“전매계약 다 끝낸 줄 알았는데… 몇 년 뒤 날아온 소송장”
솔직히 말해서, 나도 처음에는 이런 일이 생길 줄은 몰랐어요. 전매계약이야 부동산 하는 사람들 사이에서는 흔하니까, 이주자택지든 분양권이든 한 번쯤 연관될 수 있잖아요?
그런데, “계약하고 → 사정 생겨서 그만하고 → 돈도 다 정리했는데 → 몇 년 뒤에 소송이 온다?”
이건 진짜 겪어본 사람만 아는 황당함이에요. 오늘은, 실제로 내가 맡았던 사건 중 박 씨가 당한 ‘부당이득금 반환 청구’ 사건을 일기처럼 풀어서 써보려고 해요.
혹시 비슷한 상황을 겪고 있다면, 도움이 되었으면 좋겠어요.
이주자택지 전매 해지하고 정산까지 끝냈는데, 뒤늦게 부당이득 소송 당했습니다
박 씨는 이주자택지 공급 대상자 지위(쉽게 말해 ‘땅 받을 수 있는 권리’)를 가지고 있었고, 이 씨는 그 권리를 사고 싶어 했어요. 그래서 둘은 전매계약을 맺었고, 이 씨는 계약금·중도금·추가금까지 몇 차례에 걸쳐 돈을 박 씨에게 보냈어요. 여기까진 그냥 흔한 ‘전매 거래’였죠. 근데 이주자택지 거래라는 게, 금액이 딱 떨어지는 게 아니라 부담금도 있고 정산금도 있고 계산이 계속 바뀌어요. 그래서 돈이 정확히 얼마인지 서로 계속 조정해야 하는 상황이 생겼죠.
그러다 어느 날, 둘 다 “이 계약 더 이상 진행하기 어렵다”고 결론을 낸 거예요. 그래서 전매계약을 해지하기로 하고 그동안 오간 돈을 다시 계산해봤어요.
이 씨가 먼저 줬던 돈
중간에 변동된 금액
부담금 관련 조정
그걸 다 합치니까, “이 씨가 박 씨에게 3억 6천만 원을 주면 모든 게 정리된다” 는 결론이 나온 거예요. 그래서 이 씨는 3억 6천만 원을 박 씨에게 지급했고, 둘은 “앞으로 이 건으로 서로 이의 제기 없다”는 사건확인서(합의서)를 직접 작성해서 도장까지 찍었죠. 딱 그때까지만 해도, “이제 이 문제는 끝났다”
둘 다 그렇게 믿고 있었어요. 하지만 몇 년 뒤, 정말 황당한 일이 벌어졌어요. 갑자기 박 씨에게 소장이 도착한 거예요. 부당이득금 반환 청구. 이 씨의 주장은 이랬어요.
“전매계약이 법령에 맞지 않아서 위약금 3,000만 원은 무효니까 돌려달라.”
“3억 지급할 때 200만 원은 실수로 더 줬으니 그것도 돌려달라.”
한마디로 말해서, 합의서 쓰고 끝낸 일을 다시 꺼내서 “3,200만 원 돌려달라”고 소송을 낸 거죠. 박 씨는 너무 놀라서 바로 저희 이현에 상담을 요청하셨어요.
법원의 판결 “이미 끝난 이주자택지 전매계약, 되살릴 수 없다”
재판 결과는 명확했어요.
법원은 “3억 6천만 원은 전매계약 해지를 위한 최종 정산금”이라고 봤고, 둘이 작성한 사건확인서(합의서)에도 “모든 권리·의무 관계는 종료된다”고 적혀 있었기 때문에 이 씨가 더 이상 부당이득을 주장할 여지가 없다고 판단했어요. 결국 법원은 박 씨의 주장을 인정해준거에요.
이 사건이 뒤집힐 뻔한 순간들. 솔직히 이 사건, 겉으로 보면 “합의서 있으니까 당연한 결과” 같잖아요?
근데 실제 재판은 절대 그렇지 않아요. 이 씨 측 변호사는 이런 식으로 주장했거든요.
“전매계약 자체가 무효 → 위약금도 무효 → 돌려줘라”
“합의할 때 법을 잘 몰랐다 → 착오다 → 합의도 유효하지 않다”
“3억 지급 과정에서 착오가 있었다”
이걸 그대로 두면, 법원이 일부라도 받아들일 가능성이 있었어요.
깔끔하게 완벽한 승소로 이끈 이현의 전략
1) ‘사건확인서(합의서)’를 단순한 종이가 아닌 ‘법률행위’로 격상시켰다
사람들이 흔히 합의서를 가볍게 보는데, 합의서는 해석에 따라 계약보다 더 강한 효력을 가질 때가 있어요.
원고 측은 합의서를 이렇게 공격했습니다.
“법을 잘 몰라서 쓴 거다”
“당시 상황을 충분히 이해하지 못했다”
“위약금이 무효니까, 합의도 무효다”
그래서 저는 합의서를 단순 문서가 아니라 분쟁 종결을 위한 ‘포괄적, 최종적 합의’라는 점을 분명히 했어요.
다시 말해,
“이 합의서 자체가 새로운 계약이다. 이미 기존 계약의 모든 권리·의무를 대체했다.”
라고 법리적으로 구조를 재설계한 거죠. 이게 법원에게 잘 먹혔습니다. 판결문에서 법원이 가장 핵심 근거로 삼은 부분도 바로 이 지점이었어요.
2) ‘부당이득’이라는 프레임을 하나씩 해체했다
부당이득은 논리만 잘 짜면 상대방이 실제로 돈을 갖고 있는 이상 꽤 그럴듯한 주장으로 들립니다. 그래서 저는 부당이득 4요건을 하나씩 분해해서 원고 주장을 모두 무력화했어요.
1. 이익 존재 여부 → 있음
상대방의 손해 → 불명확
이익과 손해의 인과관계 → 불명확
법률상 원인의 부존재 → 여기서 완전 붕괴
여기서 핵심은 마지막 4번이에요.
“합의해지라는 명확한 법률상 원인이 존재한다.”
이 논리를 구조적으로 쌓아 올려서 부당이득 주장을 뿌리부터 잘라냈어요.
3) 이 씨의 ‘착오 주장’을 법리적으로 완전히 봉쇄
이 씨는 이렇게 주장했어요.
“당시 위약금이 유효한 줄 알고 합의서를 썼다.”
“결과적으로 위약금이 무효라면 나는 착오에 빠져 합의한 것이므로 합의는 무효다.”
이걸 일반인이 들으면 “음… 그럴 수도 있나?” 하고 고개를 끄덕일 수도 있어요. 그래서 저는 재판에서 이렇게 정리했습니다.
“착오는 계약 자체를 부정하는 중요한 착오일 때만 인정된다. 하지만 이 사건의 경우 착오는 ‘합의하게 된 사유’일 뿐, 이미 체결된 합의 자체에는 영향을 주지 않는다.”
즉,
법률의 해석을 잘못한 것
위약금의 효력을 잘못 이해한 것
이런 건 ‘동기의 착오’이고, 법률행위를 취소할 수 있는 ‘내용의 중요 부분의 착오’가 아니라는 점을 판례와 함께 명확히 제시했어요.
원고 측 주장이 이 대목에서 완전히 힘을 잃었고 재판의 흐름이 여기서 사실상 끝났습니다.
4) 판결문이 ‘피고 전부승소’로 깔끔하게 나오도록 판사 설득
변호사의 능력은 단순히 “이긴다/진다” 문제가 아니라 판사가 어떤 이유로 판결을 하게 만드는지에 달려 있어요.
그래서 저는 재판 마지막 단계에서 판사가 쉽게, 확실하게 판단할 수 있도록 쟁점을 정리해 판결 구조까지 설계했습니다.
이 사건의 본질은 전매계약 무효 여부가 아니다
합의해지의 법률행위가 최종적 지위를 가진다
합의 당시의 착오는 법적 효력에 영향을 미치지 않는다
부당이득 요건은 법률상 원인의 부존재에서 이미 충족되지 않는다
금액 계산도 이미 정산과정에서 모두 종료되었다
판사는 이 구조 그대로 따라가며 원고의 청구 전부 기각 판결을 내렸습니다.
5) 소송비용까지 챙겼다
판결만 이기는 게 끝이 아니죠. 저는 박 씨가 소송비용액 확정 신청을 통해 들인 비용까지 회수할 수 있도록 후속 절차까지 진행했습니다. 법원은 박 씨는 소송비용을 전액을 받을 수 있도록 확정했어요.
변호사가 없었다면, 박 씨는 어떤 불이익을 받았을까?
솔직히 말하면, 박 씨 혼자 재판했다면 지는 게 더 자연스러웠을 수도 있어요.
왜냐면…
이주자택지 전매는 구조가 복잡하고
법리도 난이도가 높은 편이고
부당이득이라는 게 얼핏 들으면 더 그럴듯해 보이기 때문이에요.
특히 이 씨가 주장한 200만 원 초과지급 부분은 재판에서 조금만 대응이 약했어도 “일부 인정” 판결이 나왔을 수도 있었어요. 그리고 혹시라도 위약금 3,000만 원까지 인정됐다면?
박 씨는 몇 년 지난 뒤 갑자기 수천만 원을 뜯기는 상황이 됐을 거예요. 게다가 소송비용까지 떠안았겠죠.
💡 이주자택지 정산금 분쟁, 변호사가 알려주는 원인·쟁점·해결 가이드
자주 묻는 질문
Q. 합의서 쓰고 계약 끝냈는데, 그래도 법적으로 시비 걸 수 있나요?
네. 소송을 제기하는 것 자체는 누구나 할 수 있어요.
중요한 건 법원이 받아들이느냐인데, 이번 사건처럼 합의서의 법적 효력을 잘 설명하면 충분히 방어할 수 있어요.
Q. “합의할 때 법을 잘 몰랐어요”라고 주장하면 합의가 무효가 되나요?
보통은 안 됩니다.
상대방이 속였거나 강요했거나, 합의 내용이 현저히 불공정한 경우가 아니면 뒤집기 어려워요.
Q. 전매계약 해지할 때 미리 준비해야 할 건 뭔가요?
4가지는 꼭 챙기세요.
금전거래 내역 정리
합의서 문구 꼼꼼하게
추후 이의제기 금지 조항
가능하면 그 단계에서 변호사 검토
Q. 합의서를 이미 썼는데 내용이 부족한 것 같아요. 지금이라도 수정할 수 있나요?
가능한 경우도 있지만, 대부분은 상대방 동의가 필요해요. 우선 기존 합의서가 실제로 위험한지부터 진단받는 게 먼저예요.
박 씨 사건을 겪으면서 다시 한 번 느꼈어요.
끝냈다고 믿는 순간, 진짜 위험이 시작될 수도 있다.
전매계약, 이주자택지, 분양권 같은 건 계약도 복잡하고 정산 구조도 복잡해서 몇 년 뒤 갑자기 분쟁이 터지는 일이 정말 많아요.
만약 지금, 예전에 해지했던 전매계약 때문에 상대방이 “돈 돌려달라”고 주장한다면, 혼자 고민하지 마세요.
그때 작성했던 합의서 한 장이 당신을 지켜줄 가장 큰 무기일 수 있어요. 그걸 법적으로 어떻게 방패로 만들지는, 전문가가 도와드릴 수 있습니다.