부동산 계약 파기, 매도인이 추가 손해배상 요구해도 응할 의무 없습니다
매도인이 갑자기 말을 바꿔서 "중개수수료, 이사비, 다른 매수자 놓친 손해까지 다 물어내라"고 압박하고 있다면, 우선 한숨 돌리시기 바랍니다.
위약금 특약이 없다면, 매수인의 책임은 계약금 포기로 끝납니다.
그 이상의 금액은 매도인이 직접 손해를 입증해야 받을 수 있고요.
처음엔 좋게 마무리하기로 했다가 며칠 만에 태도가 돌변하는 매도인들은 부동산 분쟁에서 흔합니다.
막막함과 억울함이 동시에 밀려오실 텐데, 보내달라는 대로 합의금을 송금하기 전에 잠시만 이 글을 읽어보시기 바랍니다.
매도인의 추가 손해배상 요구, 응할 의무가 없는 이유
먼저 확인할 것은 계약서에 위약금 특약이 있는지 여부입니다.
위약금 특약이 없다면 계약금은 해약금의 성질만 가집니다.
이 경우 매도인이 추가 손해배상을 받으려면 실제로 손해가 발생했다는 사실, 그리고 그 손해가 계약 해제로 인해 생겼다는 인과관계를 직접 증명해야 합니다.
영수증이나 다른 매수자와 작성한 계약서 같은 구체적인 자료가 없으면 인정되기 어렵죠. 매도인이 "중개수수료가 아깝다", "다른 사람한테 팔 수 있었는데 못 팔았다"는 식으로 말한다고 해도, 그것만으로는 청구 근거가 되지 않는다고 생각하시면 됩니다.
반대로 계약서에 "계약금을 위약금으로 한다"는 특약이 들어 있다면 상황이 달라집니다.
민법 제398조 제4항에 따라 계약금이 손해배상액의 예정으로 추정되어, 매도인은 실제 손해를 입증하지 않고도 약정 금액을 청구할 수 있습니다. 다만 그 금액이 부당하게 과다하다면 같은 조 제2항에 따라 법원이 직권으로 감액할 수 있습니다.
위약금 기준의 출발점, 민법 제565조
부동산 계약 파기 위약금 분쟁에서 가장 먼저 들여다봐야 할 조항은 민법 제565조로, 계약금이 교부된 경우 양 당사자에게 일정 시점까지 해제권을 보장하는 조항입니다.
매수인이 해제: 이미 지급한 계약금을 포기
매도인이 해제: 받은 계약금의 배액을 상환
이 권리는 "당사자 일방이 이행에 착수할 때까지"만 행사할 수 있습니다.
이행 착수란 외부에서 객관적으로 인식할 수 있는 이행행위나 그 전제행위를 말합니다. 단순한 준비 단계로는 부족하고, 보통 중도금 지급이 가장 명확한 기준선이 됩니다.
주의할 점은 계약금이 약정한 금액 전부 교부되어야 해약금 규정이 적용된다는 사실입니다.
일부만 송금된 상태라면 해약금 규정에 따른 해제 자체가 인정되지 않습니다.
매매와 전세, 어디까지 적용되는가
같은 부동산 계약금이라도 매매, 전세, 월세는 분쟁이 적용되는 구간이 다릅니다.
매매 계약
가장 전형적인 사례입니다. 계약서 작성과 계약금 송금이 끝났고 중도금 전 단계라면 민법 제565조가 그대로 적용됩니다. 매수인은 계약금 포기로, 매도인은 배액 상환으로 해제할 수 있습니다.
전세 계약
보증금 규모가 매매에 버금가다 보니 계약금도 적지 않은 금액입니다. 잔금 지급과 입주가 모두 이루어지지 않은 시점이라면 같은 법리가 적용됩니다.
임차인이 사정상 입주를 못 하게 됐다면 계약금 포기로 해제 가능하고, 임대인이 더 좋은 조건의 임차인을 찾았다며 일방적으로 해제하려면 배액을 반환해야 합니다.
월세 계약
계약 체결 직후 입주 전이라면 위 법리가 동일하게 적용됩니다. 다만 이미 입주한 상태에서 중간에 나가는 경우는 중도해지 영역이라 복비 부담, 보증금 반환 시점 같은 다른 쟁점이 추가됩니다.
이 부분은 👉월세 계약 중도해지 시 복비·보증금·관리비 처리 기준을 참고하세요.
가계약금은 다른가?
가계약은 본계약이 아니니까 마음만 바뀌면 가볍게 빠질 수 있다고 생각하시는 분이 많은데, 실제로는 그렇지 않습니다.
가계약의 효력은 그 내용이 얼마나 구체적인지에 달려 있습니다.
단순히 집을 잡아두는 돈이라며 소액을 보낸 정도면 본계약과 같은 효력이 인정되지 않을 수 있지만, 매매 대금, 잔금 일정, 특약 조건 등 본질적 사항에 대해 구체적인 합의가 있었다면 법원은 본계약으로 봅니다.
가계약금 자체에 해약금의 효력이 있는지도 따로 따져봐야 합니다.
대법원은 가계약금을 주고받았다는 사실만으로는 해약금 효력이 자동으로 생기지 않는다고 봅니다. "매수인이 가계약금을 포기하고 매도인이 배액을 돌려주면 계약을 없던 일로 한다"는 합의가 양 당사자 사이에 명확히 있었어야만 해약금으로 인정된다는 입장이죠(대법원 2021다248312 판결).
따라서 가계약금을 송금하기 전에 반환 조건을 문자나 계약서로 명확히 남겨두지 않으면, 나중에 돈을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.
합의했는데 매도인이 말을 바꿨다면
부동산 계약 파기 분쟁에서 가장 많이 부딪치는 지점입니다.
처음엔 사정 이해해요, 계약금 돌려드릴게요라고 했다가, 며칠 뒤에는 중개수수료랑 이사 준비비가 있어서 다 못 돌려준다고 말을 바꾸는 경우도 있고, 심한 경우에는 오히려 더 받아야겠다며 압박 수위를 높이기도 합니다.
충분히 화나고 당황스러운 상황이죠.
이런 다툼은 결국 누가 더 많은 증거를 들고 있느냐로 갈립니다.
카카오톡, 문자, 이메일 등 서면 증거는 빠짐없이 캡처하고 보관하세요.
가능하면 간단한 계약 해제 합의서를 작성해 양 당사자가 서명하는 것이 가장 안전합니다.
매도인이 합의를 번복하면 내용증명을 통해 합의 사실을 확인시키고 법적 절차를 예고할 수 있습니다.
특히 통화로만 약속받으셨다면 통화 직후 문자로 "오늘 통화에서 ○○ 부분 합의 확인 드립니다"라고 보내 텍스트 증거를 남겨두세요. 나중에 분쟁이 커졌을 때 이 한 통의 문자가 큰 역할을 합니다.
끝까지 안 되면, 소송 단계의 비용 부담
합의가 결렬되면 결국 법원으로 가야 합니다.
매수인 입장에서는 계약금 반환을 위한 부당이득반환 청구, 매도인 입장에서는 추가 손해배상 청구가 일반적입니다.
문제는 비용입니다.
청구 금액도 큰데 변호사 선임 비용까지 나갈 생각을 하니 막막하실 수 있습니다.
그래서 법무법인 이현은 외부 투자 기관과 협력해 소송금융, 즉 변호사비 지원 서비스를 운영하고 있습니다.
착수금 부담을 줄인 상태로 소송을 시작할 수 있고, 결과가 좋지 않더라도 별도의 상환 의무가 발생하지 않는 구조입니다.
다만, 그런만큼 모든 사건이 대상은 아니며 자체 심사를 거치게 됩니다.
비용 때문에 청구를 포기하고 계셨다면 사건이 소송금융 대상인지 검토받아 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q1. 매도인이 계약금을 돌려주지 않을 때, 내용증명만 보내면 되나요, 바로 소송을 가야 하나요?
내용증명을 먼저 보낸 뒤 반응을 보고 소송 여부를 결정하는 것이 일반적인 순서입니다. 내용증명은 그 자체로 법적 강제력은 없지만, 청구 의사와 청구 근거를 공식적으로 통지했다는 증거가 되어 추후 소송에서 활용됩니다.
매도인이 내용증명을 받고도 일정 기간 내 응하지 않거나 거부 의사를 명확히 한다면, 그때 부당이득반환 청구의 소를 제기하는데, 매도인이 자금을 빼돌릴 정황이 있다면 가압류를 먼저 신청하는 것이 안전합니다.
Q2. 위약금이 부당하게 과다해 보입니다. 감액 청구는 어떻게 하나요?
별도의 감액 신청 절차가 있는 것이 아니라, 매도인이 위약금 지급을 청구한 소송에서 매수인이 항변으로 감액을 주장하는 방식입니다.
법원은 민법 제398조 제2항에 따라 직권으로도 감액할 수 있습니다. 판단 기준은 거래의 성격, 계약 진행 정도, 매도인이 실제로 입은 손해 규모, 매수인의 귀책 정도 등을 종합합니다.
통상 계약금 전액이 위약금으로 약정되어 있고 계약 초기에 해제된 경우, 감액 가능성이 상대적으로 높습니다.
Q3. 계약금 반환을 청구할 수 있는 기간에 제한이 있나요?
있습니다. 계약 해제 후 계약금 반환 청구권은 민법상 원상회복청구권의 성격을 가지며, 민사 거래의 경우 소멸시효는 10년입니다. 기산점은 계약이 해제된 시점입니다.
다만 양 당사자가 사업자로서 상행위에 해당하는 거래라면 상사시효 5년이 적용될 수 있습니다.
시효가 임박했다면 소를 제기해 시효를 중단시킬 수 있습니다.
지금 당장 해야 할 일
매도인과 주고받은 문자, 카톡, 통화 내용을 시간순으로 정리해 두세요.
특히 합의가 한 번이라도 오갔다면 그 기록 자체가 무기입니다.
그리고 매도인이 보낸 추가 배상 요구의 근거가 무엇인지 한 줄씩 확인해 보시기 바랍니다. 근거 없는 청구라면 응할 이유가 없습니다.
매도인의 강경한 태도에 흔들리지 마시고, 송금 버튼을 누르기 전에 한 번 더 검토받아 보시기 바랍니다.