기존 건물 무허가 증축, 전체 철거 피하고 합법화하는 3단계 전략

무허가 건물, 지금이라도 등록해야 하나…밤에 한숨 쉬고 계신가요?

“아버지가 20년 전에 허가도 안 받고 창고를 올려 놓으셨다는데,

요즘 단속이 심해졌다, 나중에 상속·매매 때 문제 된다…

주변에서 말이 너무 달라서 뭐가 맞는지 모르겠습니다.”

실제 상담 오시는 분들 대부분이 이렇게 말씀하십니다.

공무원 말, 공인중개사 말, 인터넷 글이 제각각이라 ‘괜히 건드렸다가 철거 명령이라도 나오면 어쩌나’ 걱정하시죠.

기존 건물에 증축했는데 막대한 비용 피하고 합법적으로 재산권 찾는 법

인터넷에서 무허가 건물을 검색하면 '철거', '이행강제금 폭탄' 같은 무서운 말들만 가득합니다.

하지만 너무 걱정하지 마십시오.

현재 건물의 상태(특히 기존 건물에 증축한 경우)를 정확히 진단하고 올바른 양성화 전략을 세운다면, 막혀버린 재산권을 되찾고 다시 시장 가치를 부여할 수 있습니다.

지금 당신의 건물이 무허가 건물인지 아닌지

무허가 건물이란 건축허가나 건축신고 등 적법한 행정 절차를 거치지 않고 건축된 건물을 뜻합니다.

하지만 실무적으로는 단순 미신고 건물을 넘어, 건축물대장에 등재되지 않아 재산권 행사가 불가능한 건물을 통칭합니다.

🎯 핵심 진단: 무허가 건물 판단의 2가지 유형

특히 기존 건물에 증축을 한 경우, 증축된 부분만 무허가인지,

아니면 전체 건물에 영향을 주는지에 대한 정확한 진단이 양성화의 성패를 가릅니다.

이 경우, 건축법 위반과 재산권 행사가 복잡하게 얽혀 있어 초기 대응이 매우 중요합니다.

무허가 건물 관리대장, 이렇게 열람합니다

“우리 집이 무허가 건물인지 어떻게 확인하나요?”

일반 건축물은 건축물대장이 있지만,

무허가 건물은 관청이 따로 무허가 건물 관리대장(또는 대장)’으로 관리하는 경우가 많습니다.

• 해당 구청·군청 건축과에 방문 또는 전화

• 토지 지번·소유자 성명을 알려주고

• 본인(또는 법정상 이해관계인)임을 증명할 수 있는 서류를 제시하면

무허가 건물로 관리되고 있는지, 어떤 위반 사항이 기재되어 있는지 확인할 수 있습니다.

이 단계에서 꼭 확인해야 할 것:

1. 언제부터 무허가로 관리되고 있는지

2. 이미 부과된 이행강제금·처분 이력

3. 향후 양성화가 가능한 유형인지, 아예 불가능한 구조인지 (담당자 의견)

관리대장부터 꼼꼼히 확인해야 불필요한 설계·공사 비용을 줄일 수 있습니다.

기존 건물을 몰래 증축했다면? 전체 건물이 문제가 될 수 있습니다

가장 위험한 케이스가 바로 기존 건물을 몰래 증축해 버린 경우입니다.

• “허가받고 지은 건물인데, 나중에 방 하나만 더 냈다”

• “옥상에 가벼운 구조물이라 그냥 올렸다”

이렇게 생각하시지만, 관할 관청 입장에서는

허가받은 본체 + 무허가 증축 부분이 하나의 건물

로 보입니다.

그 결과,

증축 부분만 철거 명령이 나오는 경우도 있지만, 구조·안전·대지 경계·용적률 위반이 심하면 전체 건물의 사용 자체에 제약이 걸릴 수 있습니다.

또 재개발·수용·보상 단계에서 불법 증축 면적은 보상에서 제외되는 경우도 많아서,

지금 당장 이익이 되는 것처럼 보여도 장기적으로는 손해가 될 가능성이 큽니다.

무허가 건물 기준 어디서부터 위반일까요?

무허가 건물이라고 해서 허가 한 번도 안 받은 집만 의미하는 건 아닙니다.

대표적인 유형은 다음과 같습니다.

1. 애초에 허가·신고 없이 새로 지은 건물

   • 농막·창고라고 지었지만, 실제로는 주거·상가 용도로 쓰고 있는 경우

   • 컨테이너를 상시 거주용으로 사용하는 경우 등

2. 기존 허가 건물에 무단 증축·용도변경

   • 1층 상가 뒤로 방을 더 빼거나, 옥상에 불법 다락·창고를 얹은 경우

   • ‘창고’ 허가만 받은 공간을 사실상 카페·사무실로 쓰는 경우

3. 내부 구조를 크게 변경해 법규를 위반한 경우

   • 방 개수·출입구·계단 위치 변경으로 피난·채광·주차 기준 위반

이런 경우, 건물 전체 또는 일부가 ‘무허가 건축물’로 취급될 수 있고,

양성화를 하더라도 일부는 철거, 일부만 양성화해야 하는 결과가 나올 수 있습니다.

증축 건물의 양성화 성공 전략

기존 건물에 무허가로 증축한 경우, 전체 철거 명령을 피하고 양성화를 성공시키기 위해서는 다음 전략이 필수입니다.

1. 분리 가능성 법리 검토

: 증축된 부분이 기존 건물과 구조적으로 분리되어 독립된 효용을 가질 수 있는지 여부를 건축사와 함께 검토해야 합니다.

분리가 가능하다면 증축 부분만 양성화하거나 철거하여 기존 건물의 재산권은 지킬 수 있습니다.

2. 용도 변경 및 규모 축소 검토

: 현행법상 허용되는 용도(예: 주차장 면적 확보)로 무허가 부분을 용도 변경하거나, 이행강제금 폭탄을 피하기 위해 일부 면적을 자진 철거하는 방향으로 계획을 재수정해야 합니다.

3. 한시적 양성화 특례 활용

: 정부에서 일시적으로 '특정 시기에 지어진 무허가 건물'에 대해 양성화를 허용하는 특별법(예: 특정 건축물 정리에 관한 특별조치법)이 공포될 때를 기다렸다가 신청하는 전략도 고려해야 합니다.

무허가 건물 등록, 이 질문은 꼭 나옵니다

Q1. 무허가 건물을 양성화하면 과거 이행강제금은 안 내도 되나요?

A. 이미 확정·부과된 부분은 원칙적으로 그대로 남는다고 보시는 게 안전합니다.

다만, 이후 추가 부과나 가산이 막힐 수 있고, 특정 조례 및 정책에 따라 감면 또는 조정 여지가 있는지 검토해볼 수 있습니다.

Q2. 무허가 건물도 재개발·수용 때 보상받을 수 있나요?

A. 경우에 따라 일부 면적·가액만 인정되거나,

아예 “불법 건축물”로 보아 보상에서 제외될 수 있습니다.

그래서 재개발 가능성이 있는 지역이라면 사전에 양성화 전략을 세우는 것이 보상 극대화의 핵심입니다.

Q3. 매수인이 리스크를 알겠다는데, 그냥 계약해도 되나요?

A. 단순히 “알고 산다”는 말만으로는 나중 분쟁에서 충분하지 않습니다.

구체적 리스크(철거·과태료·세금·보상 제외)를 조목조목 적은 특약이 필요하고,

가능하다면 지자체 의견·관리대장 내용까지 확인해 두어야 추후 소송에서 자신의 책임 범위를 줄일 수 있습니다.

무허가 건물이라는 이유로 급하게 매매를 시도해서는 안 됩니다.

무허가 건물은 원칙적으로 매매가 불가능합니다.

정확히는 '건축물로서의 매매'가 불가능한 것이며, 법적으로는 토지 정착물 또는 점유권의 이전만 가능합니다.

• 매매 금지의 실질적 이유 : 매수인은 대출을 받을 수 없어 현금으로 전액을 지불해야 하며, 매수 후에도 철거 명령이나 이행강제금의 위험을 그대로 떠안아야 합니다.

• 리스크 : 나중에 매수인이 철거 명령 등을 이유로 계약 해지나 손해배상을 청구할 경우, 법적 분쟁에 휘말릴 수밖에 없습니다.

섣불리 팔려고 하기보다, 먼저 양성화를 통해 법적 지위를 확보하는 것이 장기적인 관점에서 훨씬 이익입니다.

왜 무허가 건물 등록·양성화에 변호사가 필요할까요?

무허가 건물 문제는 단순히 건축 허가만의 문제가 아닙니다.

• 건축법·국토계획법 위반 여부

• 이행강제금·과태료·가산세 가능성

• 매매·증여·상속, 재개발 보상에 미치는 영향

이렇게 여러 법이 한 번에 얽혀 있습니다.

저희는 실제로 무허가 건물 양성화, 재개발 보상, 상속 설계 사건을 동시에 검토하며 소유자분들이 최소 비용으로, 최대한 권리를 지키는 방향을 찾을 수 있도록 도와드리고 있습니다.

무허가 건물 양성화 비용 얼마나 나올지부터 계산해야 합니다

무허가 건물을 양성화(합법 건물로 등록)하려면 보통 다음 비용이 발생합니다.

1. 설계·측량·구조 안전 검토 비용

   • 현 상태가 법규(용적률·건폐율·주차장·도로 확보 등)를 만족하는지

   • 필요하다면 구조 보강, 일부 철거 설계까지 포함됩니다.

2. 허가·신고 수수료 및 각종 공과금

   • 건축허가·사용승인에 필요한 행정 수수료

   • 그동안의 위반에 따른 이행강제금·과태료가 추가될 수 있습니다.

3. 취득세·등록세 등 세금

   • 그동안 사실상 존재하던 건물을 이제야 취득·등록하는 것으로 보아

     지방세가 한 번에 부과될 수 있습니다.

실무에서는 수백만 원으로 끝나는 경우부터, 수천만 원이 드는 경우까지 편차가 매우 큽니다.

그래서 양성화할 건지, 일부 철거 후 정리할 건지, 아예 철거 후 새로 지을지를 비용 비교를 통해 전략적으로 결정하는 것이 중요합니다.

혼자 대충 처리했다가, 철거·보상 배제까지

'일부 증축'만으로도 전체 건물에 대한 재산권 행사가 영구히 막히거나, 예측하지 못한 수억 원의 이행강제금 처분을 초래할 수 있습니다.

무허가 건물 양성화는 건축, 법률, 행정절차가 복잡하게 얽혀 있는 고난도 작업입니다.

특히 기존 건물 증축과 같이 미묘하고 복잡한 상황이라면, 초기부터 무허가 건물 양성화 경험이 풍부한 전문가의 도움을 받아야 합니다.

지금, 재산권 회복의 가장 중요한 시점에 놓여 있습니다.

더 이상 불안함에 잠 못 이루지 마시고, 정확한 진단과 비용 절감 전략을 통해 합법적인 재산권을 되찾을 수 있도록 지금 바로 저희에게 문의하십시오.

상담 한 번이, 크게는 수천만 원 손해를 막는 분기점 이 될 수 있습니다.