명도소송으로 세입자 내쫓을 수 있나요?
“몇 달째 월세를 주지 않으면서도 집은 절대 안 비워주겠다고 버팁니다. 이제는 보증금까지 다 소진돼 돌려줄 돈도 없는데 세입자 때문에 제 생활이 무너지는 기분입니다.” 상담실에서 임대인들이 자주 꺼내는 하소연이죠. 월세 연체는 단순히 돈 문제를 넘어 임대인의 삶 전체에 영향을 주기에 임대인이 가진 재산권을 지키기 위한 방법 중 하나가 바로 명도소송입니다.
월세 연체 어디까지 참아야 하나
임대차계약에서 임차인이 월세를 연체하면 계약 해지 사유가 되죠. 민법과 주택임대차보호법은 통상 2기분 이상 차임을 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다.(상가임대차보호법 에서는 통상 3기분 이상 차임을 연체 시) 보증금이 남아 있다고 해서 무조건 안심할 수는 없는데요. 연체가 장기화되면 보증금은 금세 소진되고 결국 임대인은 월세도 못 받고 집도 돌려받지 못하는 상황에 놓이게 되죠.
명도소송이 필요한 순간
임차인이 자진해서 나가주는 것이 가장 좋지만 현실에서는 내용증명을 보내도 대화를 시도해보려해도 버티는 경우가 많습니다. 이럴 때 임대인이 선택할 수 있는 최후의 수단이 바로 명도소송이죠. 명도소송을 통해 단순히 집을 비워내는 것뿐만 아니라 체납된 월세와 무단 점유 기간 동안의 손해배상까지 청구할 수 있습니다.
명도소송 절차
명도소송은 단순히 “소송해서 판결받는다”로 끝나지 않고 임대인이 실제로 겪게 되는 절차는 조금 더 복잡합니다.
소송제기 : 임차인을 상대로 건물 인도와 체납 차임 청구를 함께 합니다.
점유이전금지가처분 : 소송 도중 임차인이 다른 사람에게 집을 넘기거나 제 3자를 들여보내 버티는 경우가 종종 있습니다. 이때를 대비해 “점유이전금지가처분”을 신청하면 현재 점유자가 바뀌어도 강제집행을 그대로 이어갈 수 있게 되죠. 실제로 이 조치를 미리 해두지 않으면 소송에 이겨도 집을 비워내는 데 시간이 훨씬 더 걸릴 수 있게 됩니다.
판결 선고 : 법원에서 임대차계약 해지의 정당성이 인정되면 건물 인도 판결을 받게 되죠.
강제집행 : 판결에도 불구하고 임차인이 끝까지 나가지 않으면 집행관이 직접 퇴거를 진행합니다.
임대인이 유의해야 할 점
“그냥 몇 달 더 기다려주면 나가지 않을까?” 하고 참다 보면, 결국 보증금은 다 깎이고 월세 연체만 쌓입니다. 실제로 상담을 오시는 임대인분들 중에는 “좋은 게 좋은 거라 생각하고 미뤘다가, 나중에 보니 보증금까지 다 날렸다”라는 경우가 적지 않아요. 또, 대화만 믿고 별다른 기록을 남기지 않는 실수도 흔합니다. 나중에 소송에 들어가면 내용증명, 계약서, 계좌이체 내역 같은 작은 자료들이 사건을 좌우합니다. 즉, 임대인이 반드시 기억해야 할 건 “기록을 남기고, 시기를 놓치지 않는 것”입니다.
변호사의 도움을 받으면 좋은 이유
실제로 혼자서 대응하다가 소송 절차가 길어지고 가처분도 신청하지 않아 임차인이 다른 세입자를 들여 보내는 바람에 판결은 이겼지만 집을 계속해서 돌려받지 못해 저희를 찾아온 의뢰인분들도 계셨습니다. 만약 처음부터 변호사와 함께 준비했다면 연체 사실과 계약 해지 요건을 꼼꼼히 정리해 바로 소송에 들어갔고 동시에 점유이전금지가처분까지 신청해 임차인의 꼼수를 막을 수 있었죠. 판결 후 강제집행 절차까지 연결해 원스톱으로 진행이 가능합니다. 즉 변호사가 개입하면 단순히 “소송을 대리한다”수준이 아니라 임대인이 놓치기 쉬운 시간과 증거, 절차를 지켜내며 사건 전체를 단축시키는 거죠.
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자주묻는질문
Q. 명도소송과 인도명령은 어떻게 다른가요?
인도명령은 이미 소송에서 승소하거나 경매 낙찰자가 사용할 수 있는 절차로, 신속하지만 범위가 제한됩니다. 반면 명도소송은 처음부터 점유자를 상대로 제기하는 정식 소송입니다.
Q. 명도소송 절차는 어떻게 진행되나요?
소송 제기 → 판결 → 강제집행 순으로 진행되며, 사건의 복잡성에 따라 수개월 이상 걸릴 수 있습니다.
Q. 명도소송에 필요한 서류는 무엇인가요?
임대차계약서, 차임 연체 내역, 내용증명, 주민등록등본 등 임차인의 점유 사실과 연체 사실을 입증할 수 있는 자료가 필요합니다.
월세 연체는 단순한 채권 문제가 아니라, 임대인의 재산권을 침해하는 심각한 상황입니다. 세입자가 버틴다고 해서 무기한 참을 필요는 없습니다. 법은 임대인의 권리를 지킬 수 있는 길을 마련해 두고 있습니다.
👉 저희는 임대차분쟁 경험을 바탕으로, 명도소송 절차와 손해배상 청구까지 임대인의 권리를 끝까지 지켜드리고 있습니다. 월세 연체로 인한 손해를 더 이상 키우지 마시고, 지금 바로 대응 방법을 확인해 보시길 바랍니다.