전세금 반환 지연시, 임대인의 원금 합의 제안 응하면 3천만원 손해인 이유

전세금 1년 만에 돌려준다는 임대인, 원금만 받으면 당신은 손해입니다

"이사가 급한데 돈은 안 들어오고, 결국 소송까지 하며 보낸 1년... 그 피 말리는 시간을 어떻게 보상받아야 할까요?"

지금 이 글을 읽고 계신다면, 임차권 등기명령을 신청하고 이사를 나간 뒤에도 전세금을 받지 못해 결국 법적 대응까지 결심하신 상황일 것입니다.

가장 화가 나는 점은 1년이 넘는 시간 동안 연락을 피하던 임대인이, 이제야 나타나 집이 망가졌으니 수리비를 빼고 주겠다며 적반하장으로 나오는 태도겠지요.

참고 참았던 인내심이 바닥나고, 그저 원금이라도 빨리 받고 끝내고 싶다는 생각이 드실 수도 있습니다.

하지만 여기서 물러서면 지난 1년간 여러분이 감당한 대출 이자와 정신적 고통은 고스란히 본인의 몫이 됩니다.

전세금 반환 지연, 이 글이 나의 상황에 맞는 해결책일까요?

아래 항목 중 3개 이상에 해당한다면, 여러분은 지금 단순한 정보 검색이 아니라 전문 변호사의 전략적 개입이 절실한 상태입니다.

더 늦기 전에 나의 권리가 얼마나 침해되고 있는지 확인해 보세요.

✅ 임차권 등기명령을 마친 후 짐을 뺐지만, 1년이 지나도록 보증금을 못 받고 있다.

✅ 임대인이 "다음 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다"는 말만 1년째 반복하고 있다.

✅ 전세금 반환 소송을 진행 중이거나 승소했는데, 임대인이 갑자기 연락해 합의'를 제안한다.

✅ 임대인이 원금만 돌려주겠다며, 그동안 쌓인 지연이자(5~12%) 지급은 절대 못 한다고 버틴다.

✅ 벽지 오염, 마루 스크래치 등 통상적인 생활 흔적을 이유로 수백만 원을 깎겠다고 협박한다.

✅ 임대인이 법원에 보증금을 공탁하겠다며, 수리비를 제외한 나머지 금액만 찾으라고 한다.

✅ 1년 넘게 대출 이자를 감당하느라 금전적 손실은 물론, 극심한 정신적 고통을 겪고 있다.

위 항목에 해당하신다면, 현재 임대인은 법적 책임을 회피하기 위해 마지막 '심리전'을 펼치고 있는 것입니다.

특히 원금이라도 줄 때 받아라는 식의 태도는 임차인이 법정 이자와 소송 비용까지 청구할 수 있다는 사실을 알까 봐 선수 치는 전형적인 수법입니다.

지금 이 시점에서 임대인의 요구대로 합의서에 서명하거나, 이자를 포기하고 원금만 받는 것은 지난 1년의 고통을 스스로 헐값에 매기는 것과 다름없습니다.

위 체크리스트 중 본인에게 해당되는 항목을 말씀해 주시겠습니까?

전세금 반환 지연시, 받아야 할 돈은 원금 그 이상입니다

전세금을 1년이나 돌려받지 못했다면, 단순히 원금만 생각해서는 안 됩니다.

임대인이 돈을 제때 돌려주지 않아 임차인이 입은 금전적, 정신적 손해를 법정 이자라는 이름으로 보상하도록 규정하고 있습니다.

더 이해하기 쉽게, 여러분이 놓치고 있을 수 있는 진짜 받아야 할 돈의 구성을 시기별로 나누어 설명해 드립니다.

이자 계산의 시작점, "집을 비워준 날"

많은 분이 계약 종료일이 지나면 바로 고율의 이자가 붙는다고 생각하시지만, 법적으로는 동시이행 관계가 중요합니다.

임대인이 돈을 주는 것과 임차인이 집을 비워주는(명도) 것이 동시에 일어나야 한다는 뜻입니다.

• 지연손해금 발생 조건: 임차권 등기를 설정하고 실제로 짐을 뺀 뒤, 현관 비밀번호를 알려주거나 열쇠를 반납한 시점부터 이자가 계산됩니다.

• 이자율 (연 5%): 이때부터는 민법에 따라 연 5%의 이자가 붙습니다. 1억 원 기준 1년에 500만 원, 3억 원이면 1,500만 원입니다.

소송 제기 후의 반전: "연 12%의 강력한 압박"

지연이자가 가장 무서워지는 시점은 민사소송을 제기한 이후입니다. 국가에서는 소송을 질질 끄는 피고(임대인)에게 소송촉진 등에 관한 특례법(소촉법)을 적용합니다.

• 적용 시점: 소송장이 임대인에게 전달(송달)된 다음 날부터 적용됩니다.

• 이자율 (연 12%): 기존 5%에서 2배가 넘는 연 12%로 이자율이 치솟습니다.

• 실제 위력: 보증금이 3억 원이라면, 소송 기간 1년 동안 붙는 이자만 3,600만 원에 달합니다. 웬만한 직장인 연봉 수준의 금액이 매달 이자로 쌓이는 셈입니다.

한눈에 보는 전세금 반환 이자 계산 예시 (보증금 3억 원 기준)

임대인이 1년 동안 돈을 안 주다가 소송 끝에 지급하는 경우의 시뮬레이션입니다.

이 금액은 대략적인 계산이며, 소송 비용(변호사 선임료, 인지대 등)은 별도로 임대인에게 청구할 수 있습니다.

전세금 반환 지연 시, "수리비 빼고 주겠다"는 임대인의 고집

1년 만에 연락이 닿은 임대인이 미안하다는 말 대신 "집 상태가 엉망이라 수리비 300만 원은 빼고 입금하겠다"라고 나온다면, 기가 막히는 것이 당연합니다.

법률적으로 이를 임대인의 공제 항변이라고 부릅니다. 자신이 돌려줄 보증금 채무에서 임차인이 집을 망가뜨려 발생한 손해배상금을 상계(까내기)하겠다는 주장입니다.

하지만 소송까지 온 마당에 이런 주장을 하는 것은 법적으로 보면 매우 어리석은 전략입니다. 그 이유를 상세히 풀어서 설명해 드립니다.

임대인의 공제 항변, 잘 통할까?

법원은 임차인의 손을 들어주는 경우가 많습니다. 임대인이 수리비를 깎으려면 다음 두 가지를 완벽히 입증해야 하기 때문입니다.

• 통상적인 마모는 임대인 부담

  • 시간이 흐르며 발생하는 도배지의 변색, 가구 배치의 흔적, 생활 스크래치는 통상적인 가치 감소로 봅니다.

  • 이는 이미 월세나 전세금에 포함된 비용이므로 임차인에게 책임을 물을 수 없습니다.

• 입증 책임은 임대인에게

  • 원래 깨끗했는데 임차인이 고의로 부쉈다"라는 사실을 임대인이 사진이나 동영상으로 증명해야 합니다.

  • 1년 넘게 집을 비워둔 상태라면, 그사이 발생한 결로&곰팡이가 임차인 때문인지 건물 노후화 때문인지 증명하기는 거의 불가능에 가깝습니다.

전문가만 아는 필살기

만약 임대인이 제멋대로 수리비를 뺀 나머지 금액만 입금했다면 어떻게 될까요? 여기서 임차인에게 절대적으로 유리한 법정 변제충당 원칙이 적용됩니다.

채무자가 준 돈이 빚 전체를 갚기에 부족할 때, [비용 → 이자 → 원금] 순서로 돈이 갚아진다는 원칙입니다.

예를 들어 보겠습니다.

1. 임대인이 1년간 돈을 안 주어 이자만 3,000만 원이 쌓인 상태입니다.

2. 임대인이 "수리비 300만 원 깎고 원금 3억만 보낸다"라며 3억 원을 입금합니다.

3. 법적으로 이 돈은 원금이 아니라 이자 3,000만 원부터 먼저 갚은 것이 됩니다.

4. 결과적으로 원금은 2억 7,000만 원이 그대로 남게 됩니다.

5. 임대인은 남은 원금 2억 7,000만 원에 대해 다 갚는 날까지 연 12%의 고율 이자를 계속해서 부담해야 합니다.

임대인은 원금을 다 갚았다고 착각하겠지만, 실제로는 줄어들지 않는 원금 때문에 이자 지옥에 빠지게 되는 것입니다.

전세금 반환, 끝날 때까지 끝난 게 아닙니다

소송에서 승소하거나 소송 도중 입금 의사를 밝혔다고 해서 상황이 종료된 것은 아닙니다.

오히려 이때가 가장 위험한 골든타임입니다. 임대인은 어떻게든 돈을 덜 주기 위해 집 상태를 트집 잡으며 감정적인 소모전을 유도할 것입니다.

인터넷에 떠도는 정보만 믿고 적당히 합의해 주면, 나중에 청구하지 못한 지연이자와 소송비용(변호사 보수 포함)을 생각하며 뒤늦게 후회하게 됩니다.

임대인이 '배째라' 식으로 나오거나 이상한 공제를 주장할 때, 법적 근거를 바탕으로 압박하여 이자 한 푼까지 회수하는 것이 진정한 승소입니다.

전세금 반환, "이런 것도 물어봐도 될까?" 싶은 질문 TOP 3

소송까지 왔다면 일반적인 질문은 이미 의미가 없습니다. 실무에서만 접할 수 있는, 여러분들의 속을 뻥 뚫어줄 질문과 답을 정리했습니다.

• Q1. "전세금 때문에 제가 대출받은 고금리 이자, 임대인에게 청구할 수 있나요?"

  A. 네, 특별손해로 청구할 수 있는 방법이 있습니다.

  보통은 법정 이자(5~12%)만 받을 수 있다고 생각하시죠.

  하지만 임대인이 "내가 돈을 안 주면 임차인이 고금리 대출을 써야 하거나, 새로 이사 갈 집의 계약금을 날릴 상황"이라는 것을 미리 알았거나 알 수 있었다면 그 손해까지 청구 가능합니다.

  이를 법률 용어로 특별손해라고 합니다. 내용증명에 "당신이 돈을 안 줘서 내가 연 7% 대출을 쓰고 있으니 이 비용도 청구하겠다"라고 명시해두는 것만으로도 임대인에게는 엄청난 압박이 됩니다.

• Q2. "임대인이 돈 없으니 마음대로 하라며 배째라 식으로 나옵니다. 진짜 집을 경매에 넘길 수 있나요?"

  A. 단순한 협박이 아니라 실제로 그의 다른 재산까지 탈탈 털 수 있습니다.

  승소 판결문은 강력한 무기입니다. 전셋집만 경매에 넘길 수 있는 게 아닙니다.

  임대인 명의의 다른 아파트, 토지, 심지어 예금 통장과 급여까지 압류할 수 있습니다.

  "배째라"라고 나오던 임대인들도 본인 생활비 통장이 압류되어 카드 결제가 막히기 시작하면 태도가 180도 바뀝니다. 법은 생각보다 여러분의 편에서 집행할 수 있는 수단이 많습니다.

• Q3. "집을 비워준 지 1년인데, 임대인이 그동안 밀린 관리비를 제 보증금에서 깎겠대요."

  A. 절대 안 됩니다. 오히려 큰소리치셔도 됩니다.

  임차권 등기를 하고 적법하게 짐을 뺀(명도) 순간부터, 해당 집을 관리할 책임은 임대인에게 넘어갑니다.

  여러분은 집을 사용하지 않았기 때문에 사용 수익에 따른 관리비를 낼 의무가 없습니다.

  만약 임대인이 관리비를 핑계로 보증금을 깎으려 한다면, "공가(空家) 관리 책임은 전적으로 소유자에게 있다"는 논리로 단호하게 대처해야 합니다.

전세금 반환과 이자, 10원도 놓치지 않고 계산해 드립니다

"어디서부터 어떻게 증명해야 할지 막막하신가요?"

임대인의 적반하장식 태도에 맞서기 위해서는 감정적인 호소가 아닌, 숫자와 서류로 무장해야 합니다.

저희에게 정확한 진단과 검토를 받고 싶으시다면, 아래의 서류들을 준비해 주세요. 서류가 완벽할수록 여러분이 돌려받을 수 있는 지연이자 합계액은 더 정확해집니다.

검토를 위해 필요한 핵심 서류 5가지

당장 모든 서류가 없어도 괜찮습니다. 현재 가지고 계신 계약서와 임대인과 나눈 문자 내역만으로도 1차적인 전략 수립은 충분히 가능합니다.

인터넷에 떠도는 대략적인 계산기로는 임대인의 허를 찌르는 '변제충당의 법칙'이나 '특별손해'를 반영할 수 없습니다.

저희는 의뢰인이 보내주신 자료를 바탕으로 임대인이 입금한 돈이 이자에 먼저 충당되는 과정을 예측하여, 임대인이 원금을 다 갚았다고 착각할 때 날릴 회심의 일격을 준비해 드립니다.

지금 바로 채팅이나 전화를 통해 위 서류 중 확인 가능한 것들을 알려주세요.

여러분이 1년 넘게 참아온 인내의 가치를 수치로 증명해 보이겠습니다.