노후 대비나 투자 목적으로 상가 분양을 받았는데 갑작스럽게 법이 바뀌어 장사를 할 수 없게 된다면 얼마나 막막할까요? 특히 편의점 창업을 목적으로 독점 호실을 계약했으나 지자체의 담배권 거리 제한 규정이 변경되어 담배 판매가 불가능해진다면 이는 단순한 투자 실패를 넘어 생존권이 달린 문제가 됩니다.
대다수 분양사나 시행사는 담배권 거리 규정이 바뀐 건 우리 책임이 아니다라며 계약 해제를 거부하고 오히려 계약금을 포기하라며 압박하곤 합니다. 하지만 절대 포기하지 마십시오. 오늘 소개해 드릴 사례는 갑작스러운 담배권 거리 규정 변경으로 인한 계약 해제 및 분양대금 전액 반환 승소 사례입니다.
편의점 독점이라 믿었는데, 담배권 거리가 50m에서 100m로 늘어나다
의뢰인 A 씨는 안정적인 임대 수익을 기대하며 신도시 내 상가를 분양받았습니다. 분양대행사는 해당 호실이 편의점 독점 자리라며 투자를 적극 권유했고 A 씨는 지인과 함께 공동 투자를 결심했습니다. 계약 당시 시행사와 작성한 업종지정 확약서에는 지정 업종이 편의점으로 명시되어 있었고 A 씨에게 가장 중요한 것은 담배권 확보였습니다. 당시 관할 구청의 담배소매인 지정 거리 기준은 50미터였기에 A 씨는 안심하고 계약금과 중도금을 납입했습니다.
하지만 1년 뒤, 청천벽력 같은 일이 발생했습니다. 관할 구청의 규칙이 개정되면서 담배권 거리 제한이 기존 50미터에서 100미터 이상으로 대폭 강화된 것입니다. 의뢰인이 서둘러 확인해 본 결과 분양받은 상가 주변에는 이미 담배권을 가진 다른 편의점이 영업 중이었고 그 거리는 약 90미터에 불과했습니다.
개정된 담배권 거리 100미터 기준을 적용하면 의뢰인의 상가에는 담배소매인 지정이 원천적으로 불가능해진 상황이었습니다. 주요 편의점 본사들 역시 담배권이 없으면 출점이 불가능하다며 입점을 거부했습니다. A 씨는 시행사 측에 거리 조정이나 호실 변경 또는 계약 해제를 요청했으나 시행사는 법령 변경은 매수인의 책임이라며 거부했고 오히려 잔금 미납 시 위약금을 몰수하겠다고 통보했습니다.
변호사의 조력: 담배권 거리 변경을 사정변경으로 입증하다
이 사건의 핵심은 담배권 거리 규정의 변경이 계약을 유지할 수 없을 만큼 중대한 사유인가를 법적으로 입증하는 것이었습니다. 시행사는 대형 로펌을 선임하여 계약서에 담배권 보장 문구가 없고 거리 제한 변경은 단순한 법령 개정일 뿐이라며 강력히 방어했습니다.
이에 맞서 이현 변호인단은 다음과 같은 치밀한 법리 전략을 세웠습니다.
계약의 기초가 된 사정의 입증 (담배권의 중요성) 단순히 편의점 자리라고만 명시된 것이 아니라 계약 과정에서 오간 서류 중 편의점(담배 포함)이라는 문구가 명확히 기재된 업종지정 동의서를 증거로 제시했습니다. 이를 통해 담배권 확보가 이 분양 계약의 핵심 전제조건이었음을 재판부에 각인시켰습니다.
사정변경의 원칙 적용 일반적인 채무불이행이나 착오 취소 주장은 법원에서 받아들여지지 않을 위험이 있었습니다. 대신 변호인단은 사정변경 법리를 파고들었습니다. 계약 체결 당시에는 담배권 거리가 50미터였으므로 100미터로 변경될 것을 A 씨가 전혀 예견할 수 없었으며 담배권이 없는 편의점은 매출에 막대한 타격을 입기에 계약의 목적을 달성할 수 없다는 점을 논리적으로 주장했습니다.
유사 판례의 적극 활용 동일한 상가 내 옆 호실에서도 담배권 거리 문제로 소송이 진행 중이라는 점을 파악하고 해당 사건에서 법원이 사정변경을 인정한 논리를 이 사건에도 적극적으로 끌어와 승소 가능성을 높였습니다.
결과: 담배권 거리 문제 인정받아 분양대금 2억 5천만 원 전액 반환
치열한 법정 공방 끝에 재판부는 이현의 주장을 받아들였습니다.
법원은 담배소매인 지정 거리가 50미터에서 100미터로 확대된 것은 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경된 것이며 이를 예견할 수 없었고 의뢰인에게 계약 유지를 강요하는 것은 부당하다고 판시했습니다.
결과적으로 법원은 시행사(피고)에게 의뢰인이 납부한 분양대금 총 255,381,000원 전액과 이에 대한 이자까지 지급하라는 판결을 내렸습니다. 시행사의 주장대로라면 계약금을 위약금으로 뺏길 뻔했던 위기에서 벗어나 담배권 거리 이슈를 제대로 공략하여 원금과 지연손해금까지 모두 되찾는 쾌거를 이룬 것입니다.
👉 이현 성공사례｜담배권 미표시로 인한 분쟁 해결 사례
변호사의 조력이 없었다면 겪었을 불이익
만약 의뢰인이 법률 전문가의 도움 없이 시행사와 홀로 싸웠다면 어떤 결과가 나왔을까요?
계약금 몰취 및 손해배상담배권 거리 변경이 계약 해제 사유가 됨을 입증하지 못해 잔금 미납으로 인한 계약 해지가 인정되었을 것입니다. 이 경우 이미 납입한 계약금(약 2,500만 원)은 위약금으로 전액 몰수됩니다.
법리적 대응 실패 일반인이 혼자 소송을 진행했다면 사정변경이라는 복잡한 법리보다는 시행사의 과장 광고나 사기성에만 초점을 맞췄을 가능성이 큽니다. 실제로 이번 판결에서도 사기나 착오 주장은 기각되었고 오직 변호사가 주장한 담배권 거리 변경에 따른 사정변경만이 승소의 열쇠였습니다.
자주 묻는 질문
Q. 지자체 조례 개정으로 담배권 거리가 늘어나면 무조건 계약 해제가 가능한가요?
A. 무조건은 아닙니다. 계약 당시 담배권 확보가 계약의 핵심 전제였음이 입증되어야 합니다. 계약서나 특약사항 또는 문자 내역 등에서 편의점 운영과 담배권 거리의 연관성을 증명할 수 있어야 사정변경 주장이 힘을 얻습니다.
Q. 계약서에 담배라는 단어가 없으면 불리한가요?
A. 불리할 수는 있지만 불가능하지는 않습니다. 이번 사례처럼 계약서 본문이 아니더라도 부속 서류인 업종지정 동의서나 분양 광고 등을 종합하여 담배권 거리 확보가 계약의 중요 내용임을 입증할 수 있습니다.
Q. 시행사가 법 바뀐 건 내 책임 아니다라고 나오면 어떡하나요?
A. 시행사의 책임 유무를 떠나 담배권 거리 제한 변경으로 계약의 목적을 달성할 수 없다면 사정변경에 의한 해제를 주장해야 합니다. 이는 시행사의 잘못을 따지는 것이 아니라 바뀐 상황에서 계약을 유지하는 것이 부당함을 주장하는 전략입니다.
📌 "담배권 100% 된다더니..." 편의점 권리금 사기, 특약 없어도 돌려받는 법
부동산 분양 계약은 큰돈이 오가는 만큼 변수도 많습니다. 특히 관청의 인허가나 담배권 거리 조례 변경 같은 외부 요인은 개인이 예측하기 어렵습니다. 만약 억울하게 계약금을 날릴 위기에 처해 있다면 혼자 고민하며 시간을 보내기보다는 즉시 관련 경험이 풍부한 변호사와 상담하여 내 재산을 지킬 수 있는 골든타임을 확보하시기 바랍니다.
법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않지만 적극적으로 문을 두드리는 자에게는 생각보다 가까운 곳에 해결책이 있습니다.