집값 올랐다고 계약 파기하는 매도인? 부동산 처분금지 가처분으로 막는 법

집값 올랐다고 계약 파기하는 매도인, 법으로 막을 수 있습니다. 중도금까지 냈는데 "배액배상 줄 테니 계약 취소하자"는 말 들었다면?

부동산 처분금지 가처분으로 제3자 매각을 차단하고 소유권을 확보하세요. 신청 방법부터 담보금 절감 전략까지 실전 가이드를 정리했습니다.

"죄송한데, 매매대금 못 올려주면 계약 취소합시다."

인터넷을 뒤져보니 "부동산 처분금지 가처분"이라는 말이 나오는데, 정확히 뭔지, 어떻게 신청하는지, 비용은 얼마나 드는지 명확하지 않습니다.

"이거 지금 안 걸면 내 집 날아가는 건가요?"

네, 맞습니다.

그리고 그걸 법적으로 막는 유일한 수단이 부동산 처분금지 가처분입니다.

부동산 처분금지 가처분이란?

부동산 처분금지 가처분은 민사집행법에 근거한 보전처분으로, 분쟁 중인 부동산을 임의로 처분하지 못하도록 법원이 등기부에 제한을 걸어놓는 제도입니다.

쉽게 말해,

• 매도인이 다른 매수인에게 팔려고 해도 → 가처분 채권자 우선 (등기해도 말소됨)

• 매도인이 근저당 설정하려고 해도 → 못 합니다 (담보 제공 불가)

• 제3자가 먼저 계약해도 → 소용없습니다 (가처분 등기가 우선)

더 쉽게 말하면,

가처분 등기 = “이 집은 주인 싸움 중입니다”라는 경고 표시

👉 부동산 이중매매, 등기 넘어갔어도 집 찾아오는 법

언제 필요할까?

✅ 매매계약 체결 후 집값이 급등해 매도인이 태도 변화

"계약금 2배 줄게", "더 높은 가격에 팔고 싶다"는 말이 나왔다면 즉시 신청

✅ 매도인이 연락을 끊거나 잔금 계좌를 폐쇄

카톡 차단, 전화 불통, 중개사를 통해 "다른 매수인 알아봐 달라"는 말이 들렸다면

✅ 중도금까지 지급했는데 매도인이 계약 이행을 거부

"이행착수" 완료 상태에서 매도인의 일방적 계약 파기 시도

✅ 제3자가 더 높은 가격에 매수 의사를 밝힌 정황 포착

부동산 앱 열람, 중개사무소 방문, 등기부등본 발급 등의 징후

매도인이 배액배상 하면 끝인가요? 법적 쟁점 3가지

쟁점 1: 이행착수 여부

민법 제565조에 따르면, 이행에 착수하기 전이라면 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.

하지만 이행 착수 이후라면?

→ 배액배상으로 일방적 해제 불가

→ 매수인은 계약 이행 강제 청구 가능

✅ 이행 착수의 기준

• 중도금을 한 푼이라도 지급 → 이행 착수로 인정될 가능성 높음

• 매도인이 명도(이사) 준비 시작 → 이행 착수

• 잔금일 임박해 등기 서류 준비 → 이행 착수

쟁점 2: 먼저 등기하는 사람이 주인

“내가 먼저 계약했으니까, 다른 사람이 나중에 끼어들어도 내가 우선 아닌가요?”

안타깝지만 아닙니다. 많은 분들이 착각하는 부분이죠.

대한민국 민법에서는 부동산 매매 계약만으로는 소유권이 이전되지 않습니다. 반드시 등기부에 소유자로 등재되어야 소유권을 취득합니다. (민법 제186조)

즉, 매도인이 당신 몰래 다른 매수인과 계약하고, 그 사람 앞으로 소유권 이전 등기를 먼저 완료하면 원칙적으로 제 3자가 소유권을 취득합니다.

단, 예외가 하나 있습니다.

부동산 처분금지 가처분 등기가 먼저 올라가 있으면, 나중에 누군가 그 집을 사서 등기를 받더라도 "언제든 집을 빼앗길 수 있다"는 뜻입니다.

왜냐하면 당신이 법원에 소송을 걸어서 이기면, 그 사람의 등기는 지워지고 당신 앞으로 넘어오기 때문입니다.

그래서 가처분 등기가 걸린 집은 아무도 안 삽니다.

매도인이 아무리 "싸게 줄게", "빨리 계약하자"고 해도, 나중에 소송 걸려서 집을 빼앗길 위험이 있는데 누가 사겠습니까?

결국 매도인은 당신에게 팔 수밖에 없게 됩니다.

쟁점 3: 부동산 처분금지 가처분 vs 본안소송

많은 분들이 오해하는 부분이 있습니다.

"가처분만 걸면 자동으로 내 집이 되는 거 아닌가요?"

아닙니다.

• 부동산 처분금지 가처분 = 매도인이 다른 사람한테 못 팔게 묶어놓는 응급 조치

• 본안소송(소유권이전등기청구) = 법원이 "매도인은 매수인에게 등기를 넘겨라"고 판결하는 본 재판

두 가지를 동시에 진행해야 합니다.

부동산 처분금지 가처분 신청 방법 – 단계별 실전 가이드

Step 1: 필수 서류 체크리스트

① 권리 증명 자료

• 매매계약서 원본

• 계약금·중도금 송금 증빙 (통장 사본, 이체 확인증)

• 등기부등본 (현재 소유자 확인용)

② "이행착수" 입증 자료

• 중도금 지급 완료 증빙

• 매도인의 명도 준비 증빙 (이사 공고, 이삿짐 견적서)

• 잔금 지급 준비 증빙 (대출 승인서, 잔금 계좌 개설 증빙)

③ 매도인의 계약 파기 의도 증거

• 카톡, 문자 메시지 전체 캡처 ("배액배상 줄게", "다른 곳에 팔겠다" 등)

• 중개사와의 통화 녹음 (법적 효력 있으려면 "녹음한다" 고지 필요)

• 잔금 계좌 폐쇄 확인 (은행 공문 또는 캡처)

④ 시세 상승 자료

• 국토부 실거래가 공개 시스템

• 네이버/호갱노노 등 부동산 앱 시세 그래프

• 같은 평형대 최근 3개월 거래가

Step 2: 부동산 소재지 관할 지방법원에 가처분 신청

예를 들어, 동탄 아파트 때문에 문제가 생겼다? 관할 지방법원은 수원지방법원이기 때문에, 수원지법에 가처분 신청을 해야 합니다. 신청서는 아래와 같은 내용으로 구성돼요.

가. 신청 취지

"채무자(매도인)는 별지 목록 기재 부동산에 관하여 제3자와의 사이에 매매, 증여, 담보권 설정, 기타 일체의 처분행위를 하여서는 아니 된다."

나. 신청 이유 (소명 사항)

• 매매계약의 유효성 및 이행 착수 사실

• 매도인의 계약 파기 의도 및 제3자 처분 위험

• 시세 급등으로 인한 매도인의 배신 가능성

• 보전의 필요성 (실거주 목적, 전세 해지 등 돌이킬 수 없는 조치 완료)

다. 소명 자료 첨부 위 Step 1에서 준비한 모든 서류를 증거로 제출

Step 3: 부동산 처분금지 가처분 담보금

법원은 가처분 인용 시 담보 제공을 조건으로 합니다. 나중에 본안소송에서 지면, 매도인이 입은 손해를 보상해야 하기 때문이에요.

✅ 일반적인 담보금 수준

TIP: 부동산 처분금지 가처분 담보금을 낮추는 방법

① 보전의 필요성을 극대화

• 실거주 목적임을 강조 (전세 해지 증빙, 자녀 전학 서류)

• 투자가 아닌 생활 터전임을 부각

② 권리의 소명을 확실히

• 중도금까지 지급 완료 → 거의 확실하게 이행될 계약임을 입증

• 매도인의 명백한 계약 위반 증거 제시

③ 담보 제공 능력 소명서 제출

• 담보금을 너무 높게 책정하면 권리 구제가 불가능하다는 내용의 의견서

  신청인은 매수 대금 마련으로 이미 자금 여력이 없으며, 과도한 담보금 책정은 사실상 권리 행사 불가능하다

Step 4: 부동산 처분금지 가처분 기간 – 얼마나 걸리나요?

신청 → 등기까지 평균 기간

• 서류 준비: 1~3일

• 법원 신청: 1일

• 법원 심사: 3일 내 결정도 가능

• 담보 공탁: 1~2일

• 등기 촉탁: 1~3일

→ 총 소요 기간: 7~14일 (긴급 시 5일 내 가능)

긴급 처리가 필요한 경우

• 매도인이 이미 제3자와 계약 체결 임박

• 등기 이전이 며칠 내 예정된 경우

긴급 처리 필요성을 소명하여 법원에 속행 기일 없이 즉시 결정 요청 가능

가처분만 걸고 방치하면 안 되는 이유

부동산 처분금지 가처분은 임시 조치일 뿐입니다. 근본적으로 소유권을 확보하려면 소유권이전등기청구 본안소송을 제기해야 합니다.

법적으로는 가처분 후 3년 이내에 본안소송을 하면 되지만, 매도인이 제소명령을 신청할 수 있으므로 실무적으로는 가처분 신청 직후 즉시 본안소송을 제기하는 것이 안전합니다. 이행착수 후 매도인이 계약 이행을 거부하는 것은 채무불이행에 해당하므로, 법원은 매도인의 의사와 무관하게 소유권 이전을 명령할 수 있습니다.

👉 가압류만 걸어두고 소송 안 함, 채무자가 강제로 가압류 푸는 '제소명령' 전략

본안소송 전략: 소유권이전등기청구소송

청구 취지

"피고(매도인)는 원고(매수인)에게 이 사건 부동산의 소유권 이전 등기를 이행하라"

승소 시 효과

• 판결문만으로 등기소에서 단독 등기 가능

• 매도인의 협조 불필요

• 강제집행 가능

승소 가능성

• 중도금까지 지급 + 잔금 지급 준비 완료 → 80% 이상

• 매도인의 명백한 계약 위반 증거 확보 → 90% 이상

그냥 배액배상 받고 다른 집 알아보는 게 낫지 않나요?

많은 분들이 이렇게 고민하십니다. 하지만 현실적으로 따져보면 이 또한 쉬운 일은 아닙니다. 아이가 있다면 더욱이요.

① 같은 조건의 집을 못 찾습니다 6개월 전 9억 → 현재 11억이라면, 같은 동네에서 9억짜리는 없습니다.

② 이미 발생한 비용

• 전세 해지 위약금

• 자녀 전학 비용 (학원 등록금 등)

• 대출 관련 비용

• 심리적 스트레스

③ 다시 집 구하는 동안 시세는 더 오릅니다 배액배상금 받고 3~6개월 알아보는 동안 → 시세 또 상승

이런 이유들로 비슷한 조건의 집을 찾는 게 쉽지 않습니다.

'그 집'이 필요하다면, 부동산 처분금지 가처분으로 확보하세요.

계약 후 중도금까지 납입했다는 건 명백하게 나에게 권리가 있다는 걸 의미합니다.

부동산 처분금지 가처분 Q&A

Q1. 부동산 처분금지 가처분 걸면 매도인이 더 화내서 끝까지 안 팔려고 하지 않나요?

A. 그래서 본안소송을 병행하는 겁니다.

매도인의 감정적 반발과 무관하게 법적 권리를 확보할 수 있습니다.

부동산 처분금지 가처분은 제3자 매각을 막는 임시 조치이고, 동시에 제기하는 소유권이전등기청구 본안소송에서 승소하면 매도인의 의사와 상관없이 법원 판결문만으로 강제 등기가 가능합니다.

실제로 매도인이 끝까지 거부하더라도 법원 판결이 확정되면 등기소에 판결문을 제출하는 것만으로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

Q2. 부동산 처분금지 가처분 비용은 총 얼마나 드나요?

A. 부동산 처분금지 가처분 비용은 케이스마다 다르지만, 매매가 9억 원 기준으로 최소 5,000만 원에서 최대 3억 원 수준입니다.

가장 큰 변수는 법원이 책정하는 담보금으로, 권리 소명이 확실하고 실거주 목적일수록 낮게 책정됩니다(5~10%).

담보금은 본안소송에서 승소하고 별도의 담보취소 결정을 받으면 반환받을 수 있습니다.

다만 가처분이 부당한 것으로 판명되면 매도인의 손해배상에 충당될 수 있습니다.

세부 비용 항목:

• 인지대: 약 50만 원 (매매가에 비례)

• 송달료: 5~10만 원

• 담보금: 매매가의 5~30% (4,500만 원 ~ 2억 7천만 원)

• 변호사 비용: 500만 원 ~ 1,500만 원 (가처분+본안소송 포함)

Q3. 중도금을 안 냈는데도 부동산 처분금지 가처분 가능한가요?

A. 법적으로는 가능하지만 승소 가능성이 현저히 낮아집니다.

중도금 미지급은 법적으로 ‘이행 미착수’ 상태로 해석되며, 이 경우 매도인은 민법 제565조에 따라 계약금의 배액을 상환하고 적법하게 계약을 해제할 수 있기 때문입니다.

다만 잔금일이 임박했고 매수인이 대출 승인을 완료하는 등 잔금 지급 준비를 객관적으로 입증할 수 있다면 예외적으로 ‘이행 착수’로 인정받을 가능성이 있습니다.

Q4. 제3자가 이미 계약금을 낸 상태에서 가처분을 걸어도 효과가 있나요?

A. 결론부터 말씀드리면, 제3자가 계약금만 낸 상태와 등기까지 마친 상태는 완전히 다릅니다.

가처분의 효과를 결정하는 핵심은 가처분 등기 vs 제3자의 소유권이전등기 중 어느 것이 먼저 등기부에 올라갔느냐입니다.

제3자가 계약금만 냈고 아직 등기는 안 받은 상태라면 가처분 등기를 얼른 하시면 됩니다.

이현의 전문 변호사 코멘트

지금 이 글을 읽으며 "담보금은 어떻게 마련하지? 본안소송은 이길 수 있을까?" 고민하고 계신다면, 그 고민의 시간이 곧 매도인이 다른 매수인을 찾는 시간입니다.

실제로 상담하러 오신 분들 중 이렇게 얘기하시는 분들이 종종 있어요.

"인터넷만 보다가 2주를 날렸고, 그 사이 매도인이 다른 사람과 계약했다"

부동산 처분금지 가처분은 속도 싸움입니다.

• 법적 근거 검토

• 소명 자료 확보

• 담보금 전략 수립

• 본안소송 방향 설계

실제로 저희도 상담 중 긴급하다는 것을 파악하면 바로 가처분 신청부터 들어가고 소송을 준비합니다. 앉아서 혼자 고민하는 건 크게 의미가 없습니다.

저희가 아니어도 상관없으니, 이 글을 읽고 내 상황과 비슷하다고 느끼셨다면 최대한 빨리 변호사와 상의해보시길 바랍니다.