계약해제 vs 해지, 단어 하나 차이로 이자 5% 날립니다. 부동산/공사 분쟁 필독

매매계약, 해지한다고 하면 손해 봅니다.

"잔금 날짜는 지났는데, 상대방이 등기 서류를 안 줍니다. 제 돈 다 날리는 거 아닌가요?"

지금 이 글을 읽고 계신다면, 평생 모은 돈으로 내 집, 내 상가를 마련하려다 소유권 이전 등기라는 마지막 관문 앞에서 날벼락을 맞은 심정이실 겁니다.

매도인이 갑자기 "압류가 들어왔다", "서류 준비가 늦어진다"며 차일피일 미루고만 있다면, 불안감은 극에 달할 수밖에 없습니다.

당장이라도 계약 다 때려치우고 내 돈 내놔!"라고 소리치고 싶으시겠지만, 잠시만 멈추십시오.

법률적으로 "계약을 끝내는 말"을 잘못 선택하면, 돌려받을 수 있는 돈의 액수가 천지 차이로 달라집니다.

오늘은 의뢰인분들이 가장 많이 실수하시는 계약 해제와 해지의 차이, 그리고 등기 문제 발생 시 대처법을 확실하게 정리해 드립니다.

해지 vs 해제, 중학생도 이해하는 계약 탈출법

3초 만에 이해하는 핵심 차이, 타임머신 vs 정지 버튼

법전을 뒤적거릴 필요 없습니다. 딱 두 가지만 기억하십시오.

① 해제= 타임머신 (처음으로 리셋)

• 의미: 계약을 맺기 전 상태로 시간을 되돌리는 것입니다.

• 효과: 계약은 처음부터 없었던 일이 됩니다. (소급효)

• 돈은?: 주고받은 게 있다면 100% 원상복구 해야 합니다. 받은 돈에 이자까지 쳐서 돌려줘야 합니다. (원상회복 의무, 민법 제548조)

• 언제 쓰나?: 아파트 매매 계약, 중고차 거래 등 한 번에 끝나는 거래에서 물건이나 돈이 오가지 못했을 때.

② 해지= 정지 버튼 (여기서 스톱)

• 의미: 지금까지의 계약은 인정하고, 앞으로의 계약만 멈추는 것입니다.

• 효과: 과거는 묻지 않고, 미래를 없앱니다. (장래효, 민법 제550조)

• 돈은?: 이미 이용한 서비스 값은 내고, 남은 기간에 대한 돈만 정산합니다.

• 언제 쓰나?: 헬스장, 인터넷 약정, 월세 계약 등 계속 이어지는 서비스를 그만두고 싶을 때.

부동산 매매계약에서는 대부분 해제해야 합니다.

많은 분들이 계약을 파기할 때 습관적으로 "계약 해지하겠습니다"라고 말씀하십니다.

하지만 부동산 매매 계약에서 돈을 전부 돌려받으려면 해지가 아니라 '해제'를 주장하셔야 합니다.

💡법률 포인트

매도인의 잘못으로 계약을 해제해야, 여러분은 이미 지급한 계약금·중도금 원금은 물론, 돈을 지급한 날로부터 연 5%의 법정 이자까지 가산하여 청구할 수 있습니다. (민법 제548조)

부동산 계약에서 해지가 정답인 순간들

앞서 말씀드린 매매 계약에서는 돈을 다 돌려받기 위해 해제가 필수였습니다.

그렇다면 해지는 언제 쓰는 칼일까요?

부동산 실무에서 해지는 단발성 거래가 아니라, 시간이 흐르며 지속되는 계약(계속적 계약)을 끊어낼 때 사용합니다.

월세가 밀린 세입자를 내보낼 때, 임대차 계약 해지

집주인 입장에서 가장 많이 겪는 상황입니다. 세입자가 월세를 계속 내지 않을 때, 계약을 해제한다고 하면 과거에 잘 냈던 월세까지 다 돌려줘야 하는 논리적 모순이 생깁니다. 따라서 이때는 해지를 통보합니다.

• 핵심 포인트: 과거에 받은 월세는 집주인 소유로 확정하고, 내일부터 방 빼라고 요구하는 것입니다.

• 법적 기준 (민법 및 주택임대차보호법):

  • 주택: 2기(2달 치) 차임액 연체 시 즉시 해지 가능.

  • 상가: 3기(3달 치) 차임액 연체 시 즉시 해지 가능.

• 주의사항: '2기'란 연속될 필요 없이, 밀린 금액의 합계가 2달 치 월세분에 달하면 성립합니다.

자동 연장됐는데 묵시적 갱신 후 해지 통보

세입자분들이 가장 많이 검색하는 사례입니다.

전세 만기 때 서로 아무 말 없이 지나가서 계약이 자동 연장(묵시적 갱신)된 경우입니다.

이때 세입자는 언제든지 나간다고 말할 수 있는데, 이때 사용하는 단어가 해지 통고입니다.

• 핵심 포인트: 세입자가 "저 나갈게요(해지 통지)"라고 말한다고 해서 바로 효력이 생기지 않습니다.

• 골든타임(3개월): 집주인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다.

  • 즉, 오늘 통보했다고 내일 보증금을 바로 돌려받을 수 있는 게 아닙니다. 이 3개월간의 월세나 관리비 의무는 세입자에게 있습니다.

• 전략: 이사를 계획 중이라면, 내용증명이나 문자로 '해지 의사'를 명확히 남겨 증거를 확보하고, 그날부터 3개월 뒤를 이사 날짜로 잡아야 안전합니다.

공사가 엉망이라 업체를 자르고 싶어요, 공사 도급 계약 해지

인테리어 공사나 건물 신축 중에 시공사와 갈등이 생겨 계약을 파기하는 경우입니다.

공사가 50% 정도 진행된 상태에서 해제(원상회복)를 해버리면, 지어놓은 벽을 다 부수고 처음 빈터로 돌려놔야 한다는 뜻이 됩니다.

이는 사회적/경제적으로 엄청난 손실이죠.

• 핵심 포인트: 지금까지 공사한 부분(기성고)에 대한 돈은 정산해서 주고, 나머지 공사는 너랑 안 해라고 끊는 것이 해지입니다.

• 분쟁 요소: "어디까지 공사된 것으로 볼 것이냐(기성고율)"를 두고 다툼이 치열합니다.

  따라서 무작정 쫓아내기보다, 현장 사진과 전문가 감정을 통해 진행률을 확정 짓는 것이 우선입니다.

해제 vs 해지, 돈 계산할 때 천지 차이 납니다.

이 두 가지 차이를 모르면, 받을 돈은 못 받고, 안 줘도 될 돈을 토해내는 상황이 발생합니다.

결정적 차이, 받은 날로부터 이자를 쳐서 줘야 하는가?

가장 강력한 차이점은 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)에 숨어 있습니다.

• 해지: 이자 없음

  • 임대차 계약을 해지한다고 가정해 봅시다. 집주인이 보증금 1억 원을 돌려줄 때, 그동안 묵혀뒀던 이자를 붙여서 주나요? 아닙니다. 딱 원금 1억 원만 돌려줍니다. "앞으로의 계약"만 끊는 것이기 때문입니다.

• 해제 : 받은 날부터 연 5% 이자 가산 (필수)

  • 매매 계약이 무효화(해제)되면, 매도인은 단순히 받은 돈만 돌려주는 게 아닙니다.

  • "돈을 받은 그날부터" 돌려주는 날까지 연 5%의 법정 이자를 붙여서 줘야 합니다.

  • 왜? 계약이 처음부터 없었던 것이 되므로, 매도인이 그동안 내 돈을 들고 있었던 것 자체가 부당이득이 되기 때문입니다.

치명적 함정, 내가 사용한 대가를 물어내야 하는가?

반대로, 해제를 주장했다가 오히려 매수인(나)에게 불리하게 작용하는 경우도 있습니다.

바로 사용 이익 반환 문제입니다.

• 해지 (임대차 등):

  • 내가 그동안 집에서 살았던 것은 정당한 계약에 의한 것이므로, 과거에 낸 월세는 돌려받지 못하지만, 그렇다고 별도로 사용료를 토해낼 필요도 없습니다. 그냥 나가면 끝입니다.

• 해제 (매매 후 거주하다가 파기된 경우):

  • 만약 여러분이 잔금을 치르고 입주해서 1년을 살았는데, 뒤늦게 어떤 사유로 계약을 해제(원상복구)하게 되었다면?

  • 법원은 이렇게 판단합니다. "계약이 처음부터 없던 거라며? 그럼 당신은 남의 집에서 1년 동안 공짜로 산 거네? 1년 치 월세(사용 이익) 계산해서 집주인한테 돌려줘."

  • 즉, 매매 대금은 이자 쳐서 돌려받지만, 반대로 내가 살았던 기간의 월세 상당액은 공제당하게 됩니다.

사실 답은 정해져 있습니다.

사실 90% 이상의 계약은 해제와 해지가 법적으로 이미 명확히 갈려 있습니다.

여러분이 굳이 전략을 짤 필요도 없이, 법이 이건 해제야, 이건 해지야라고 정해두었기 때문입니다.

• 매매 계약 (아파트, 토지 등 1회성 거래): 무조건 해제입니다. (다 돌려받고 끝)

• 임대차 계약 (전월세 등 계속적 거래): 무조건 해지입니다. (살던 날까지 계산하고 끝)

전략적으로 두 가지를 통보해야 하는 결정적인 순간

하나의 계약에서 '해제'와 '해지'의 효과가 동시에 발생할 수는 없습니다.

타임머신을 타고 과거로 가면서, 동시에 현재에 머무를 수는 없으니까요.

하지만, 전략적으로 두 가지를 하나에 담아 통보해야 하는 결정적인 순간은 분명히 있습니다.

💡계약을 해제하려면 법적으로 매우 중대한 사유(이행불능, 핵심 의무 위반)가 있어야 합니다.

그런데 내가 보기엔 중대한데, 판사가 보기엔 "그 정도는 고쳐서 쓰면 되지 않느냐(경미한 하자)"라고 판단할 위험이 있습니다.

이때 무조건 해제야!라고만 주장하다가 법원에서 "해제 사유 안 됨"이라고 기각당하면, 계약은 여전히 유효한 상태가 되어버립니다. 이 리스크를 없애기 위해 보험을 드는 겁니다.

변호사들이 재판에서 쓰는 필살기인 주위적·예비적 청구 전략을 일반인이 내용증명에 응용하는 방법을 알려드립니다.

이 전략이 가장 많이 쓰이는 곳은 '짓다가 만' 현장들입니다.

상황: 인테리어 공사가 60% 진행됐는데, 자재도 엉망이고 공기도 계속 지연됨.

• 집주인 심정 (감정): "다 때려부수고 돈 다 돌려받고 싶다 (해제)."

• 법적 현실 (판례): "이미 바닥 공사한 건 부수면 사회적 낭비다. 지은 만큼은 돈 주고 나머지만 끊어라 (해지)."

이때 집주인이 해제 통보만 보냈다가 법원에서 패소하면, 공사 업체는 계약 안 끝났으니 잔금 내놔라고 역공을 합니다.

따라서 이때는 다음과 같이 양동 작전을 씁니다.

1. 주위적 청구 (해제 - 공격): "너희의 부실 시공이 너무 심각해서 건물을 아예 쓸 수가 없다. 싹 다 철거하고 원상회복(돈 다 내놔) 해라."

2. 예비적 청구 (해지 - 방어): "설령 싹 다 철거할 정도가 아니라고 하더라도, 신뢰가 깨졌으니 더 이상 공사 진행은 못 한다. 오늘부로 계약 해지하고 타절(정산)하자.

실전 테크닉, 내용증명에는 이렇게 쓰세요

만약 상대방의 반발이 예상되는 애매한 상황이라면, 내용증명에 아래와 같은 문구를 포함하는 것을 추천합니다

[통고서 문구 예시]

1. 귀하의 채무불이행(공사 지연, 등기 미이행 등)으로 인해 본 계약을해제(Rescission)함을 통보합니다. 이에 따라 지급받은 계약금 및 중도금 전액과 법정 이자를 7일 이내에 반환하십시오.

2. 만약 귀하가 위 해제 사유를 다투거나 법적으로 인정되지 않는 경우라 하더라도, 본 통지서는 귀하의 신뢰 훼손을 원인으로 하는 계약 해지의 의사표시를 포함하고 있습니다.

3. 따라서 어떤 경우라도 본 통지서 도달 즉시 계약의 효력은 소멸하며, 추가적인 업무 수행을 중단하시기 바랍니다.

이렇게 쓰면, 나중에 법정에서 "해제는 과했다"는 판결이 나와도, 적어도 해지는 된 것으로 인정받아 더 이상의 손해(공사비 증액 등)를 막을 수 있습니다.

전문가의 한 수가 필요한 순간

"해제"는 강력한 공격이고 "해지"는 최후의 방어입니다.

상대방의 잘못이 100% 명백하고 증거가 확실하다면 해제로 강하게 밀어붙여 이자 5%까지 받아내야 합니다.

하지만 조금이라도 다툼의 여지(쌍방 과실, 애매한 하자 등)가 있다면, 자칫 너무 많은 것을 포기해야 하는 싸움이 될 수 있습니다.

이때 해제 및 예비적 해지 통보를 통해 안전망을 구축하십시오.

지금 작성하시려는 내용증명이 해제을 노리는 것인지, 해지을 위한 것인지 판단이 서지 않으신다면, 섣불리 보냈다가 계약을 인정하는 꼴이 되지 않도록 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.

여러분의 상황에서 가장 돈을 많이 아끼고, 이자를 챙길 수 있는 최적의 문구를 제가 직접 다듬어 드리겠습니다.