부동산 이중매매, 등기 넘어갔어도 집 찾아오는 법
중도금까지 넣었는데 집주인이 딴 사람에게 팔았다?
"분명 중도금까지 입금했는데... 등기부등본을 떼보니 주인이 바뀌어 있습니다. 제 집, 이대로 날리는 건가요?"
지금 아마 하늘이 무너지는 기분이실 겁니다.
평생 모은 돈으로 계약한 내 집이, 집주인의 욕심 때문에 하루아침에 남의 소유가 되어버린 상황.
분노보다 앞서는 것은 내가 입금한 수억 원은 안전한가, 그리고 지금이라도 저 집을 찾아올 방법은 없는가에 대한 두려움일 것입니다.
결론부터 말씀드립니다. 포기하기엔 이릅니다.
단순히 돈을 돌려받는 것을 넘어, 빼앗긴 소유권을 다시 가져올 수 있는 법적 전략은 분명 존재합니다.
부동산 분쟁 전문가로서, 당신이 지금 당장 해야 할 부동산 이중매매 대응책을 정리해 드립니다.
당신이 처한 단계는 어디입니까?
법적 대응은 당신이 얼마나 돈을 넣었는지에 따라 완전히 달라집니다. 이 기준을 명확히 해야 승산 없는 싸움을 피할 수 있습니다.
상황 1. 계약금만 지급한 상태
안타깝지만, 이 단계에서는 소유권을 강제로 가져오기 어렵습니다.
매도인은 계약금의 배액(2배)을 상환하고 언제든 계약을 해제할 수 있는 권한이 있기 때문입니다.
① 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
아파트를 6억 원에 매수하기로 하고, 계약금 6천만 원을 입금한 경우 집주인은 우리에게 1억 2천만원(계약금의 2배)을 주고 계약을 해제할 수 있습니다.
→ 만약 계약금 2배를 돌려주지 않는다면, 이렇게 해결하세요
상황 2. 중도금을 지급한 상태, 이 글은 바로 당신을 위한 것입니다.
중도금이 들어간 순간부터 매도인은 계약을 임의로 해제할 수 없습니다.
즉, 당신에게는 소유권을 넘겨받을 권리가 일부 생겼다는 뜻입니다.
소유권 탈환의 핵심 열쇠, 제3자의 적극 가담
이미 제3자(제2매수인) 앞으로 등기가 넘어갔다면, 단순히 매도인을 고소한다고 해서 등기가 저절로 당신에게 오지 않습니다.
의뢰인의 목적에 따라 집을 찾아오는 길과 돈(이익)을 챙기는 길은 법적 절차가 완전히 다릅니다.
이해하기 쉽게 정리해 드립니다.
🧑🏻⚖️ 공서양속에 반한다고 하려면, 다른 특별한 사정이 없는 한 상대방에게도 그러한 무효의 제재, 보다 실질적으로 말하면 나아가 그가 의도한 권리취득 자체의 좌절을 정당화할 만한 책임귀속사유가 있어야 한다. 제2의 양도채권자에게 그와 같은 사유가 있는지를 판단함에 있어서는, 그가 당해 계약의 성립과 내용에 어떠한 방식으로 관여하였는지(당원의 많은 재판례가 이 문제와 관련하여 제시한 “소유자의 배임행위에 적극 가담하였는지” 여부라는 기준은 대체로 이를 의미한다)를 일차적으로 고려할 수 있다.
대법원 2013. 10. 11. 선고 2013다52622 판결
무조건 저 집을 가져와야겠습니다 👉 필수 전략 : 채권자대위권
나(제1매수인): 제2매수인과는 아무런 계약 관계가 없어서, 직접 "등기 내놔"라고 할 권한이 없습니다.
집주인(매도인): 제2매수인에게 등기를 말소하라고 요구할 권리가 있지만, 둘은 한통속이라 움직이지 않습니다.
이때 사용하는 강력한 무기가 바로 채권자대위권입니다.
쉽게 말해, 집주인이 행사해야 할 권리를 내가 뺏어서 대신 행사하는 것입니다.
Step 1 (대위 행사): "집주인아, 네가 안 하니 내가 대신한다."라며 집주인의 자격으로 제2매수인의 등기를 말소시킵니다. (이때 등기는 다시 집주인 명의로 돌아옵니다.)
Step 2 (이전 등기): 집주인 명의로 돌아온 등기를, 원래 내 계약에 근거하여 나에게 이전해옵니다.
집은 포기할 테니, 오른 시세만큼 돈으로 주세요 👉 필수 전략: 대상청구권
만약 제2매수인이 정말로 모르고 샀거나, 이미 제3자에게 넘어가서 법적으로 집을 찾아오는 게 불가능해진 경우(이행 불능)라면 어떻게 해야 할까요?
낸 돈만 돌려받고 끝내기엔, 그사이 폭등한 집값이 너무 억울하실 겁니다.
이때는 단순히 손해배상을 청구하는 것보다 대상청구권을 검토해야 합니다.
개념: "집을 나에게 넘겨주는 게 불가능해졌으니, 그 집 대신 생긴 대신할 이익(대상)을 나에게 넘겨라!"
무엇을 뺏어오는가?: 집주인이 제2매수인에게 집을 팔면서 받은 매매대금(시세 차익 포함) 혹은 토지 수용 시 받은 보상금 등을 청구하는 것입니다.
예를 들어, 5억에 계약했던 집을 집주인이 딴 사람에게 8억에 팔아먹었다면?
대상청구권을 행사하여 내가 주기로 했던 5억을 공제하고, 차액 3억 원을 고스란히 내 몫으로 가져올 수 있습니다.
승소 사례로 보는 대응 전략
저희를 찾아오셨던 의뢰인 김 씨(가명, 40대)도 똑같은 상황이었습니다.
중도금을 넣고 잔금 날짜를 기다리던 중, 집값이 급등하자 집주인이 연락을 끊고 다른 사람에게 등기를 넘겨버린 것이었죠.
김 씨는 "이미 등기가 넘어갔으니 끝난 거 아니냐"며 울먹이셨습니다.
하지만 저희는 포기하지 않고 등기부와 주변 정황을 파헤쳤습니다.
증거 수집: 내용증명과 통화 녹취를 통해 제2매수인이 이미 계약된 사실을 알고도 매도인을 꼬드겨 매수를 진행했다는 정황(적극 가담)을 입증했습니다.
채권자대위권 행사
의뢰인은 아직 소유자가 아니므로 제2매수인을 직접 공격할 수 없습니다. 따라서 매도인의 권리를 대신 행사(대위)하여, 제2매수인의 등기를 말소시켰습니다.
결과
제2매수인의 등기는 원인 무효로 삭제되었고, 소유권은 매도인에게 복귀되었습니다.
그 즉시 우리는 매도인을 상대로 소유권 이전 등기를 완료하여 집을 찾아왔습니다.
지금 당장 당신이 해야 할 일
당장 내일이라도 제2매수인이 이 집을 또 다른 제3자에게 팔아버릴 수 있습니다. 그러면 정말로 찾기 힘들어집니다.
처분금지 가처분 신청 (즉시): 제2매수인이 집을 다른 곳에 팔지 못하도록 등기를 묶어두십시오. 이것이 골든타임을 지키는 첫 단추입니다.
증거 확보: 매도인과의 문자, 통화 내용 중 이미 계약된 것을 알면서도 팔았다는 취지의 발언이나 제2매수인의 개입 정황을 확보해야 합니다.
전문가 상담: 적극 가담을 입증하는 것은 고도의 법리적 싸움입니다. 일반적인 매매 무효 소송과는 접근 방식이 다릅니다.
부동산 이중매매는 매수인의 전 재산이 걸린 문제입니다.
설마 사기겠어?라고 방심하다가, 당신의 소중한 보금자리가 영영 사라질 수 있습니다.
현재 중도금을 입금한 상태라면 승산은 충분합니다.
다만, 제2매수인이 또다시 부동산을 처분하기 전에 가처분 신청부터 서둘러야 합니다.
불안해하지 마시고, 현재 가지고 계신 매매계약서와 이체 내역을 준비해 저희에게 보여주십시오.
엉킨 실타래를 풀고 당신의 권리를 되찾는 길을 제가 직접 열어드리겠습니다.