부동산 계약금 계약 파기·위약금 분쟁 이렇게 해결하세요
아파트 매매 계약을 체결하고 계약금까지 지급했는데 예상치 못한 일로 계약을 취소하는일, 생각보다 많습니다. 임대인에게 사정을 설명하니 다행스럽게도 위약금 없이 계약금을 다 돌려준다고 하죠. 하지만 막상 계약금 받는 날에는 돌변하며 계약금을 다 돌려주지 못한다고 하면서 오히려 추가 배상금을 요구하는 이 상황에서 어떻게 해야할까요? 임대인의 강경한 태도에 정말 배상금까지 물어야하나..하고 생각이 드실텐데요.
만약 임대인에게 위약금은 물론 추가 배상금까지 요구를 받았다면 끝까지 읽으시길 바랍니다.
부동산 계약금의 법적 의미
부동산 계약에서 ‘계약금’은 단순히 예약금이 아닙니다.
민법 제565조에 따르면, 계약금은 계약의 해제권을 보증하는 역할을 합니다.
즉,
매수인(구매자)이 계약을 파기하면 → 계약금을 포기해야 하고,
매도인(판매자)이 파기하면 → 계약금의 2배를 배상해야 합니다.
다만, 이는 ‘계약이 본격적으로 이행되기 전’ 즉, 당사자 일방이 계약 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. '이행 착수'란 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 계약 이행행위의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 한 경우를 말하며, 단순한 이행 준비만으로는 부족합니다. 중도금 지급은 이행 착수의 중요한 판단 기준이 되지만, 반드시 중도금 지급만으로 이행 착수가 인정되는 것은 아닙니다
계약 파기는 언제 가능한가?
계약 파기(해제)는 아무 때나 가능한 게 아닙니다. 다음과 같은 경우에만 인정됩니다.
쌍방 합의에 의한 해제
→ 서로 합의해서 계약을 없던 일로 할 수 있습니다.
법정 해제사유 발생
→ 상대방이 계약을 지키지 않거나(예: 잔금일 미준수), 중요한 계약 조건을 위반했을 때 가능합니다.
계약금 해제권 행사
→ 중도금 전 단계에서만 가능하며, 계약금을 포기하거나 배액을 반환하는 방식으로 해제할 수 있습니다.
결국, 단순히 “사정이 생겨서 그만하고 싶다”는 이유로 일방적으로 파기하면 상대방에게 위약금이나 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.
계약 파기 시, 위약금은 언제 발생할까?
계약금은 특약이 없는 한 '해약금'의 성질을 가집니다. 다만, 당사자 사이에 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에는 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로 추정됩니다.
매수인이 계약을 해제하는 경우: 계약금을 포기하고 해제 가능
매도인이 계약을 해제하는 경우: 계약금의 배액을 상환하고 해제 가능
계약금을 위약금으로 하는 특약이 있는 경우, 그 계약금은 손해배상액의 예정으로 추정되며 실제 손해액과 관계없이 예정된 금액을 청구할 수 있습니다. 다만, 예정액이 부당히 과다한 경우 법원은 이를 감액할 수 있습니다.
위약금 특약이 없는 경우에는 계약금은 해약금으로서의 성질만 가지므로, 계약 해제 시 계약금 포기 또는 배액 상환으로 처리되며, 별도로 손해배상을 청구하려면 실제 손해를 입증해야 합니다
가계약금을 냈는데, 본계약 전이면 마음대로 취소해도 되나요?
가계약의 효력은 계약서 내용에 따라 달라집니다. 단순히 ‘예약금’ 수준이라면 본계약을 체결하지 않아도 법적 책임이 크지 않지만, 매매금액·조건 등이 구체적으로 정해졌다면
가계약도 본계약과 동일한 효력이 인정될 수 있습니다. 따라서 “가계약이라 괜찮겠지”라는 생각은 위험합니다.
가계약 단계라도 반드시 계약금 반환 조건과 특약 문구를 확인해야 합니다.
✍️ 분위기 휩쓸려 계약했는데 초치기분양 해지할 수 있을까?
부동산 계약금을 돌려받기로 ‘합의’했는데, 매도인이 말을 바꾼다면?
이 부분이 실제 분쟁에서 가장 많이 문제가 됩니다. 처음엔 “사정 이해하니 계약금 돌려드릴게요.” 했다가, 며칠 뒤 “생각해보니 중개사 수수료랑 손해가 있어서 다 못 돌려줘요.”라고 말을 바꾸는 경우죠.
이때 중요한 건 ‘합의 내용의 증거’입니다.
문자, 카카오톡, 이메일 등 서면 증거로 남겨두세요.
가능하다면 ‘계약 해제 합의서’를 간단히 작성하는 게 좋습니다.
매도인이 합의를 번복하거나 계약금 반환을 거부한다면, 내용증명을 통해 법적 절차로 대응할 수 있습니다.
위약금 외 ‘추가 손해배상’ 요구에 대한 법적 대응
상대방이 “이사비, 중개수수료, 기회비용까지 손해다”라며 추가 보상을 요구하는 경우, 법적으로는 손해 입증 책임이 매도인에게 있습니다.
즉,
구체적인 영수증이나 손해발생 근거가 없다면 인정되지 않습니다.
단순한 감정적 주장으로는 법적 손해배상 청구가 어렵습니다.
만약 상대방이 과도한 금액을 요구한다면,
“법적으로 인정될 수 있는 손해인지 따져보자”고 대응하시고, 가능하다면 변호사 상담을 통해 대응 문구를 정리하는 것이 좋습니다.
분쟁을 줄이기 위한 예방책
계약서 해제 조항을 꼼꼼히 확인
→ 계약금 반환·위약금 관련 문구를 명확히 하세요.
합의 시 반드시 서면으로 남기기
→ 문자나 카톡도 좋지만, 서면 합의서가 가장 안전합니다.
중개인을 통한 제3자 확인
→ 중개업소의 확인이나 중재가 분쟁 시 도움이 됩니다.
법률전문가 상담 후 조치
→ 특히 계약금 반환이나 손해배상 문제는 법률적으로 판단이 필요합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 부동산 계약금 파기 시 계약금 배액 상환은 필수인가요?
→ 민법 제565조에 따른 해약금 해제는 귀책사유와 무관하게 행사할 수 있는 권리입니다. 다만, 매도인이 해제하려면 계약금의 배액을 실제로 상환하거나 적어도 그 이행제공을 해야 합니다. 쌍방 합의에 의한 해제의 경우에는 당사자들이 자유롭게 조건을 정할 수 있으므로, 배액 반환 없이도 조정이 가능합니다.
Q2. 계약금 파기 후 재협상으로 원만한 해결이 가능한가요?
→ 가능합니다. 실무상 서로 일정 금액을 조정해 돌려주는 합의가 자주 이루어집니다. 이 경우 반드시 합의서 작성이 필요합니다.
Q3. 가계약과 본계약의 법적 차이는 무엇인가요?
→ ‘가계약’은 본계약 체결을 전제로 한 예약 성격이므로, 명확한 조건이 정해지지 않았다면 본계약과 같은 효력이 발생하지 않을 수도 있습니다. 다만 가계약금의 규모나 계약 내용에 따라 법적 효력이 인정된 사례도 있으므로 주의가 필요합니다.
부동산 계약 파기 시, 사람들이 자주 하는 실수
아파트 매매 계약을 체결하고 계약금까지 지급했는데, 개인 사정으로 계약을 취소해야 하는 상황이 생겼나요?
매도인에게 계약 해제 의사를 밝혔더니 "계약금 전액을 돌려드릴 수 없다", "중개수수료와 기회손실 등 추가 비용을 보상해야 한다"는 주장을 듣고 당황하셨을 겁니다.
분명 계약금을 포기하면 계약을 해제할 수 있다고 알고 있었는데, 갑자기 추가 비용까지 요구받으니 불안하고 억울한 마음이 드실 거예요.
"계약금만 포기하면 되는 게 아닌가요?" "매도인의 손해배상 청구, 꼭 응해야 하나요?" "계약서에 특약이 있으면 어떻게 되나요?"
이런 고민을 하고 계신다면, 이 글이 큰 도움이 될 것입니다.
부동산 매매는 큰돈을 들여서 하는 것이기 때문에 신중하게 매매를 결심했던만큼 파기를 하려고하면 머리가 지끈거릴만큼 복잡하게 다가올거에요. 게다가 위약금에 배상금까지 물으라는 매도인을 만난다면 더욱 심란해지죠. 그렇다고 해서 돈주고 끝낼 일이 아닙니다. 매도인이 추가 비용을 요구한다고 해서 지급할 의무가 없기 때문이에요. 하지만 혼자서 대응하기 벅찰 겁니다.
계약파기는 감정적인 문제로 변질되기 쉽기 때문에 이를 대신해줄 전문가가 필요합니다. 지금 부동산 계약 파기로 고민을 하고 있다면 전문가에게 도움을 요청하시길 바랍니다.