사를 표시하는 것이 중요합니다.

• 증거 및 입증방법 사수

  : 내용증명은 나중에 벌어질 소송에서 여러분의 권리 행사를 입증하는 가장 강력한 증거물이 됩니다.

  "나중에 말로 했다"는 주장은 법정에서 힘을 발휘하기 어렵습니다.

시정명령 계약해제, 원상회복으로 내 돈을 온전히 돌려받아야 합니다

계약이 해제되면 그다음 단계는 원상회복입니다.

이는 계약이 처음부터 없었던 상태로 되돌리는 것을 의미합니다.

많은 시행사가 "우리는 잘못이 없으니 계약금은 못 돌려준다"거나 "원금만 가져가라"며 으름장을 놓지만, 법리는 전혀 다릅니다.

• 분양대금 전액 반환

  : 여러분이 납부한 계약금, 중도금 전액을 돌려받아야 합니다.

• 법정 이자 가산

  • 민법 제548조 제 2항에 따라, 시행사는 대금을 받은 날로부터 연 5%의 법정 이자를 더해서 돌려줘야 할 의무가 있습니다.

  • 만약 소송까지 가게 된다면 소송촉진법에 따라 더 높은 이율이 적용될 수도 있습니다.

• 중도금 대출 이자 및 손해배상

  : 시행사의 귀책 사유(시정명령)로 인한 해제라면, 그동안 여러분이 부담한 중도금 대출 이자 등 실질적인 손해에 대해서도 배상을 청구할 수 있는 길이 열립니다.

🏢 아파트 분양권 계약 해지 위약금 면제 받는 방법?

시정명령 계약해제, 가만히 있으면 소중한 재산을 지킬 기회를 놓칩니다.

시행사는 "이 정도 위반은 용인되는 수준"이라며 여러분을 압박할 것입니다.

지금 본인이 가진 분양계약서에 시정명령 관련 조항이 있다면, 그것이 바로 여러분의 탈출구입니다. 시행사의 근거 없는 확신에 속아 소중한 해제 시점을 놓치지 마십시오.

지금 바로 전문가와 함께 본인의 계약서 조항을 검토하고, 원금과 이자를 모두 되찾을 수 있는 가장 확실한 원상회복 전략을 세워보시기 바랍니다.

여러분이 납부하신 분양대금 총액과 계약서의 해제 조항을 알려주시면, 돌려받을 수 있는 예상 이자와 원상회복 청구 가능 여부를 즉시 분석해 드리겠습니다.